15억원을 초과하는 고가아파트의 대출을 전면 금지한 12.16대책 이후 서울 아파트값 오름세가 꺾이고 다소 안정된 분위기를 보이고 있다는 분석이 나왔다.

또 문재인 정부의 부동산 정책은 임기 내내 규제 강화를 추진했던 노무현 정부와 같은 노선을 취하고 있고, 남은 임기 기간도 규제의 압박수위가 더 높아질 것이라는 전망이다.

부동산114는 25일 본격적인 4년차 임기에 접어든 문재인 정부의 부동산 정책과 부동산 시장을 정리하면서 이 같이 예상했다.

부동산114에 따르면 서울 아파트값은 2018년 18.32% 급등한 이후 2019년 7.95%, 2020년(1~5월) 1.79% 수준으로 뚜렷하게 둔화되고 있다. 특히 올해 4월에는 11개월만에 마이너스로 전환했고, 수도권 전반에서 거래위축을 동반한 하락 지역도 점차 늘고 있다.

부동산114는 "문재인 정부는 임기 내내 규제 강화를 추진했던 노무현정부와 같은 노선을 취하고 있다. 상승세였던 가격을 통제하고자 규제 강화로 임기 초반을 시작했지만 의도와 다르게 가격 상승 국면이 계속됐다"고 분석했다.

또 "반면, 금융위기(2008년)나 침체기(2013년)에 시작된 이명박정부와 박근혜정부는 경기 활성화를 목적으로 규제 완화 위주의 부동산 정책을 추진했다"며 "역대 정부가 추진한 부동산 정책들의 기저에는 경기변동에 따른 매매·전세가격 움직임이 자리하고 있다고" 진단했다.

그러면서 부동산114는 4년차를 맞이한 문재인 정부의 부동산 정책에도 변화가 감지된다고 덧붙였다.

최근 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표한 것처럼 투기수요 규제 위주의 정책에서, 대규모 공급으로의 방향 전환을 꾀하고 있다는 것이다.

이는 수요자가 가장 우려하는 공급 기반을 강화해 과열된 시장 안정을 꾀하는 것으로 볼 수 있다고 해석했다.

다만, 용산개발 이슈처럼 시중 유동자금이 풍부해 언제든 투기수요의 불씨가 다시 살아날 가능성이 열려 있다고 지적했다.

◇ "서울 아파트 전세시장은 역대 정권 중 가장 안정"

매매시장과 달리 서울 전세시장은 역대 정부 중 가장 안정돼 있다고 진단했다.

전세시장 안정 이유로는 전국적으로 2017~2019년 신축아파트 입주물량이 상당했고, 실수요자들은 저금리에 기대 전세시장에서 매매시장으로 이탈했기 때문이라는 것이다.

또 정부 정책으로 임대사업자가 큰 폭으로 늘어났고, 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 많아지면서 기존 주택시장에는 누적된 임차물건들이 많아진 것으로 이유로 꼽았다.

때문에 과거 노무현·이명박·박근혜정부에서 시장의 우려감을 자아내던 전세가격 불안 현상이 문재인 정부에서는 효과적으로 차단됐다고 부동산114는 분석했다.

◇ "임기 후반기에도 규제 압박수위 더 높인다"

2020년에만 벌써 3번 이상의 부동산 정책이 발표됐다. 수원과 의왕시를 조정대상지역으로 추가한 2.20대책과 5월6일 발표한 공공재개발 공급정책, 5월11일 나온 수도권과 광역시의 분양권 전매제한 조치, 용산에 대한 토지거래허가구역 지정(5/20) 등이다.

이 역시 12.16대책 이후 시장이 다소 안정됐지만 규제 압박수위를 더 높여 1~3년차에 급등한 가격 수준을 일부 되돌리려는 의도로 볼 수 있다는게 부동산114의 진단이다.

부동산114는 "역대 정부 대부분이 초기 정책 방향을 임기 후반기까지 끌고 갔다"며 "문재인정부 임기 후반기인 4년차에 ‘집값 안정’의 가시적 성과가 나올 수 있을지 귀추가 주목된다"고 밝혔다.