민영 분양가 상한제 10월 시행 "엄포인가? 실전인가?"
민영 분양가 상한제 10월 시행 "엄포인가? 실전인가?"
  • 한승수 기자 (hansusu78@gmail.com)
  • 승인 2019.08.13
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투기과열지구 31곳 "대상은 분명"…경기 예측불허로 "지정은 불확실"
실수요층, 분양가 하락 기대에 청약시장 냉각 우려
민영 분양가 상한제 시행을 앞두고 유탄을 맞이한 강동구 둔촌아파트
민영 분양가 상한제 시행을 앞두고 유탄을 맞은 강동구 둔촌아파트

[스트레이트뉴스=한승수 기자] 오는 10월부터 서울·과천·분당·세종 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 아파트에 분양가 상한제가 적용되나 국내외 경제 불확실성의 점증으로 상한제 적용단지가 얼마나 될 지는 미지수다.

또 민영단지에 상한제가 적용된다고 하더라고 분양가의 대폭 인하는 당장 장담할 수 없는 상황이다. 그러나 주택 실수요층이 상한제를 기대, 민영뿐만 아니라 공공 분양에서도 청약에 나서지 않을 것으로 보여, 시장의 냉각은 당분간 불가피할 전망이다.

국토교통부는 12일 오전 여당(더불어민주당)과의 당정 협의를 거쳐 주택값 안정을 위해 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다.

개선안은 서울 등 전국 31곳의 투기과열지구 민간택지 분양아파트에 분양가 상한제를 우선 적용토록 했다. 현행 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 하는 현행 민영의 상한제적용의 조건을 보다 분명하게 적시한 것이다.

지난 17일 서울 서초구 양재IC 인근에 위치한 디에이치자이 개포 견본주택을 찾은 방문객들이 입장하기 위해 줄을 서서 기다리고 있다./뉴시스
서울 서초구 양재IC 인근에 위치한 디에이치자이 개포 견본주택을 찾은 방문객들이 입장하기 위해 줄을 서서 기다리고 있다.

공급시장의 우려와 달리 투기과열지구 모든 민영단지가 10월부터 동시에 분양가 상한제가 적용되는 것은 아니다. 다음의 3개 조건 가운데 하나를 충족해야 하고, 충족하더라도 국토부 주거정책심의위원회에서 상한제 적용 지구를 의결한 뒤에나 결정된다. 10월부터 법은 시행되나 민간분양의 상한제 적용 지역이 나오지 않을 수도 있다는 얘기다.

투기과열지구에 민간택지 분양가 상한제 적용은 다음의 3가지 조건, 즉 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등의 3가지 조건에 하나만 충족하면 지정여부가 위원회에 상정된다.

물론 이들 3가지 조건에서 먼저 최근 1년간 분양가 상승률 조건은 현재 HUG의 분양보증서 발급과정에서 분양가가 규제되는 실정에서 알수 있듯, 충족할 수 있는 단지는 손에 꼽을 것으로 보인다. 2번째 조건은 거래 절벽과 불경기 상황에서 기대난이며, 세번째 조건은 국지적으로 나올 수 있는 상황이다. 세가지 조건들은 서울 강남권과 세종시, 분당 등 투기과열지구에서 지금도 나오는 상황이다. 그러나 특정 지구에 선택조건이 발생된다고 하더라고 상한제 지정은 주거정책심의위의 몫이다. 정치적이고도 경제적인 변수가 대두될 경우 민영 상한제는 '엄포용'에 그칠 것이라는 지적이 나오는 배경이다.

국토부는 민간택지 분양가 상한제 지정의 효용성 제고를 위해 지정 시점을 '최초 입주자 모집 승인 신청 단지'로 했다. 현행 일부 재건축·재개발 사업에서 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'의 조항을 삭제, 적용 폭을 앞당긴 것이다.특히 이 개정 조건은 후분양으로 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하려는 강남권의 주거정비에 효과적인 조치가 될 전망이다.

국토부 민영단지 분양가 상한제 적용 기준과 예상 전망
국토부 민영단지 분양가 상한제 적용 기준과 범위 전망

국토부에 따르면 이 경우 이미 착공 단계에 있는 85개 단지(6만9,00천가구)를 제외한 296개 단지(22만5,000가구)가 민간택지 분양가 상한제를 적용받을 것으로 추산했다. 그러나 이들 단지는 예정 단지일뿐 적용 대상은 아니다. 이들 분양단지가 상한제 적용 예정지구 내에 있으나 어느 곳이 상한제로 지정될 것인지는 국토부도 알지 못하기 때문이다.

내년 총선괴 국내외 경제의 불확실성으로 인해 민영 상한제 적용은 '고양이 목에 방울달기'가 될  수 있기 때문이다.

만일 투기과열지구 민간단지에 분양가 상한제가 적용될 경우 그 파장은 엄청날 전망이다. 토지 감정가와 건축비를 냉철하게 평가하도록 하고, 이를 통해 분양가가 20% 내외까지 낮출 수 있기 때문이다.이 경우 단기 파장을 줄이는 방책도 이번 대책에서 제시됐다.

즉 높은 시세차익의 대비책으로 전매제한기간이 지금보다 2.5배 연장, 최장 10년으로 늘어나고 거주기간은 최장 5년으로 늘리도록 주택시행령에 명기될 예정이다.

추가로 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최장 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이다.

분양가 상한제에 따라 분양가를 산정할 때는 한국감정원이 정하는 토지비 산정기준에 따르도록 하고 건축비도 조합 등 시행주체가 제시하는 것을 인정하지 않고 정부의 품셈 기준을 적용토록 할 방침이다. 

한문도 한국부동산경제학회 회장은 "정부의 이번 조치가 투기과열지구 내 모든 민영단지에 대해 상한제를 즉각 적용할 수도 있는 근거를 보다 명확하게 마련했다는 데 의미가 있다"며"이번 조치는 상한제 적용예정 단지에 대해 고강도 분양가 억제장치가 가동될 수도 있다는 '엄포'용이자 '실전'용으로 동시 효과를 발휘할 예정이나 국내외 경기 악화상황에서 실제 적용 지구와 단지가 얼마나 나올 지는 미지수다"고 밝혔다.

이어 "경기 위축기에 실수요층은 민영의 분양가 상한제를 기대, 청약을 늦추면서 시장을 관망할 것이다"면서"민영아파트에 대한 분양가 상한제가 실효를 거두기 위해서는 세제와 금융 등에 대한 종합 조치가 함께 마련돼야 할 것이다"고 덧붙였다.


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