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[선종필 부동산재테크] 독가시 품은 장미빛 상가분양
돌직구뉴스 | 승인2017.11.12 20:37
선종필 상가레이더 대표

수익형 부동산의 대표 상품인 상가가 장미빛으로 포장, 앞다퉈 시장에 선보이고 있다.

수익형 부동산의 대표격인 상가투자는 아파트 개발 바람을 타고 동반성장 하던 전통적인 투자 강세 상품인 단지내상가나 대규모 택지개발지구를 중심으로 투자열기가 일었던 근린상가와 중심상업용지 상가, 그리고 대규모상권에 우후죽순 들어서던 테마쇼핑몰 등이 전형적인 수익형부동산의 대표주자인 상가상품의 보편적인 유형이었다.

하지만 베이비부머의 은퇴가 가속화되면서 노후 자금 마련을 위한 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하는 반면 내수활성화가 부진해 일반적인 상가투자의 회복분위기가 더뎌지는 환경이다 보니 전통적 상품외에도 다양한 유형의 수익형부동산 상품이 등장하고 있고 또한 생소한 투자자들의 진입을 수월하게 하기위해 투자만 하면 위탁관리해서 수익만 돌려주는 등의 형태로 상품 유형들이 속속 다변화하며 진화하고 있다.

수익형부동산의 대표주자인 일반 유형의 상가시장 흐름이 변화하자 주한미군 임대사업을 표방한 '외국인전용 오피스텔'이나 휴양지 휴가와 임대수익을 표방한 '분양 호텔'상품, 대기업이 임차인으로 운영하는 수익확정보장형 '대기업테마상가' 등과 같이 변모된 틈새형 수익형 부동산 상품들이 고수익을 속속 내세우고 있다.

@주한미군 임대숙소 · 소액 실투자 레지던스호텔 투자주의보

이렇게 변모하는 수익형 부동산의 특징은 연수익율 18%까지 표방하면서도 안전을 담보한다는 '고수익율 보장제'와 큰 금액을 들이지 않고 투자가 가능하다는 '소액 실투자금', 그리고 투자자가 큰 신경 쓸 필요가 없는 '운영 및 관리임대대행'등과 같은 코드를 표방하고 있다.

하지만 업체의 표방처럼 장밋빛 전망 외에 숨겨진 '장미의 가시'를 미처 이해하지 못하는 '귀차니즘 투자자'에게는 자칫 큰 손실을 초래 할 수도 있어 주의가 필요하다.

주한미군대상 숙소임대사업을 표방하는 경우를 살펴보면 마치 한국정부가 주한미군 방위비 분담금으로 국민세금을 통한 임대료 재원이 지급되는 것으로 설명하지만 한국의 방위비분담금은 주한미군에 근무하는 한국인 인건비, 군사시설 건설비, 군수지원비 항목에 한정된다.  주한미군 주택임대료는 미군의 부담으로 해당 상품에 속아서 살 경우 낭패를 볼 소지가 크다.

모 업체의 주한미군 숙소임대의 사례를 보자. 1채 분양가격이 2억3800만원에 달하고 분양가 중 70%인 1억6660만원을 대출을 받고 투자했을 경우 수익률이 18%가 넘을 뿐만 아니라 임대공실에 대한 우려를 해소하기 위해 2년간 시행사가 수익을 보장하는 수익률 보장제를 제시했다.

하지만 지나치게 과도한 대출을 통한 수익률 상향효과를 낸 것이고, 임대료 산정에 대한 부분도 미군과의 임대차 계약에 근거하기보다 자의적 수준이고 미국 세계방위정책 변화 등에 따른 변화나 주한미군 근무종료에 따른 본국 귀국 등의 임대차지속성 여부 등과 같은 독가시가 들어있다.

제주의 모 호텔관련 업체의 상품도 연 11%수익을 보장하고 전문위탁관리를 통해 신경쓸 필요가 없다고 표방하고 있지만 속을 들여다 보면 60%에 달하는 과도한 융자를 활용해야 가능한 수익률일 뿐만 아니라 업체가 보장하는 수익률 보장기간 이후에는 보장되는 내용 없이 객실가동율과 요금 등에 따른 실질적인 수익실현만 가능한 구조다.

최근 해외 관광객 증가에 따른 호텔건립 붐에도 불구하고 대외적 변수로 작용한 독도문제나 일본 우경화현상 엔화 환율변화등과 같은 변화로 일본관광객 감소로 인해 어려움을 겪고 있는 서울지역의 호텔현상 등을 비추어 볼때 대외적 변수같은 요소들은 가시들이 숨겨져 있다.

@테마쇼핑몰 내세운 '호갱' 상가 분양도 신중 접근을

테마쇼핑몰 또한 과거 부스형태의 군소상인의 임차인대상의 운영경쟁력이 상실되자 슬럼화된 상가를 살리기 위해 대형 유명업체들을 임차인으로 들여 상권 활성화를 꾀해 겉으로 보기에는 상권이 부활하는 것 같은 느낌을 주고 있다.

이들 상가는 재 분양과 함께 관리에 신경쓸 필요 없이 업체가 위탁관리를 맡아 2년-5년 수익10%~12% 선 지급을 보장 하는 등 장미꽃을 제시하지만 속살을 들여다보면 대형 업체가 직접 지불하는 임차료가 현저하게 낮은 금액으로 입점한 사실이 누락되어 있다.

따지고 보면 임차인의 임차료가 아닌 본인의 분양대금으로 업체가 수익을 보전해주는 꼴인데다 보장기간 이후 임차인인 대형업체가 고수익에 달하는 임대료를 지불하는 곳이 없기 때문에 장미꽃 가시에 긁힌 투자자들이 속출하고 있지만 투자 상품에 대한 관리에 귀찮음을 피하려는 '귀차니즘' 투자자나 투자 상품 연구에 미숙한 투자자들의 주의가 필요하다.

수익형 부동산이 수익률을 추구하기는 하지만 눈앞의 수익율보다는 안정성이 기본이 되야하고 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적인 운영이나 개인적 임대가 현실적으로 가능한지 여부를 사전에 체크해야 리스크를 줄일 수 있는 점을 잊지 말아야 한다. [선종필=상가뉴스레이더 대표]

 
 

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