"고덕지구의 마지막 분양으로 시세 차익은 평균 2~3억원 정도 확신한다"(고덕동 인근 A부동산 관계자)

GS건설이 서울 강동구 고덕지구 내 마지막으로 공급하는 '고덕자이'의 열기가 심상찮다. 강남구 대치동 '자이갤러리'에 모인 수요자들은 물론 고덕동 인근의 부동산 중개업자들도 수억 대 차익이 발생하는 '로또분양'이라면서 직접 청약에 뛰어들겠다고 말한다. 사실일까?

고덕동 인근의 P부동산 관계자는 "고덕지구 마지막 공급인데다 일반가구수도 상당해 청약에 직접 나서려는 업자들도 있다"며 "상반기 서울 최고 청약률도 가능할 것"이라고 예상했다. 올 상반기 서울 평균 최고청약률운 '마포프레스티지자이'(4월 분양)의 49.98대 1이다. 

반면 강남권 재건축의 위축과 맞물린데다 이 단지의 책정 분양가가 인근 브랜드 단지의 실거래가와 비슷한 점을 들어 '로또 분양'이라는 수사는 과잉 포장됐다는 지적도 적잖다.

상일동의 지역 중개업계는 "연말 가락 헬리오시티 입주를 앞두고 매물이 쏟아지면서 분양권을 포함, 매기가 실종 상태다"면서 "상일역 초역세권의 분양권은 매수세가 뒷받침되지 않고 매도 호가만이 높다"고 지적했다. 실제 올해 강남4개구에 입주 예정 아파트는 1만5000여 가구가 넘는다. 수급의 원칙이 지배하는 부동산 시장에서 입주폭탄을 이겨낼 맷집은 없는 법이다. 

GS건설의 '고덕 자이' 일반분양의 주력형은 전용 59㎡와 84㎡다. 이들 분양가는 각각 5억9100~6억8300만원, 7억4700~8억6500만원이다. 국토부 실거래가에 따르면 고덕지구 최대 단지인 '고덕 그라시움'의 전용 84㎡형은 11억원 내외다.  '고덕 자이'의 바로 단지로 지난해 7월 분양한 '센트럴 아이파크'의 같은 주택형의 입주권은 9억4000만원이다. 지하철 상일역 초역세권인 '고덕 아르테온'의 실거래가는 8억5000만원으로 나타났다.

'고덕 자이'의 책정 분양가는 이들 단지와 별 차이가 없다.  단 강남권에서 브랜드 선호도가 높은 데다 초등학교를 품은 단지임을 감안하면 추가 상승의 여력은 있다고 지역에 중개업계는 귀띔했다.

"GS건설이 지하철 9호선 연장의 수혜단지라고 홍보를 하고 있으나 '고덕 자이'와 상일동에 들어설 지하철 9호선 샘터공원역과의 거리는 직선으로 1.2㎞에 달한다"면서 "지하철 9호선의 직접 수혜단지는 '고덕 자이'보다 '고덕 그라시움'이다"고 잘라 말했다.

'고덕 그라시움'의 전용 84㎡의 분양가는 8억원내외로서 현재 분양권은 10~11억원에 거래 중이다.  '고덕 자이' 인근의 중개업계가 '로또 분양'이라는 근거는 사실 '고덕 그라시움'의 분양권 차익에 근거한 셈이다. 그러나 '센트럴 아이파크'와 '고덕 아르테온'의 실거래가를 감안할 경우 차익은 1억원 내외에 그친다.

GS건설이 인근 삼성물산 등 고소득 업무단지와 근접한 배후 단지라고 강조하나, 이는 분양권 차익이 1억원안팎인 기존 브랜드 분양단지도 같은 수혜단지라는 점에서 '고덕 자이'의 장점은 홍보수단에 불과하다는 게 일부 지역 중개업계의 지적이다.

▲교육여건 '최적', 가격은 '합리적'

'고덕자이'는 지하 3층, 지상 29층 19개동, 총 1824가구 규모로 조성된다. 이중 864가구가 일반분양물량이다. 전용면적별 공급물량은 ▲48㎡ 15가구 ▲52㎡ 22가구 ▲59㎡A 193가구 ▲59㎡B 155가구 ▲74㎡A 33가구 ▲74㎡B 35가구 ▲84㎡A 27가구 ▲84㎡ B 365가구 ▲84㎡ C 16가구 ▲101㎡A 1가구 ▲101㎡B 1가구 ▲118㎡ 1가구 등이다.

인근에는 자사고인 한영외고, 배재고 등이 가깝고 단지 안에는 고일초가 있다. 또 학생 및 학부모들의 선호도가 높은 상일여중, 광명중, 한영중 등도 인근에 위치하는 등 교육여건이 우수한 단지다. 실제 15일 문을 연 견본주택 현장에는 30~40대 학부모층의 방문도 상당했다. 

지하철 5호선 상일동역은 직선거리로 500여m다. 먼 거리는 아니지만 이전에 분양한 '고덕 그라시움', '고덕센트럴아이파크', '고덕 아르테온' 등 보다는 다소 거리가 있다.

지역 중개업계는 '고덕 자이'의 책정 분양가가 적정하다는 데는 이의를 달지 않았다. 고덕자이의 평균분양가(전용 84㎡ 최고가 기준)는 3.3㎡당 2508만원, 전체평균 가격은 2445만원이다. 인근에 분양한 단지들과 비교하면 최고가 분양이지만 현재 주변 시세를 감안하면 당첨될 경우 적어도 1억원을 웃도는 차익은 노릴 수 있다는 게 지역 중개업계의 분석이다. 

인근 부동산에 따르면 현재 고덕 그라시움 전용 84㎡의 경우 평균 11억원대에 거래되고 있다. 전용 59㎡는 최고 9억원대다. 고덕센트럴아이파크 역시 전용 84㎡가 9억원대, 전용 59㎡는 7억 후반대다. 시세 상승을 전제로 고덕자이에 당첨될 경우 1억원 대 이상의 시세차익을 노려볼 수 있다.

추가 시세차익에 대해 지역 중개업계는 다소 회의적인다. 초역세권인 '고덕 그라시움'이나 '고덕 아르테온' 의 추가 상승을 '고덕 자이'에 대입시키는 것은 무리가 따른다는 것이다. 고덕동 인근 N부동산 관계자는 "지하철 9호선 예정역 수혜지역이 두 단지에 한정돼 있다"며 "집값 추가 상승은 지하철 9호선 연장으로 기대할 수 있으나 이들 단지와 고덕자이는 상승폭이 차이가 날 수밖에 없다"고 설명했다.

▲고덕 자이, 당첨가점 안정권은?

'고덕 자이'의 청약경쟁에 관심이 높다.  고덕 그라시움과 센트럴 아이파크는 평균 청약경쟁률이 22~24 대 1을 기록했다. 고덕 아르테온은 고분양가 논란에도 불구, 평균 11 대 1이었다.

지역 중개업계는 '자이' 브랜드에 대한 높은 선호도를 감안할 때 소형인 전용 59㎡의 경우 평균 60 대 1, 주력형인 전용 84㎡는 평균 10 대 1 수준으로 전체 평균은 30 대 1 내외가 될 것으로 내다봤다. 소형의 경쟁률이 가열될 경우 경쟁률은 예상치보다 크게 높아질 전망이다. '고덕 자이'에 당첨되기 위한 청약가점의 안정권은 어느 수준일까? 

고덕자이의 당첨 안정권은 전용 59㎡와 84㎡가 각각 60점대 후반과 50점 후반대가 될 전망이다. 고덕 센트럴아이파크는 이들 2개 주택형의 당첨 안정권이 각각 63점과 57점이었다. 

A부동산 관계자는 "고덕의 마지막 공급단지가 '로또'분양이라는 소문이 확산일로인데다 자이 브랜드를 선호하는 경향도 경쟁을 치열하게 만들 것"이라며 "평균 30대 1 안팎의 경쟁률이 유력하다"고 전망했다.