국토부, 인천 연수·남동·서 '3곳' 투기과열지구 지정
부평구 등 8곳은 청약조정지역 추가로 청약시장 혼비백산
실수요층, 거품 분양가 없는 내집마련 기회 확대 '기대'

DK도시개발·DK아시아는 4 15 총선 이후 분양 예정인 아랏배길 북단의 인천 서구 '검암역 로열파크씨티푸르지오'의 구상도. (DK도시개발)
DK도시개발·DK아시아는 4 15 총선 이후 분양 예정인 아랏배길 북단의 인천 서구 '검암역 로열파크씨티푸르지오'의 구상도. (DK도시개발)

고강도 6·17부동산대책이 훈풍에 돛 단 인천 주택시장을 강타, 분양보증수표 송도 분양시장을 비롯한 도심재개발, 검암 ·영종 신도시의 청약전선이 태풍전야다.

.18일 관련 업계에 따르면 정부의 6·17부동산대책으로 옹진·강화군을 제외한 인천의 연수와 남동, 서 등 8개구가 내일(19일)부터 투기과열지구와 청약조정지역으로 편입, 청약과 대출, 세제등 전방위 시장 규제가 본격 시행된다.

평가는 극명하게 엇갈린다. 공급시장은 충격에 빠진 데 반해 집값의 고공행진에 속앓이 한 무주택 실수요층은 반색이다. 

공급시장은 정부의 6·17부동산대책에 아연실색이다. 청약 비규제지역에서 '졸지(?)'에 투기과열지구와 청약조정지역으로 묶인 충격은 멘붕 그 자체다. 업계는 한마디로는 '날벼락'이라고 했다. 

전방위 6·17대책의 인천 시험대는 '송도 힐스테이트 3차(1,100가구)'와 '계양주안 파크자이 더 플래티넘(2,371가구)'다. 

앞서 당첨자를 발표한 '검암역 로얄파크씨티 푸르지오'와 '부평역 SK뷰'는 고강도 정책에 직간접적 영향권에 들어왔다. 수도권 전체 시장에서 인천 시장이 움직이기 때문이다. 해당 단지의 공급자나 당첨자들은 현재 유불리 형세 판단에 골몰 중이다.

송도는 지금까지 고분양가 논란 속에서도 단기 시세차익을 겨냥한 수도권 투기세력이 시장을 주도, 분양보증수표와 다름이 없였다. 투기과열지구 이후 첫 분양단지인 '송도 힐스테이트 3차'의 청약결과는 이번 대책의 효험을 판단하는 바로미터인 셈이다. 

투기과열지구의 꼼짝없는 규제를 받는 이 단지에 청약자는 먼저 당첨 확률보다 수익률에 골몰할 전망이다. 입주 이후에도 '똘똘한' 한채가 될 것이라는 판단이 선 청약자는 촘촘한 규제에 자금조달계획을 다시 수립하고 단기 시세차익을 겨냥한 투자자들은 복합 규제변수에 따른 이익 실현폭을 고민할 전망이다. 시장여건이 청약 비규제 전과는 180도 달라진 데 따른다.

정부의 6·17부동산대책이 인천 부동산시장에 철퇴를 내렸다. 특히 '검암역 푸르지오'와 '부평역 sk뷰'에 직격탄으로 작용, 당첨자들이 어떻게 반응할 지 주목된다.
정부의 6·17부동산대책이 인천 부동산시장에 철퇴를 내렸다. 특히 '검암역 푸르지오'와 '부평역 sk뷰'에 직격탄으로 작용, 당첨자들이 어떻게 반응할 지 주목된다.

19일부터 투기과열지구인 송도를 비롯한 서구, 연수구의 청약 함수는 전과 달리 복합 변수가 많다. 분양권 전매가 소유권 등기 이후로 연장되고 향후 단기 매매 시 양도세가 중과된다. 무주택자는 중도금대출 시에 총부채상환비율(DTI)과 LTV(주택담보대출비율)가 각각 40%로서 대책발표 전 비규제 시절보다 20%포인트 줄어든다.

이 단지의 1주택 당첨자들은 주택담보대출이 막히면서 기존 '힐스2차'와 송도 더샵'의 행운 당첨자의 환한 웃음을 보기 어려울 전망이다. 또 주택담보대출로 새집을 장만한 계약자는 입주 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 입주해야 하기에 전전긍긍할 수밖에 없다.

현재 전세자나 1주택자가 송도와 서구, 연수구의 아파트 당첨 후 소유권 이전등기를 마쳤을 경우에는 기존 전세자금대출금을 일시에 상환해야 한다. 일부 집을 임대로 내놓고 다른 전세집으로 이사하는 가구에게는 전세자금대출이 허용되지 않는다.

새집들이의 기쁨도 잠시, 투기과열지구에 내집 장만 세대는 입주를 한 뒤에도 마음대로 집을 팔거나 집을 판 돈으로 새 아파트를 사거나 전세로 옮길 수도 없다. 재당첨 제한 10년으로 투기과열지구나 청약조정구역에서 청약을 할 수 없는 데다, 돈이 모자라 입주 뒤에 전세를 내놓고 다른 집 전세를 산다고 하더라도 전세자금대출을 받을 수 없어서다.

계양구 '주안 파크자이 더플래티넘'의 계약자도 '송도 힐스테이트 3차'와 별반 다르지 않다. 부평구가 19일부터 청약조정대상지역으로 묶이기 때문이다. DTI와 LTV가 투기과열지구보다 10%포인트 높은 50%를 적용받고 신규주택에 대한 전세자금대출규제를 받지 않을 뿐 단기 차익에 대한 양도세는 현행보다 10% 포인트 늘어난다.

이번 6·17부동산대책의 고강도 규제의 충격을 고스란히 받을 단지는 비단 송도에 그치지 않는다. 서구와 남동구도 마찬가지다.

게다가 송도와 부평구에서 직전에 분양한 '힐스테이트 레이크 송도2차'와 '더샵 송도', '부평 SK뷰' 등 1차 중도금 대출을 받지 못한 단지도 정부의 6·17부동산대책의 고강도 규제에서 자유롭지 못하다. 중도금 대출이 현행보다 20% 하향 조정되는 데다 주택담보대출자에 대한 전입과 이사 규제, 전세자금 대출 규제 등이 가로막고 있어서다.

검단지구에서 성공적으로 분양한 '검단 우미린'과 대방 노블랜드3차'도 정도의 차가 있으나 투기과열지구의 서구의 분양단지여서 대출과 세제의 전방위 규제 대상이다.

인천의 분양시장은 수도권 광역급행철도인 GTX 노선 건설의 호재와 맞물려, 매매와 임대 부동산 법인과 함께 서울과 경기도의 원정 투자자들이 미분양 물량을 대거 사들이고 지역에서도 단기 시세 차익을 겨냥한 투자자들이 청약시장에 가세, 분양시장에 훈풍이 돌았다.

검단과 영종도, 루원시티의 분양권 전매제한은 3년으로 재개발 등 민영택지의 6개월보다 6배로 길었으나, 대부분이 중도금 무이자나 후불제를 적용, 외지 투기세력이 계모임 하듯 출동, 많게는 수십채를 떠가기도 했다.

법인 원정대는 이번 6·17대책으로 운신의 폭이 좁아진다. 19일부터 주택담보대출이 원천 봉쇄되고 양도세에다 종부세까지 강화되기 때문이다.

한문도 한국부동산경제학회장은 "정부가 이번에 부동산안정대책이라고 발표했으나 전세자금대출 규제를 포함해, 혁명적 수준이어서 아슬아슬하다"며 "김현미 장관이 집값을 잡는 맥잡기에 작심, 부동산정책의 잔다르크다운 면모를 보였다"고 평가했다. 

한 회장은 "이번 정책은  인천의 투기세력에게는 철퇴를 가한 전광석화 같은 고강도 규제다"면서 "이번 대책은 투기세력에 의해 형성된 분양가 거품이 빠지도록 하면서 실수요자의 입장에서는 내집 마련의 기회를 확대하는 반가운 조치로 작용할 것이다"고 강조했다.

이어 "이번 고강도 부동산대책은 올해 하반기 인천 계양과 부천 중동, 남양주 왕숙, 고양 창릉 등 3기 신도시의 신규 분양이 정상화되도록 하는 데 일조를 할 것이다"면서 "부동산시장에 투기수요가 경기진작에 긍정적으로 기여하는 만큼, 분양시장의 불씨가 꺼지지 않도록 하는 정책도 적절하게 유지돼야 실수요층이 집을 살 수 있을 것이다"고 덧붙였다.

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