서울 강남권 재건축에 적용되는 분양가상한제와 재건축 초과이익 환수제에 대한 해법으로 후분양이 대세로 자리매김하고 있다.

28일 시공사 선정 총회가 열린 신반포21차가 후분양을 제시한 시공사를 선택했고, 반포3주구도 입찰에 참여한 건설사들이 후분양을 제안하고 있다. 특히, 삼성물산은 반포3주구에 100% 준공후 분양을 제시해 관심이 높아지고 있다.

분양가상한제가 적용되는 경우 후분양이 사업추진에 유리하다는게 전문가들의 공통된 의견이다. 이는 분양가 책정에 큰 비중을 차지하는 표준지 공시지가가 해마다 상승하고 있기 때문이다.

서울지역 공시지가는 지난 3년간 꾸준히 상승했고, 반포3주구의 경우 올해 표준지 공시지가가 18.4% 올라 서울시 평균보다 높은 상승률을 기록했다.

또 공시가격 현실화 기조는 앞으로도 계속될 것으로 예상되고 있는 만큼, 강남권 재건축 사업의 후분양 사례는 계속 늘어날 가능성이 높다.

삼성물산은 반포3주구에 준공 후 분양을 통해 조합원 이익을 극대화 하겠다고 제안했으며, 이를 통해 분양수입이 선분양 대비 약 2500억원이 증가할 것으로 예측했다.

삼성물산이 준공 후 분양을 제안하면서 후분양을 위해 필요한 사업경비와 공사비 등 모든 사업비를 책임지고 조달한다는 방침이다.

선분양과 달리 준공 후 분양은 준공 시점가지 분양 수익이 없기 때문에 사업비와 공사비, 이주대책 등을 위한 대규모 자금조달 능력이 필수적이다.

삼성물산은 대형건설사 중 최저 수준의 부채비율과 회사채 기준 AA+라는 높은 신용등급을 보유하고 있어 제안한 약속을 지킬 수 있다는 점을 부각하고 있다.

실제로  삼성물산은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 없이 회사채(AA+) 기준금리 + 0.25%(5월 27일 기준 1.77%)의 저금리로 조합에 조달할 예정이다.

이와 함께 삼성물산은 반포3주구에 재건축사업 관련 실 입주시기를 2024년 3월로 제시했다. 획기적으로 사업기간을 단축해 빠른 입주와 동시에 금융비용 등을 줄인다는 전략이다.

삼성물산 관계자는 “분양가상한제 적용 시 조합에 가장 유리한 사업방식이 후분양이고, 삼성물산은 반포3주구에 100% 준공 후 분양이라는 최상의 제안과 함께 성공적으로 사업이 진행될 수 있도록 할 것"이라고 말했다.