문재인 정부 출범 이후 7차례의 굵직굵직한 메가톤급 정책 시행으로 시장 경착륙이 우려된다는 시장의 지적이 무색해지는 요즘이다. 

강남권 주택시장은 정책을 이기는 것일까? 사실 현 정부가 제시한 전방위 부동산정책은 집값안정을 위해 필요한 조치다. 보수정권에 길들여진 전문가들과 기득권 세력의 반발이 적지 않으나 금융위기 이후 10년 가까운 기간에 부양책으로 부풀어진 집값 거품을 진정시키려는 정부 방향은 옳다. 경착륙으로 갈 수도 있는 시장을 연착륙으로 이끌면서 시장의 충격을 줄이려는 흔적이 역력하다.

현재 강남권 등 주택가격이 뛰는 이유가 무엇인가. 정부가 주택담보대출을 옥조이는 데 이어 재건축의 안전진단을 강화하는 등 강도 높은 처방을 내놓고 있으나 집값이 진정되지 않는 이유는 손에 꼽지 못할 정도로 많다.

부동산시장은 관성의 법칙이 지배하고 수급보다 심리가 앞선다. 탄력이 붙은 집값은 외환·금융 위기 등과 같이 외생 변수가 없는 한 쉽게 꺾이지 않는다. 돈이 넘치는 유동성 장세에서 '돈되는' 노른자위에 최고의 먹잇감인 강남권을 투자가들이 놓칠 리 없다.

강남 재건축에 뛰어든 투자가들이 김현미 국토부 장관의 재건축연한 40년 연장 발언에 반기를 든 것은 그 연장선이다.

그의 발언은 강남집값에 대한 경고의 메시지를 담은 측면은 있으나 신중치 못한 측면도 있었다. 재건축 연한을 연장할 경우 당장의 고삐풀린 집값을 잡을 수는 있으나 중장기 수급에 빨간불이 켜지는 등 후폭풍이 만만치 않기 때문이다.

서울 부동산시장을 뜨겁게 만든 것은 거슬러 가보면 MB 정부가 그 시작이다. 2014년 9.1 대책에서 재건축 조합원 소유 주택수 제한 완화, 재건축연한40년에서 30년으로 축소한 것이 그 시발점이다. 이어 박근혜정부의 대출과 청약 등의 완화에 재건축초과이익 환수연기 등으로 연결되면서 집값은 날개를 달앗다.

현 정부는 출범과 동시에 집값 과열의 후유증을 우려, 투기와의 전쟁을 선포했다. 보는 사람마다 다르나 강남 다주택자들은 자신을 전쟁터의 적으로 간주하는 정책에 반기를 들었다. '차별 없는 세상'이라는 촛불정신의 부동산시장 구현은 고가 다주택자에게 전면전을 선포하는 것과 진배가 없었다.

올해 1월 재건축초과이익환수제도 재시행을 시작으로 분양권 전매 시 양도세 중과, 다주택자 양도세중과, 1가구 1주택 비과세요건 강화. 신 DTI 등 대출 강화는 동시 다발이어서 집값 안정에 증강효과를 내기 충분해 보인다. 다만 한 채의 집이 보유 자산의 전부인 대부분 유주택자들이 강남 집값 강세의 지속화를 바라는 심리적 지지층이라는 게 정책당국의 고민이다.

그러나 강남 재건축시장에 소수 특정 세력의 투기화를 방치할 경우 경제 사회 전반을 위협하는 역효과를 초래할 소지가 크기에 강도 높게 추진해야 할 필요가 있다.

그 대책 중의 하나를 제안코자 한다. 지난해 10월 단군 이래 최대 재건축인 '반포 주공 1단지 재건축'은 현대건설의 품에 안겼다. 당시 가구 당 7000만원의 무상 이주비는 현대건설 수주에 결정타였다. 재건축 수주에서 핵심인 이주비 지원은 고삐풀린 강남 집값의 진원이기도 하다. 

올해 강남과 서초, 송파 등 강남 3개구에 이주대상 주거정비사업은 모두 17곳에 1만9,000여 가구에 달한다. 8·2대책으로 재건축 이주비도 대출규제 대상이나 빅브랜드 건설사는 수주를 위해 이주비에 대한 지급보증을 마다하지 않는다. 이들 재건축 이주비는 3억 원에서 7억원 이상이다. 이 경우 추정 이주비는 8조원 안팎이다.

이주비가 강남집값 상승의 견인차임을 아는 사람은 많지 않다. 소득세법 시행령 155조 상에는 이주비 또는 다른 유동자금으로 재건축 등 새집을 사더라도 투자양도세를 물지 않는다. 일시적 2주택자로 간주되기 때문이다. 다주택자 양도세 중과의 사각지대인 셈이다.

초과이익환수를 피하기 위해 반포주공과 개포주공 등 강남권 재건축단지들은 지난해 관리처분인가를 서둘러 받았다. 재건축 투자의 매력은 재건축에서 나온다. 이들 이주비는 조합원의 시드머니로 대부분 강남권 재건축단지에 투자된다. 다주택자 양도세 중과정책이 유명무실해지면서 강남발 주택가격이 상승해갈 수밖에 없는 구조다.

입법부와 사법부뿐만 아니라 행정부의 고위관료가 강남권 일시적 2주택인 배경이면서 고소득자들이 자녀를 분가시키면서까지 강남권을 고수하는 이유이기도 하다.

일각에서는 재건축 이주비를 지렛대로 한 투자수요를 정부가 눈감아주는 게 아니냐면서 지금의 강남권 투기수요는 정부의 미필적 고의에도 한 원인이 있다고 지적한다.

재건축의 일시적 2주택자에 대하 양도세 중과면제의 법령은 국무회의 의결로 바로 시행 할 수 있다. 정부가 어떻게 나설 지 지켜볼 일이다.