[수원=스트레이트뉴스 이준혁 기자] 투기과열지구로 담박에 들어온 수원시의 팔달구에 재개발 대단지, '수원 센트럴 아이파크 자이'가 분양, 청약결과가 어떻게 나올지 초미관심이다.

경기도 수원시 팔달구 인계동 847-3 일대에 들어서는 이 단지는 6·17 대책 발표 이전에 입주자모집공고 승인을 받았다. 청약 관련 규제는 종전 조정대상지역 수준이나 계약 이후 대출과 양도세 등은 고강도 6·17 대책에 적용을 받는다.

수원은 수도권 남부권의 집값을 이끌며 '수용성'의 대표주자의 하나로 청약조정대상지역에 이어 단기간에 투기과열지구로 지정되면서 청약경쟁률이 내림세다. 

이 단지는 분당선 매교역간의 최단 이동거리가 700m에 달하고 단지 주변 지역은 대부분이 허름한 동네다. 동북쪽 동에 한해서 초등학교와의 거리가 멀지 않지만, 큰 길을 건너야 하는 등 입지가 탁월한 편은 아니나 유명 브랜드의 합작품이라는 게 강점이다.

HDC현대산업개발과 GS건설이 29일 특별공급 청약을 시작으로 30일 1순위 일반공급 청약에 이어  8일 당첨자를 발표한다.

지하 4층~지상 최고 25층, 30개 동, 전용면적 39~103㎡ 아파트 총 3432가구 규모며 이 중 조합분양 1007가구, 임대주택 241가구, 보류지 19가구를 제외한 2165가구가 일반분양된다. 

전용면적별 일반분양은 39㎡ 292가구, 59㎡A 110가구, 59㎡B 408가구, 73㎡A 643가구, 73㎡B 270가구, 84㎡A 311가구, 84㎡B 88가구, 103㎡ 43가구 등이다.

최근 '수원 센트럴 아이파크 자이' 공사 현장과 인근의 견본주택 등을 방문했다. 시공사는 견본주택을 마련했지만 코로나19 확산 방지를 위해 사이버 견본주택을 열었고, 견본주택은 오프라인 청약 당첨자에 한해 계약체결 날에 입장하도록 공개한다.

◇'일반분양 2165가구', 인기 동호수 일반분양에 배정

'수원 센트럴 아이파크 자이'의 일반분양의 주택형은 총 8가지다. 소형과 중소형, 대형이 고루 배정된 이 단지는 특히 292가구의 전용 39㎡의 청약성적이 어떻게 나올 지 주목된다. 서울은 2~3인 가구의 증가에다 착한 분양가로 인기를 얻고 있으나 수원에서는 이 단지가 시혐대와 다름이 없다.

재개발·재건축 단지 분양시 흔한 조합원이 좋은 물량을 많이 선점하는 모습은 이 아파트도 다르지 않다. '정남향'이라 여길만한 동과 라인이 없는 상황에서 상대적으로 정남향에 가까운 남서향 주택형을, 매교역 가까운 동(101-109동, 113-114동) 위주로 분양을 받은 것이 대표적이다. 103㎡형이 들어서는 두 동 중 122동은 1-3층만 일반분양된 것과 노후 시장에 접한 123-125동에 일반분양 물량이 대부분인 것도 한 예다.

다만 단지가 워낙 큰데다 일반분양 물량이 2000가구가 넘기에 일반분양 물량도 좋은 동에 배치됐다. 111동은 전량 일반분양되며, 112동과 115동은 각 1가구를 뺀 전량 일반분양된다.

단지가 있는 블럭의 모양은 집 모양을 연상케 한다. 이중 서남쪽은 매교동성당과 기부체납 공원 등으로 일부가 빠졌고, 동남쪽은 2009년 6월 준공한 7동 규모의 '인계파밀리에' 단지가 빠졌다. 

포털사이트 지도를 보면 북쪽 일부도 제외됐지만, 실제로는 단지와 연접해 공원이 조성될 부지이다. 결국 세지로, 세지로267번길, 수원천 동쪽 천변길, 인계로 등으로 둘러싸인 '수원 센트럴 아이파크 자이' 단지가 지어질 블럭 중에 기부체납 공원 외의 시설은 성당 과 '인계파밀리에' 뿐이다. 단지 규모가 얼마나 큰지, 단지가 구축 지역 사이의 경계를 위한 공원 조성에 얼마나 많은 신경을 쓰고 짓는지 느껴지는 부분이다.

◇'원도심 팔달구' 노후 초중고교 즐비

'수원 센트럴 아이파크 자이' 아파트의 행정구역은 '경기도 수원시 팔달구 인계동'이다.

'인계동'이란 지명에 수원시청 또는 KBS 수원센터 등의 지역을 생각할 수도 있지만, 인계동은 상당히 큰 동이다. 전술한 경수대로 동쪽은 1987년 수원시청 이전에 맞춰서 개발이 함께 이뤄진 곳으로, '수원 센트럴 아이파크 자이'가 지어질 곳과는 동네 느낌이 다르다.

'수원 센트럴 아이파크 자이' 입지는 인계동에서 서쪽인 지역으로 전형적인 '구도심'이다. 물론 남쪽 매교동에 짓는 신축 단지(힐스테이트푸르지오수원-매교역푸르지오SK뷰)와 연접해 대규모 신규 브랜드 아파트 밀집지를 형성할 예정이나, 단지의 동쪽·북쪽 그리고 단지 서쪽 수원천 건너 지역은 아직 '옛날 동네'다. 깔끔한 신도시를 열망한다면 꺼려질 풍경이 펼쳐진다. 임대아파트가 들어설 130동 주변은 언덕과 구축이 함께 있기도 하다. 

다만 원도심답게 주변 학교가 적잖다. 일반계 여고를 제외한 각급 학교가 있을 정도다.

129동 동쪽에 수원공고 교문이 있고, 수원공고·인계초는 담장 하나를 사이로 맞붙어 있다. 인계초는 '매교역푸르지오SK뷰' 옆 부지에 예정된 매교초 건설이 무산되거나 지연된다면 '수원 센트럴 아이파크 자이' 단지 대부분의 어린이가 진학할 것이 유력한 학교다.

매교역푸르지오SK뷰 단지 서쪽에 있는 '역사와 전통의' 수원고등학교-수원중학교는 104동 기준 5분여 만에 걸어서 이동 가능하다. 다만 두 학교는 사립학교로, 수원중은 2008년 공학으로 전환됐지만, 수원고는 아직 일반계 남자 고교이다. 만약 일반계 고교를 진학하려는 여자 청소년이면 2~3㎞ 떨어져 도보가 어려운 수원여고(공립 여고), 권선고, 효원고(이상 공립 공학), 창현고(사립 공학, 이상 수원2 평준화구역 내)로 진학하게 된다.

◇ 6.17 대출과 세제 규제 '적격탄'

'수원 센트럴 아이파크 자이'는 29일 특별공급이 이뤄지지만 모집공고를 18일 했다. 청약자격조건 판단 기준일은 모집공고일이며, 6.17 대책은 19일부터 규제지역 효력이 발생한다. 그래서 '수원 센트럴 아이파크 자이'는 청약에 관한 한 '조정대상지역' 규제만 받게 됐다.

투기과열지구로 규제가 중과되면 가점제 비율과 청약 요건이 달라진다. 수원 외 지역 거주자나 투자 목적의 청약 의향자에 불리해진다. '수원 센트럴 아이파크 자이'는 연말연시 분양한 인접 단지와 같은 규제를 받는 것이다.

다만 조정대상지역 단계 중 '조정3지역'인 팔달6구역(힐스테이트푸르지오수원), 팔달8구역(매교역푸르지오SK뷰)와 달리 팔달10구역(수원센트럴아이파크자이)은 '조정1지역'인 탓에, 전매 가능 시점은 당첨 이후 6개월이 아닌 소유권 등기 때다. 실거주할 생각이 아니라면 이는 미리 알아둬야 한다. 6·17 규제를 적용받지 않아도, 전매는 등기를 한 후 가능한 것이다.

전매가 준공월인 2023년 7월(예정)에나 가능하기에 의미가 크진 않지만, 주변 공인중개업소를 보면 인접 단지의 경우 이미 프리미엄(분양가 대비 웃돈)은 매우 많이 붙었다.

전용면적 84㎡ 분양권의 거래가는 힐스테이트푸르지오수원('19년 12월 분양) 8억원 전후, 매교역 푸르지오 SK뷰('20년 2월 분양) 8억5000만원 전후다. 이들 단지 분양가는 5억4100만~5억9500만원, 5억9300만~6억5200만원(이상 확장비 및 유상옵션 등 미반영)이었다.

'수원센트럴아이파크자이'의 3.3㎡당 평균 분양가는 1,952만원이다. 전용면적 84㎡ 규모 주택형은 5억8500만원-6억6800만원이다. 프리미엄에 대한 전망은 다들 긍정적이다.

매교동 M모 공인중개업소 대표는 "전매가 한참 뒤에 가능한 조정1지역 단지인 점은 매우 불리하나, 어쨌든 6·17 규제를 피한 막차 단지다. 매교역과 멀긴 하지만 힐스테이트푸르지오도 웃돈이 많이 붙었다."면서 "분양가가 높아서 프리미엄이 얼마나 붙을지는 예단이 어렵지겠만, 현재 추세가 지속된다면 억대의 시세차익이 예상된다"고 전망했다.

인계동 S모 공인중개업소 대표는 "고분양가 논란이 있지만 분양권 거래가가 워낙 뛴 것이 눈에 다 보여, 청약 의향자는 조정1지역 규제에도 많을 것"이라며 "실거래자와 여윳돈이 있는 사람들이 많이 몰리지 않을까 싶다"고 말했다.]

한편 6·17규제로 투기과열지구로 지정된 인천 연수구 '힐스테이트 송도 레이크 3차'는 송도 역대 최고가 분양가 논란 속에서도 1순위 청약경쟁률이 44.7 대 1로 마감된 바 있다. 수원의 이 단지도 직전 '매교역 푸르지오 SK뷰'와 '힐스테이트 푸르지오 수원' 등 전방위 규제 전의 청약성적보다 절반 이하로 떨어질 것으로 보이나, 두자릿수 순위 내 마감이 유력시된다.