양도세 중과 이어 보유세 인상, 투자 심리 위축
강남권 초과이득세 부과로 하락 대세 불가피
국내외 경기 하강 '악재'…남북 평화 정착 '호재'

2018년 국내 부동산시장의 기상도가 심상치 않다. 정부의 집값안정을 위한 금융과 세제, 가격 등 고강도 규제가 심리를 위축, 거래 소강과 가격 하락을 이끌고 있다.  남북 간 평화정착 분위기는 중장기 호재로 작용하나 정부의 전방위적 압박에 눈치만 살피고 있는 주택시장. 과연 집을 사야 할까? 아니면 팔아야 할까? 스트레이트뉴스는 민선 7기 지자체 출범과 맞물린 하반기 부동산시장에 대해 키워드별로 전망했다. 개별 인터뷰 형식으로 진행된 이번 지상좌담에는 장재현 리얼투데이 본부장, 양지영 양지영R&C연구소장, 허명 부천대 부동산유통과 교수가 참여했다. <편집자 주>

- 7기 민선 지자체 출범과 맞물린 하반기 집값의 흐름은?

장 본부장 : 하반기 집값은 약보합세로 접어들 것으로 예상된다. 주택담보대출을 옥죄면서 기존 아파트 거래량이 줄어들고 있는데다 재건축 규제로 강남권 재건축 아파트의 거래량도 크게 감소한 상황이다. 또 지방시장은 아파트값이 하락하고 있는 상황으로 정부의 규제가 지속되면서 아파트값은 약보합세로 이어질 것으로 보인다.

양 소장 : 지난 양도세 중과세 시행 직전인 3월 기록한 주택거래 1만3857건은 역대 동기 최대 거래량이었다. 이미 살 사람과 팔 사람이 거래를 이 시기에 집중적으로 거래를 끝냈다는 뜻이다. 갈수록 매수자 금리부담이 가중되면서 집을 사겠다고 나설 이들이 줄어들어 집값 하락압력을 높일 것이다.

허 교수 : 전체적인 주택시장은 2018년 하반기부터 신규 입주물량이 많고, 양도세 중과에 따른 반응, 보유세 개편 소식, 기준금리 인상 가능성 등 악재 요인이 많아 거래량은 전반기와 비교하여 감소하고 주택가격은 하락할 것으로 예상된다.

부동산 전문가집단은 올해 하반기 보유세 인상이 지난 4월 양도소득세 중과에 이어  집값 안정의 '태풍의 눈'으로 꼽았다.(백천진 디자이너)
부동산 전문가집단은 올해 하반기 보유세 인상이 지난 4월 양도소득세 중과에 이어 집값 안정의 '태풍의 눈'으로 꼽았다.(스트레이트뉴스 백천진 디자이너)

그러나 서울 및 하남, 김포, 과천 등 수도권 일부 지역에서는 분양시장과 신규 입주물량을 중심으로 국지적으로 거래량 증가 및 가격이 상승하는 역전현상이 보일 수도 있다.

-대한민국 집값이 강남 재건축 움직임을 바라보고 있다.

장 본부장 : 강남 재건축 시장은 당분간 약세를 이어갈 것으로 보인다. 재건축초과이익환수제를 비롯해 양도세 등 세금규제가 강력해진데다 보유세 인상까지 거론하고 있는 상황으로 고가아파트가 몰린 강남 재건축 시장은 당분간 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 실제 강남4구의 거래량도 지난 1/4분기에 비해 크게 줄어든 양상으로 하반기에도 강남권 재건축 아파트 거래량은 크게 줄어들 것으로 전망된다.

양 소장 : 재건축 초과이익 환수 부담금도 예상보다 크게 나온 상황이라 재건축 시장도 침체된 상황에서, 앞으로 보유세가 얼마나 증가하느냐에 따라서 버티기를 하던 다주택자들이 세금 보다는 파는 게 낫겠다는 쪽을 선택할 수도 있을 것이다. 그렇게 되면 시장이 또 한번 크게 출렁일 수 있다.

허 교수 : 초과이익환수제에 따른 재건축부담금, 안전진단 강화 등 악재요인이 많아 재건축시장은 관망세로 전환되었다. 또한 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사를 통해 사실상 분양가상한제를 실시하고 있어 조합원의 이익이 크게 증가할 수 없는 상황이다. 그러나 이러한 악재요인의 충격이 소비자에게 흡수되는 시점(당연시 받아들여지는 시점)에서는 입지의 희소성 등 재건축시장의 매력이 다시 상승 반전 흐름을 이어갈 것이다.

하반기 강남 재건축 필두로 집값 약보합세. 한반도 평화분위기 큰 영향 못 줄 것. 시장 관망 후 내집 마련은 신중하게 접근해야...(장재현 본부장)

-보유세가 초미 관심사다. 시장 전망은?

장 본부장 : 보유세를 올릴 경우 인상폭에 따라 시장이 민감하게 반응할 전망이다. 보유세 인상으로 매매시장은 매수자 실종으로 거래를 감소시켜 가격 하락으로 이어질 것이다. 임대시장에서 임대인은 보유세 인상분만큼 임대료를 인상시킴으로써, 보유세를 임차인에게 전가시키면서 임차인의 부담이 증가하는 악영향이 나타날 것이다.

양 소장 : 보유세는 하반기 부동산 시장의 가장 큰 변수다. 보유세 수준에 따라 부동산 시장이 받는 쇼크 정도가 달라질 수 있다. 매매시장의 하락압력은 더 커질 수 있고, 임차인에게 일부 세금이 전가될 수 있다. 보유세는 실제적인 주거 부담이기 때문이다.

허 교수 : 보유세를 상승시키면 매매시장은 매수자 실종으로 거래를 감소시켜 가격 하락으로 이어질 것이다. 임대시장에서 임대인은 보유세 인상분만큼 임대료를 인상시킴으로써, 보유세를 임차인에게 전가시키면서 임차인의 부담이 증가하는 악영향이 나타날 것이다.

이미 큰 거래시장 마감 거래절벽 불가피. 하반기 보유세 인상 여부 추가 하락 변수. 재건축 규제로 장기적 서울 물량 부족 우려(양지영 소장 )

-후분양 전환에 대한 평가는?

장 본부장 : 선분양은 유지될 것으로 보인다. 선분양은 소비자가 아파트를 저렴하게 분양 받을 수 있는 장점이 있는데다 대출이 어려운 실수요층들에게 집단대출이 가능하도록 해 기존 주택 매입에 비해 자금부담이 낮을 수 있기 때문이다.

양 소장 : 공정률 80% 이후 분양이 논의되고 있으나 건설사는 공사자금 마련에 실익이 없어 부담을 고스란히 떠안아야 한다. 소비자 입장에서도 다 지어진 모습을 보고 결정하는 것이 아니어서 엄밀히 후분양제라고 볼 수 없다. 부실시공 개선에서도 효과가 있을지 의문이다. 부실공사 등은 감리감독이 더 중요하다. 후분양에 앞서 금융펀드 시스템을 개선할 경우 후분양이 분양가 상승으로 이어지지 않는다는 분석도 있어 시범 사업으로 모델을 만들어야 할 필요가 있다.

허 교수 : 부실시공을 하는 사업주체(시행사)와 시공사는 선분양을 할 수 없는 주택공급에 관한 규칙이 개정되었다. 소비자들의 대다수는 선분양 제한 및 후분양제 도입에 대해 찬성하지만, 사업비 조달비용을 증가시켜 분양가격 상승을 우려하느 목소리도 만만치 않다. 또한 보유자금이 넉넉한 대형건설사 중심으로 주택시장이 개편되고 주택공급량이 감소되어 주택가격이 상승할 수 있다.

-남북 정상회담, 북미 정상회담으로 한반도 평화 무드 조성되고 있다, 

장 본부장 : 한반도와 주택시장은 큰 영향이 없을 것으로 예상된다. 최근 민통선 인근 시장이 들썩이고 있다고 하지만, 개발이 제한된 곳들이 많아 거품이 형성된 곳들이 많기 때문이다. 또 전국 주요 주택시장도 한반도 평화무드와는 연관성이 비교적 미미해 당장 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

양 소장 : 남북철도 등에 수혜가 되는 지역은 부동산 가격이 반영이 되겠지만 남북 간의 평화 무드가 통일이 되어 개발이 이뤄지고 판도가 달라지는게 아니기 때문에 부동산 시장에 전환점이 되지는 않을 것이다.

하반기 거래량 감소에 집값 동반 하락 예상. 한반도 평화 무드는 부동산시장에 중장기 일대 호재. 짧아지는 부동산경기 변동주기 2020년까지 하락 후 전환 가능.(허명 교수)

허 교수 : 남북 화해 및 평화 모드는 외국 투자자들에게 대한민국의 투자 매력도를 상승시켜 증권시장을 중심으로 투자를 유도할 것이고, 이는 부동산시장의 흐름에 긍정적인 영향으로 작용할 것이다. 특히 사회 인프라 관련한 건설 및 에너지를 중심으로 상승세가 예상된다.

-국내 경기 자체가 하강 기조다. 향후 집값의 움직임은?

장 본부장 : 당분간은 경기하락과 정부의 강력한 규제로 집값이 하향 안정세로 접어들 것으로 보인다. 이에 따라 실수요자들 입장에서는 좀 더 시장을 지켜본 후에 내 집 마련에 나서는 것이 주효할 것으로 생각된다. 미 연방의 금리인상에다 미중 간 무역전쟁도 지속될 전망이어서 국내외 환경이 부동산시장에 우호적이지 않다.

양 소장 : 입주물량이 내년까지 증가하며, 금리인상기, 정부의 의지, 4년간 집값 상승이 지속되어 왔다는 점 등을 감안해 우선 내년까지는 집값 하향 안정세로 이어질 것으로 보인다. 하지만 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등 재건축 규제는 오히려 집값 공급 감소를 가져오기 때문에 장기적으로 집값 상승으로 이어질 것.

허 교수 : 장기적 측면에서 주택경기는 상승과 하강을 반복하고 있다. 최근 통계적으로 10~12년 주기가 조금씩 짧아지고 있는데, 개략적으로 2009년 하락→2015년 상승→2019년 또는 2020년 하락 등으로 반복할 것이다.

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