[통일로 칼럼] 아마존 제2캠퍼스 일대 '상상 그 이상' 도시 변모
[통일로 칼럼] 아마존 제2캠퍼스 일대 '상상 그 이상' 도시 변모
  • 최민성 (델코리얼티 대표 / 건설주택포럼 명예회장) (chois@delco.co.kr)
  • 승인 2019.10.01
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최민성 (델코리얼티 대표 / 건설주택포럼 명예회장)
최민성(델코리얼티그룹 대표. 건설주택포럼 명예회장)
최민성(델코리얼티그룹 대표. 건설주택포럼 명예회장)

아마존의 미국 동부 제2캠퍼스의 하나인 버지니아주의 내셔널랜딩에 크리스탈 시티가 '상상 그 이상'의 도시로 변신을 거듭하고 있다. 

이 도시는 교통과 주거, 상업, 문화 등에 최신 인프라 건설에 한창이다. 아마존 캠퍼스의 유치가 미래 경쟁력 확보의 절호의 기회로 보기 때문이다. 글로벌 유통 기업이 도시에 생명력을 불어넣는 셈이다. 아마존 제2캠퍼스의 유치를 위해 미국과 캐나다 등에 238개 도시와 세금 혜택과 용지 제공 등 천문학적인 인센티브를 내걸고 치열하게 경쟁한 도시에서 볼 수 있는 당연한 모습이기도 하다. 

세계 최대의 반도체 산업단지인 평택의 삼성 고덕캠퍼스가 전력 등 전통적인 기반시설의 미비로, 어려움을 겪는 것과는 큰 대조다.

머물고 즐기는 장소만들기 한창

크리스탈 시티는 도시의 건축 환경에 예술을 접목하는 장소 만들기(placemaking)를 통해 변신하고 있다. 이 도시는 넓은 지하 몰을 갖춘 도시 지하철 시스템이 발달하여 많은 오피스 건물과 연계되어 있다. 넓은 도로는 처음부터 자동차 중심의 일방통행으로 운영하고 있어, 걷거나 자전거를 탈 수 있도록 디자인된 곳이 아니다. 그래서 젊은 기술 근로자들이 좋아하는 생기있는 동네와는 달리, 이곳은 퇴근 시간 이후 저녁에는 빈 도시가 된다.

크리스탈 시티 위쪽 강 넘어 Washington DC가 보인다. 료:ttps://www.arlnow.com/2018/11/13/breaking-amazon-will-split-hq2-between-crystal-city-long-island/
크리스탈 시티 위쪽 강 넘어 워싱턴 DC가 보인다. 자료 : https://www.arlnow.com/

그러나 제이비지 스미스(JBG Smith) 회사(워싱턴 지역의 개발회사로 아마존 건물을 짓는 파트너 회사이면서 도시 상당 부분의 개조를 맡고있는 회사)는 도시의 건축 환경에 예술을 사용한 장소 만들기(placemaking)를 적용하여 지역변신을 꾀하고 있다. 16시간 생활/일/놀기(16-hour live/work/play), 보행자 위주의 지역사회, 시민을 위한 녹지공간, 및 라이프스타일 어메니티 등을 갖춰가면서 밀레니얼이나 Z세대 근로자들이 도시의 밤을 즐기는 분위기를 만들고 있다.

아마존 제2캠퍼스 일대-생활과 일, 그리고 놀기

2023년에 오픈하는 아마존 본부 빌딩단지에는 22층 높이의 오피스 2개동(195,000㎡), 리테일(4,700㎡), 레스토랑, 데이케어 시설, 공원(5,000㎡) 등이 들어선다. 아마존과 JBG Smith의 계획에 따라, 아마존은 본부 건물 공사 기간 중 사용할 임시 오피스 공간으로 2019년 6월부터 입주하고 있다. ZGF Architects가 디자인하고 있는 아마존 빌딩은 2020년 초부터 공사를 시작하여 2023년에 오픈한다.

아마존 본부가 들어서는 내셔널 랜딩 블록은 지하철역과 여러 빌딩이 새롭게 들어서고 있으며, 교통접근을 위한 광범위한 공공분야 개선, 및 인근 레이건 내셔널 공항으로 향하는 새로운 보행자 다리 등이 추진되고 있다. 이 블럭은 펜타곤 시티와 포토멕 야드 등 두 인접 지역의 일부를 흡수하여 면적이 커졌다.

아마존 캠퍼스 워싱턴 DC 지역 크리스탈 시티. 출처 : https://wtop.com/business-finance/2018/11/amazon-in-northern-virginia-so-what-is-national-landing-anyway/
아마존 캠퍼스 워싱턴 DC 지역 크리스탈 시티. 출처 : https://wtop.com/

새로운 지하철역이 들어서는 포토멕야드 인근에는 버지니아 공대가 6만㎡의 터에 10억 달러를 투자하여 IT 이노베이션 캠퍼스를 조성한다. 아마존이 이 지역을 선정한 이유는 바로 이 때문이다. 버지니아 텍은 제이비지 스미스와 라이온스톤 투자회사와 파트너를 구성하여 이를 추진한다. 이곳에는 강의실과 리서치 공간 28,000㎡, 기술 스타트업과 기존 회사 공간 23,000㎡, 학생과 교수 주택 33,000㎡, 리테일과 기타 용도 9,300㎡ 등이 들어선다. 이는 라이언스톤과 제이비지 스미스가 개발하고 있는 복합용도 지역 26만㎡의 일부 프로젝트이기도 하다.

주택단지도 추가로 들어선다. 2019년 7월에 제이비지 스미스사는 기존 리버하우스 주택단지에 1,000세대를 추가하는 계획을 발표하였다. 이곳에는 전통적인 2세대 2층 건물이 나란히 들어선 타운하우스(two-over-two stacked townhouse units)와 공동주택 건물이 들어선다.

크리스탈 시티 개발사인 JBG Smith는 현지 기업과 지자체를 연결, 각종 이벤트(5km 달리기 경주, 와인 이벤트, 및 예술 전시 등 같은)를 운영하고 있다. 소규모 공원들은 야외 조각이나 화덕 같은 것들이 늘어나면서 어슬렁거리기 좋은 매력적인 장소가 되고 있다.
크리스탈 시티 개발사인 JBG Smith는 현지 기업과 지자체를 연결, 각종 이벤트(5km 달리기 경주, 와인 이벤트, 및 예술 전시 등 같은)를 운영하고 있다. 소규모 공원들은 야외 조각이나 화덕 같은 것들이 늘어나면서 어슬렁거리기 좋은 매력적인 장소가 되고 있다. 자료: uli.org/

아마존이 들어오면서 기존 빌딩의 사용용도 변경이나 수정이 추진되고 있다. 크리스털 시티는 워싱턴 다운타운 한복판에서 자전거로 20분, 전철역 4곳밖에 떨어지지 않은 거리이다. 그러나 도시 초기에 전형적인 20세기 중반의 외곽도시 개발 개념으로 개발되었다. 자동차 통행을 우선시하였고, 대부분 상업시설은 거의 지하 아케이드 개념이었다. 적절한 복합용도 개념도 채택되지 못하였다. 그러나 아마존이 계기가 되면서 도시 변신이 진행되고 있다.

크리스털 시티는 기존의 잠재력을 최대한 활용하고 있다. 3개의 전철역과 인근에 공항이 있다. 낮에는 5만 명의 오피스 근로자가 근무한다. 이들이 지금 신규 점포와 레스토랑의 잠재적 단골이 되면서 지역 이미지 변화에 결정적 역할을 하고 있다.

크리스털 시티 미래, 디벨로퍼가 주도

지역의 이미지 변화(reimaging)를 디벨로퍼 회사가 주도하고 있다. JBG Smith가 2017년 크리스탈 시티에 있는 오래된 Charles E. Smith 부동산 대부분을 인수하면서 시작되었다. 이를 계기로 이 회사는 지역의 가장 큰 상업용 부동산 운용자가 되었다.

크리스탈 시티는 광역과 지역 전철 시스템 접근을 도시계획에 반영했다. 그림은 버지니아 고속철 환승 허브역. 출처 : ULI
크리스탈 시티는 광역과 지역 전철 시스템 접근을 도시계획에 반영했다. 그림은 버지니아 고속철 환승 허브역. 출처 : uli
리테일 상가로 둘러싸인 크리스탈 시티 메트로 역의 새로운 입구. 출처 : uli
리테일 상가로 둘러싸인 크리스탈 시티 메트로 역의 새로운 입구. 출처 : uli

건물과 붙어있는 외부공간을 중시해서 신규 건물은 1층 높이 6m와 도로로부터 6m를 띄우는 6m-by-6m 전략을 강조하여 개발하고 있다. JBG Smith 회사는 건물과 붙어있는 외부공간에서 일어나는 일에 관심이 많다. 이 외부공간에서 사람들은 머물거나, 걸어 지나가거나, 혹은 리테일 샵/애완샵/식품점 앞에서 멈춰서 들어갈지 말지를 생각한다. 이처럼 외부공간은 사람들을 위한 즐거운 고민거리를 제공하는 곳이다.

기존 건물의 개보수, 어메니티, 기술, 및 테난트 서비스 등을 업그레이드하고 많은 사회적 이벤트를 장려하고 있다. JBG Smith의 노력 중에는 공실 발생이나 당장 개보수해야 하는 빌딩 외부에 그림이 들어간 캔버스로 가리는 일을 추진하고 있다. 예를 들어 자전거 그림이 들어간 예술 캔버스는 자전거로 출퇴근하는 사람들을 이 지역으로 끌어들이는 효과를 내고 있다.

이 회사는 자체 보유한 부동산을 업데이트하고, 어메니티, 기술, 및 테난트 서비스 등을 업그레이드하고 있다. 지자체와 현지 기업과의 협업을 통해 JBG Smith는 수백 개의 사회적 이벤트(5km 경주, 와인 이벤트, 예술 전시 등)를 장려하고 있다. 소규모 공원에는 야외 조각 등을 늘려 보다 매력적으로 만들고 있다.

쇼핑과 엔터테인 공간이 새롭게 들어서고 있다. 크리스탈 시티의 활기를 북돋기 위해서 JBG Smith는 12,000㎡의 쇼핑과 엔터테인 공간을 15번가와 18번가 사이에 개발하고 있다. 센트럴 디스트릭 리테일(Central District Retail)이라 불리는 이 프로젝트는 대안 영화관인 드레프트하우스 시네마(drafthouse cinema :식사, 술, 누울 수 있는 업그레이드 좌석이 있는 영화관), 레스토랑, 바, 전문 식품관이 들어선다. 한때 자동차 중심의 크리스탈 시티와 그 지하 상업공간을 지상 활동 수준으로 끌어올리는 재창조가 진행되고 있다.

크리스탈 시티와 레이건 내셔널공항을 연결하는 보행자 다리 @ uli
크리스탈 시티와 레이건 내셔널공항을 연결하는 보행자 다리 @ uli

교통이동을 개선하여 장소 만들기를 장려하고 있다. 지자체는 1억9,500만 달러를 투자하여 지역의 교통을 개선하고 있다. 크리스탈 시티 메트로 역에 새로운 입구를 만들고, 남북으로 갈라진 보행자 도로를 되살리는 일도 포함되어 있다. 또한, 내셔널랜딩 지역과 레이건 내셔널 공항을 연결하는 보행자 다리를 새로 놓는다. 이 다리를 통해 공항까지 걸어서 10분 안에 갈 수 있다.

자동차 이용을 줄이고, 걷는 공간 중시, 빈 땅 고밀도 개발, 및 일하고 생활하는 장소를 만들고 있다. 오늘날 사람들은 걷는 것을 중시하고 자동차 없이 일하고 생활하는 장소에서 가치를 느낀다. 크리스탈 시티의 기다란 슈퍼 블록 모습을 바꾸어 도로를 보다 보행 친숙(pedestrian-friendly)으로 만드는 비전을 실천하고 있다. 크리스탈 시티 블록은 건물 사이의 빈 땅을 고밀도로 개발하고, 내부 도로를 보다 아기자기하고 조용하게 창출하면서 보행자를 위한 안락한 지역을 만들고 있다. 종전에는 크리스탈 시티의 기존 건물 사이를 걸어갈 때 상업공간에 필요한 하역장이나 주차장 입구 등과 마주쳤다. 그러나 새로 들어서는 건물들은 자동차로 접근도 하지만, 걷기 좋은 개념을 채택한다. 자동차나 트럭 등은 건물들 뒤쪽으로 위치시킨다.

아마존 캠퍼스는 생활/일/놀기를 할 수 있는 도시 캠퍼스를 창출하려는 아마존의 철학적인 의도가 담겨있다. 아마존 캠퍼스는 25,000명의 직원과 현지 지역주민이 생활/일/놀기를 함께 하는 공간으로 만들어진다. 캠퍼스 내에 오픈 공간은 강아지 공원과 농부 시장, 자전거 도로, 지역사회의 다양한 어메니티 등을 수용하게 된다.

크리스탈 시티는 향후 5~8년 안에 많은 빌딩이 들어서면서, 도시는 더욱 도시다워지고 전체적으로 다른 거리 전경(streetscape)을 띄게 된다. 아주 다른 장소로 변하여, 지금은 존재하지 않는 미래도시로 변신한다.

 


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