[부산=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "코로나19 불경기에 1억원을 벌 수 있다는 데 청약하지 않을 사람이 있을까요?"(사직동 P 부동산중개사)

노른자위 동호수 당첨 시, 분양가의 10%인 계약금으로 6개월만에 100% 내외의 수익을 내는 부산 연제구의 '로또성' 대단지 '레이카운티' 분양에 지역 청약시장이 술렁이고 있다.

전체 가구수가 4470가구의 이 단지는 올해 재개발 단지인 LH의 경기 성남 '산성역 자이 푸르지오'(4,774가구)에 이어 두번째로 큰 분양단지다. 일반분양 물량은 2,759가구로서 전국 최대 규모다. 연제구 거제2구역 재개발단지에 모든 주택형이 시장의 선호도가 높은 전용 84㎡ 이하의 중소형이다.

역대 최고가 분양이라는 지적은 교통과 생활 등 주거가치가 양호한 유명 브랜드에 가성비가 뛰어나다는 평가에 가려 있는 상황이다.

전매 규제를 피한 '막차분양 단지'여서 6개월 전매에 단기 시세차익를 노린 넘치는 유동성이 청약대열에 대거 가세할 기세다.

이 단지는 지역에서 '로또아파트'로 통한다. 분양가가 부산 도시정비 사업장 역대 최고 가격이지만 전매 제한 규제를 피하면서 단기 프리미엄(분양가 대비 웃돈)을 얻을 수 있는 재산증식의 수단이어서다. 허나 5개 단지의 매머드급이어서 단지별 동호부별 투자와 주거의 가치의 차이가 크다.

삼성물산·HDC현대산업개발·대림산업 컨소시엄은 부산 연제구 거제2구역 재개발 사업 '레이카운티'를 24일 특별공급 절차를 시작으로 분양한다. 내부를 5개 단지로 나눴지만 분양은 1개 단지로 진행할 이 단지는 지하 3층~지상 35층, 34개 동, 총 4470가구(임대 230가구 포함) 규모며 일반분양 주택형은 49-84㎡(49㎡ 87가구, 59㎡ 611가구 , 75㎡ 6가구, 84㎡ 2055가구)다.

◇1~5단지 당첨자별 희비 교차 불가피

레이카운티가 건설될 곳은 부산에서 중심에 있는 거제동이다. 다만 부산교대와 부산지법이 있는 동쪽의 평지가 아닌 거제여중-거성중이 있는 남쪽의 산지다. 또한 재개발 사업답게 단지의 모양이 똑바르지 않다.

'레이카운티' 단지는 5개 단지다. 단지별 입지가 저마다 주거가치가 달라, 당첨자별 희비가 크게 엇갈릴 전망이다. 전용 84㎡형의 분양가는 단지와 동호수에 따라 최고 2억3,100만원의 차이가 나는 등 같은 주택형이라도 단지별 집값이 다르게 책정됐으나, 당첨자는 '복불복' 동호수의 배정이 초미의 관심사다.

현재 1·2단지와 3·4·5단지 경계 도로인 금용로, 3단지와 4단지의 경계 도로인 화지로는 그대로 있다. 두 도로와 주변을 다니며 입지를 봤는데 각 단지 입지의 차이는 상당히 컸다.

가장 빼어난 단지는 단연 2단지다. 산지가 아닌 평지에 해당되고 부산3호선 지하철역(종합운동장역)에 접하며 종합운동장역과 사직역 사이의 학원 밀집지도 도보 통원이 가능하다. 레이카운티 분양 담당자들이 홍보하는 모든 장점을 갖춘 곳이다. "레이카운티가 로또면 2단지가 로또 1등, 1단지가 로또 2등, 3-5단지는 로또 3-5등"이라 말한 주변 공인중개사 말이 헛소리가 아니란 생각이다.

반면 다른 단지는 1개 이상의 치명적인 약점이 존재한다. 사람에 따라 감수할 수도 있지만, 자신이 사는 데에는 문제가 없을 지라도 이사를 가는 시점에 인정받는 가치는 차이가 발생한다.

단지가 들어설 지역은 서쪽이 산지고 동쪽이 평지로 금용로는 이를 반영한다. 4단지는 물론 3단지도 아시아드대로에 비해 지대가 높다. 4단지 고층 집에 살 경우 창문 밖으로 부산 시가지를 내려다볼 수는 있지만, 외부로의 도보 이동은 결코 쉽지 않다. 금용로 언덕길을 지나 화지로를 북에서 남으로 걸으며 든 생각은 "오래 전부터 산길을 힘겹게 운행하는 연제3번 마을버스 노선은 아파트 입주 이후로 계속 흑자이겠다"다.

4단지에 비해 고도 낮은 3단지와 5단지는 동쪽이 노후 택지란 것도 단점이다. 단지와 아시아드대로 사이에 2023년 1월 완공될 '쌍용더플래티넘거제아시아드' 빼곤 옛 모습이다.

다만 3단지는 10개 동으로 최대며, 임대주택 위주인 5단지는 동해선 거제해맞이역 출구와 가까운 것이 단지별 장점에 해당된다. 1단지는 월드컵대로와 접한다.

종합운동장역에 접한 2단지는 물론 상대적 산지인 1단지도 생활에 편리한 시설들이 가깝단 자체는 장점이다. 특히 1단지의 경우 아시아드몰(홈플러스, CGV 등)이 바로 앞에 있다. 다만 101-102-108-109동(2단지의 201-208동 포함)은 인근 사직야구장에서 프로야구 경기를 할 때 영향이 적잖을 것으로 보인다. 주말·휴일 경기 전후 도로 정체는 물론 여러 면에서다.

일부러 세 차례를 방문했는데, 마지막 방문 때는 kt위즈-롯데자이언츠 경기가 하던 때다. 근래 코로나19로 인해 무관중 경기가 진행돼 소음은 없었지만 충분히 예상될 위치며, 야구장의 등으로 인한 '빛공해'는 매우 손쉽게 느껴졌다. 아시아드몰 블럭의 건물들은 저층 높이라 이를 막아주지 못한다. 서울 목동아파트 등의 사례를 생각할 때 가볍게 볼 문제가 아니다.

◇ 올해 최대 중소형 대단지 '세자릿수 경쟁률' 추정

'거주'란 면에서 보자면 레이카운티는 장점과 단점이 공존한다. 아시아드대로 주변의 근린생활시설 및 학원가 등 이용 편의성과 서쪽 화지산으로 인한 산지와의 밀접 등은 장점이나, 적잖은 고도차와 노후 지역과의 연접 그리고 야구장을 통한 피해 예상 등은 단점이다.

'거래'란 면에서 살펴도 레이카운티는 장점과 단점이 함께 있다. 서두에 언급한 것처럼 정부의 전매 규제를 피했단 점이 장점에 해당되며, 어떤 단지에 당첨될지 모른단 점이 단점이다. 분양가는 비싸다는 평가가 대세이나 프리미엄(분양가 대비 웃돈)이 생기면 상쇄될 것이란 의견과 워낙 비싸서 생기겠냐는 식으로 지역 견해가 엇갈린다.

국토교통부는 최근 과열하는 부동산 시장의 안정화를 위한 대책의 하나로, 비수도권 광역시의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 이후로 강화했다. 이 단지는 시행 이전에 모집공고승인을 신청, 종전처럼 '당첨자 발표 6개월 이후'가 적용된다. 

하지만 청약자는 어떤 단지의 동호수에 당첨될 지 모른다. 추첨을 통해 배정되기 때문이다.

사직동 S모 공인중개업소 대표는 "일반분양 74% 정도가 84㎡형인데, 자신이 어느 단지에 당첨될 것인지 전혀 모른다. 84㎡ 분양가가 5억원 근처부터 7억원 초반인데, 지역서 보는 위치별 프리미엄은 최고 1억원 이상이 예상되나 입지가 열악한 단지의 가구는 웃돈이 붙지 않을 수도 있다"고 말했다.

레이카운티의 3.3㎡당 평균 분양가는 1805만원(가중 평균치)이다. 전용면적별로는 ▲49㎡A·B 2억6000만~3억2400만원 ▲59㎡A·B 3억5300만~4억7900만원 ▲75㎡A·B 5억6400만~6억3800만원 ▲84㎡A·B 5억100만~7억1100만원이다. 상반기 부산 분양 아파트에 비해 비싼 값이다.

아시아드대로 인근 H모 공인중개업소 대표는 "봄에 분양했던 '쌍용 플래티넘 해운대' 분양가가 3.3㎡당 평균 1690만원이다. 두 동짜리긴 하나 초옆아(초등학교 옆 아파트)에 해운대인데도 그렇다. HUG가 1805만원 승인했단 것이 신기할 정도"라 말하면서도 "다만 사직동-거제동 주변 시세를 감안하면 충분히 감내할만 하다. 올해로 4년차인 사직역 앞의 '사직 롯데캐슬 더클래식' 84㎡ 매매가는 정부 규제로 최근 떨어진 것이 10억원 정도다. 프리미엄 없을리는 없다."고 전망했다.

부산지법 인근 G모 공인중개업소 대표는 "초등학교를 가려면 다들 좋다는 2단지도 왕복 8차선의 대로를 매일 건너야 하고(모두 창신초 배정), 다른 단지라면 언덕도 오르내릴 처지다. 올해 최고 분양가라 해도 일단 주변의 매매가가 높아 지금은 감당하긴 하겠지만, 정부 정책이 시장에서 먹혀서 매매가가 떨어질 경우 입주 때 프리미엄은 없을 수 있다"면서 "세간의 말대로 '로또'다. 내가 어느 단지 뽑힐지도 모르고 정책 변동성도 적잖아 정말 예측하기 어려운 데다."라고 말했다.