"집값 강세에 상대적 박탈감이 증폭되는 현실에서 무주택 중산층에 딱 맞는 분양단지다."

 노원구 상계동 Y 부동산중개사의 '노원 롯데캐슬 시그니처'에 대한 평가다.

"서울 강북 4호선 종점 당고개역세권, 상계뉴타운에 향후 이만한 분양가는 나오지 않을 듯하다"는 그는 "롯데건설의 '노원 롯데캐슬 시그니처'는 한 여름 시원한 청량제를 선사할 단지로 손색이 없다"고 강조했다.

정부의 부동산규제 강화에도 불구하고 착한 분양가가에 '똘똘한 한채' 분양단지가 청약시장에 인기몰이를 예고했다. 

이 단지는 특별공급에서 30 대 1이 넘는 경쟁률로 무주택 실수요자 대상의 1순위 청약열기를 달궜다.

노후 불량 주택이 산재한 상계뉴타운은 롯데캐슬을 시작으로 모두 6개 단지가 순차적으로 분양예정이다.

이 단지는 서울시 노원구 상계동 95-3번지, 상계6구역에 자리한다. 지하 3층∼지상 최고 29층, 10개 동, 총 1163가구의 규모며 721가구가 일반분양된다. 일반분양 물량을 전용면적별로 나누면 97㎡A 주택형 15가구를 제외한 다수가 전용면적 84㎡ 이하 가구로만 구성됐다.

가구수 순서로 1위와 2위인 전용면적 84㎡ 주택형(340가구, 210가구 일반분양)과 59㎡A 주택형(266가구, 190가구 일반분양)의 분양가는 각각 6억800만-6억3300만원, 4억4400만-4억7700만원이다. 3.3㎡당 분양가는 평균 1950만원으로, 주변 시세보다 저렴하다.

◇덕릉로 기준으로 두 구역으로 나뉘나 단일 단지

지도를 통해 발견되는 '노원 롯데캐슬 시그니처' 아파트의 특이 사항은 덕릉로를 기준으로 두 구역으로 나뉜다는 것이다. 덕릉로는 왕복 4차선 규모 도로이며, '단지 내 도로'가 아닌 일반도로로, 시내버스 노선도 세 가지의 노선(1138번, 1139번, 1224번)이 운행되고 있다.

입주자모집공고에도 1BL(101-104동)과 2BL(105-110동)은 구분되어 표기된다. 다만 실제 청약 때는 구분이 되지 않는다. 59㎡ 또는 84㎡ 면적 주택형을 청약하는 경우, 자신이 최종 당첨될 동이 두 구역 어디가 될지 모르는 것이다. 

다만 각 블럭은 그 블럭 나름대로 장점과 단점이 존재한다.

1블럭은 상계역은 물론 당고개역도 멀지 않으며, 지역 내 큰 길인 상계로와 연접한다. 교통을 중시하는 사람은 편리할 수 있지만, 소음에 민감한 사람은 불편할 수도 있는 것이다. 상계역과 당고개역 사이 4호선은 지상 철로이다.

2블럭 6개동은 4호선 두 역과 1블럭에 비해 멀다. 다만 초등학교-중학교를 넓은 도로 건너지 않고 통학 가능하며(덕암초 가는 도중의 덕릉로112길, 상계제일중 후문 가는 길의 덕릉로94길, 모두 왕복 2차선의 동네 소로) 동쪽에 불암산을 끼고 있거 고층이면 전망이 좋다.

초등학교 배정은 1블럭과 2블럭이 다르나(1블럭 신상계초, 2블럭 덕암초) 중학교는 단일 구역이다. 당현천 동쪽 중학교 어디든지 배정 가능하다. 다만 지역의 공인중개사에 따르면 통학 거리상 상계제일중 또는 재현중으로의 배정이 유력하다.

고등학교는 서울 노원구 전역에 배정 가능하다. 가장 가까운 곳은 재현고(남자고)이며 청원고(남자고)와 청원여고(여자고) 또는 영신여고, 불암고(남녀공학), 상명고(남녀공학)가 뒤를 잇는다. 지도에서 보이는 청암고는 2년제 학력인정 고교다.

◇주택형은 모두 14개…소수 주택형 빼면 4~5개

'노원 롯데캐슬 시그니처' 아파트는 주택형이 모두 14개로 1163가구의 단지 규모에 비해서는 주택형이 다양하다. 하지만 임대분양만 가능한 43㎡ 주택형과 조합원분양 전용인 3개 주택형(84㎡D, 84㎡E, 97㎡B) 등을 빼면 일반분양 주택형은 10개다.

10개 주택형 중에도 52㎡A, 52㎡B 주택형은 일반분양 물량이 각 17가구 뿐이며 97㎡A 주택형과 39㎡ 주택형의 일반분양 물량도 각각 15가구와 11가구로 적다. 심지어 21㎡ 주택형은 단지 내 딱 한 가구 뿐이다. 결국 전용면적 59㎡ 또는 84㎡ 규모로써 단지 공급물량 대부분이 구성된다.

재개발·재건축 등으로 지어지는 다수의 아파트가 그렇듯, '노원 롯데캐슬 시그니처'도 좋은 위치로 여길만한 집은 조합원이 미리 챙겨갔다. 동호수배치도에서 2블럭 내의 남쪽 4개동(105~108동) 일반분양과 조합원분양 분포를 살펴보면 쉽게 발견된다. 일반분양 물량은 저층이 다수다.

다만 일반분양 물량이 전체 가구수의 ⅔에 달하기 때문에(61.99%) 일반분양 물량의 위치도 좋게 평가될 곳에 적잖다.

이에 대해 지역 공인중개사들은 고층 배정을 원하고 59㎡ 면적의 주택형 청약에 의향이 있다면, 59㎡A 주택형보다 59㎡B 주택형이 유리할 수 있다고 평가하며 권장했다. 조합원분양 물량이 140가구 중 총 3가구가 전부라, 고층의 집도 일반분양으로 공급될 곳이 적잖다는 이유 때문이다. 

◇분양가 3.3㎡당 1895만원…착한 분양가 '관심 집중'

'노원 롯데캐슬 시그니처' 단지는 불편함 또는 악재도 적잖다.

앞서 말한대로 초등학교 외의 학교가 가깝지 않고 1블럭은 고가철로인 4호선의 소음 영향을 받는다. 상계뉴타운 중에 중심에 해당되는 3구역은 이미 구역이 해제됐고, 그렇기에 당고개역 주변은 다른 상계동과 다른 지금의 노후함이 유지된다. 상계동이긴 하나 상계동 동북쪽 끝자락인지라 노원구 중심의 각종 편의시설을 이용하려 한다면 걸어서 가기에는 무리가 따른다. 심지어 1블럭 북쪽의 지역에는 아직도 윤락업소가 활발히 영업한다. 

다만 이 모든 것을 이길 수 있는 장점은 '상당히 저렴한 분양가'다. 3.3㎡당 평균 분양가가 서울 분양가로 결코 믿겨지지 않는 1,895만원이다. 

실제 기존 주택 실거래가와 비교하면 이해하기가 더욱 수월하다. 1월 입주를 시작한 '상계역센트럴 푸르지오'(상계4구역), 12월 입주가 예정된 '포레나 노원'(상계주공8단지 재건축) 59㎡ 면적의 주택형 입주권 최근 실거래가는 각각 7억6500만원(9층, 6월28일)과 7억7800원(11층, 1월2일)이다. 그런데 '노원 롯데캐슬 시그니처' 아파트 59㎡ 면적의 주택형 분양가는 이들 입주권 대비 3푼의 2수준인 4억4400만원-4억7700만원에 불과하다.

이같은 저렴한 분양가는 '노원 롯데캐슬 시그니처'에 많은 사람들이 관심을 갖는 이유다. 코로나19 확산 방지를 위해 '노원 롯데캐슬 시그니처' 견본주택도 청약 의향자의 출입을 막고 있지만 그럼에도 많은 사람들은 혹시 사정하면 볼 수 있을려나 하는 생각으로 견본주택을 방문하다. 분양가가 워낙 값싸게 책정됐기에 관심이 있기 때문이다.

당고개역 인근 D모 공인중개업소 대표는 "재개발·재건축 분양가 규제가 워낙 심하다는 것은 알지만 어떻게 59㎡ 4.4억원~4.8억원, 84㎡ 6억원 전후 등의 형태로 분양가가 책정됐나 의아하다. 청약자격 되고 자금이 있다면 떨어질 것을 각오하고 청약해야한다"면서 "어떤 타입이라도 당첨만 되면 억대의 시세차익을 볼 수 있다. 당첨된 집 위치가 마음에 안 든다면 전매제한기간 이후 팔면 된다. 여긴 무조건 고(Go)"라고 말했다.

상계역 인근 S모 공인중개업소 대표는 '노원 롯데캐슬 시그니처'에 대해 "동일로 좌우나 은행사거리 인근에 비해선 동네 여건이 좋지는 않다. 다만 분양가가 워낙 싸게 나왔기에 청약 흥행 결과가 기대되는 곳"이라며 "나는 자격이 안 돼 청약을 하지 못하는데, 당첨될 사람이 부럽다. 당첨된 721명은 인생의 복을 타고 난 사람"이라고 기대했다.

부동산 가격의 지역별 등락 심화로 '왜 내집만 오르지 않는거야'하는 불편한 심기가 코로나19사태로 노골화 중인 요즘, 부동산시장의 '내노남불' 논쟁을 불식시킬 단지로 '걍추'다.