[인천=스트레이트뉴스 이준혁 기자] 최근 전세금이 천정부지로 치솟는 것은 물론 전세 매물을 발견하기도 어려워져 많은 사람이 '살 집' 마련에 애를 먹고 있다. 그리고 이같은 전세 품귀 현상은 한동안 지속될 것이란 전망이 적잖다.

이같은 상황에서 각급 학교가 가까우며 역세권인 지역에 짓는 대규모 아파트에 3500가구 이상의 많은 임대분양 주택이 공급된다. 심지어 LH(한국토지주택공사)나 지역의 건설 공기업 보유 브랜드가 아닌 초대형 건설 기업 브랜드를 단 아파트다.

시공사인 포스코건설과 시행사인 인천광역시에 여러모로 의미가 적잖은 '최초'의 단지고 규모도 일반분양·공공임대 주택을 합쳐 5600가구가 넘어 택지지구라 해도 단어가 딱히 어색하지 않다. 청약 흥행이 어찌 될지 귀추가 주목된다. 

인천도시공사는 '더샵 부평' 민간임대사업자(이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한공사)를 통해 임차인 모집 공고를 내고 민간임대아파트 '부평 더샵' 3578가구를 공급한다. 13일~15일 716가구의 특별공급과 2862가구의 일반공급이 동시에 이뤄지는 형태다.

인천시 십정경기장과 열우물사거리 인근인 인천 부평구 십정동 216번지 일원, 십정2 재개발구역에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 최고 49층, 28개 동, 총 5678가구 규모며 민간임대아파트는 전체의 63.01%인 3578가구다. 나머지 2100가구는 조합원분양 물량과 공공임대 물량이다.

◇수도권 최대 '공공지원 민간임대 연계형 정비사업'

십정2구역 일대에 지어질 '부평 더샵' 단지는 수도권 최초의 '공공지원 민간임대 연계형 정비사업' 단지다. 동시에 단일 단지 기준으로 인천 최다 가구수 단지다. 

'공공지원 민간임대 연계형 정비사업'은 단어 그대로 관(官)의 지원을 받고 정비사업을 진행하며 이를 통해 발생하는 일반주택은 해당 지역의 건설 공기업(인천광역시는 인천도시공사)이 정한 민간임대사업자가 일괄 매수해서 청년과 신혼부부, 무주택자에게 8년 이상 시세보다 싸게 공급하는 형태다. 조합원들에 배정된 일반주택과 민간임대사업자의 임대주택이 혼합된 아파트 단지의 건설 형태인 것이다. 공공임대는 존재할 수도 있고 없을 수도 있는데, '부평 더샵'은 공공임대 물량(준공 직전 분양 예정)도 존재한다.

지자체·임대사업자·시공사 모두에 상징적인 단지답게 공사는 순조롭게 진행 중이었다. 최근 방문 당시 개별 동마다 아파트 형상이 이미 대부분 드러날 정도다.

입주자모집공고에 '2022년 5~7월'로 표기된 입주지정기간을 넉넉히 지킬 수 있을 듯 했다. 

◇ 민영 브랜드 수준의 임대주택

5678가구의 인천 최대(단일 단지 기준) 규모 대단지답게 '부평 더샵'은 주택형 수가 16개에 달한다. 59㎡A-59㎡D 주택형과 59㎡E-59㎡H 주택형이 사실상 동일한 주택형임을 감안시 12개로 줄어드나, 주택형의 선택 폭이 넓은 것은 변함없다.

이번에 공공지원 민간임대주택 형태로써 공급될 주택형은 16가지 전체다. 특별공급 형태로 18㎡, 35㎡, 59㎡E-59㎡H 주택형(총 6가지)이 공급되고 일반공급 형태로 59㎡A-59㎡D, 69㎡A-69㎡C, 84㎡A-84㎡C 주택형(총 10가지)이 분양된다.

견본주택은 단지의 서북쪽에 위치한 인천아시안게임 십정경기장 주차장 일부분에 지었다. 이 견본주택 내 1층에는 '부평 더샵' 단지의 모형과 상담부스 등이 마련됐고, 2층에는 59㎡A(59㎡E), 69㎡A, 84㎡B 주택형 유니트가 설치됐다.

같은 면적이라도 평면 구성은 주택형마다 다르다. 다만 59㎡ 이상 주택형은 모두 3개의 방과 2개의 욕실 등을 갖춰놓고 있다. 수가 커질 수록 팬트리, 드레스룸, 알파룸 등이 있으며 방의 면적도 당연히 넓게 느껴진다. 

무엇보다 돋보이는 점은 일반분양과 조합원분양 등의 형태로만 분양되는 일반 '더샵' 단지 대비 평면으로 떨어질 점이 없단 것이다. 차이를 굳이 찾아본다면 집의 각 방에 붙박이장이 없는 것인데, 흠으로 느껴질 만한 사항은 아니다.

모두 28개동에 최고 49층의 초고층 대단지 아파트인 이 단지는 동암역과 십정·하정 초교와 근접한 109~112동과 116~119동 등 7개동이 인기몰이할 전망이다. 실제 이들 동에는 조합원 물량이 몰려있다. 일반공급은 동호수 추첨이기에 이들 동에 배정은 '복불복'이다.

'부평 더샵' 견본주택은 온라인 예약으로 관람객을 받았고 조기마감됐다. 단 현장 등록이 불가해도 안내문이라도 받으려는 각오로 직접 견본주택 입구에 들른 사람이 적잖았다. 임대분양 견본주택으론 여러모로 의외라고 느껴질 풍경이다. 

다만 코로나19의 확산 방지를 위해 분양업계가 많은 신경을 쓰는 가운데 '부평 더샵'도 예정된 인원 외에는 현장 추가 입장을 받지 않았다.

◇초·중·고에 동암역도 인접…환경적 우려는 '기우'

십정동은 부평구 소속 동이지만 서구나 남동구도 가기 용이한 경계지다. 동시에 과거 '6공단'으로 흔히 불리던 주안국가산업단지 그리고 가좌동 인천축산물시장이 가깝다. 

온라인 게시판에서 보이는 '거주' 측면의 우려사항은 이같은 입지로 기인한 우려가 과반을 점한다. '옛날 동네' 소리를 듣는 십정동이며 악취와 소음 그리고 분진도 우려가 된다는 것이다.

다만 최근 취재로 이틀 동안 열우물사거리 일대와 '부평 더샵' 부지의 주변을 살핀 결과 환경적 우려는 기우로 보인다. 가재울역과 부평 더샵 건설현장을 수차례 걸었지만 열우물로에서 축산물에 기인한 악취는 딱히 없었고, 주안국가산단과 가까운 열우물사거리의 벤치에 30여분 앉아 관찰했지만 차량 통행이 원인인 소음 외에는 소음은 크지 않았다. 분진 여부는 뚜렷하게 알 수는 없지만 숨쉬기 힘든 등 이상하단 느낌은 딱히 없었다.

'부평 더샵'에 사는 자녀는 대부분 도보 거리의 학교로 진학 가능하다. 단지 북쪽과 동남쪽에 상정초와 하정초가 있으며(인천시교육청은 '부평 더샵' 완공 이후 하정초로 학구 통합을 고려 중이다) 경원대로를 건너면 상정중(남녀공학·공립)과 상정고(남학교·자율형공립고)가 있다. 제일고와 부광고(둘 다 남학교·사립)도 가깝다. 고교생 딸은 석정여고(공립, 미추홀구의 1학군이나 부평구 거주자도 배정 가능)가 다른 학교들에 비해 가깝다.

큰 단지인만큼 교통편의는 각 동마다 다르다. 단 113·120동 등 북쪽 동은 시내버스가 많은 경원대로와 가깝고, 111·112동 등 남쪽 동은 경인선 급행전철 필수 정차역인 동암역과 가깝다.

◇임대보증금, 월세 전환율 3.71%

공공지원 민간임대주택으로 지어지는 '부평 더샵'은 경제적 면으로 두 가지의 측면을 고려해야한다. 임차 주택의 분양전환 우선권이 없다는 점과 임대료 상승률이 낮게 제한되며 안정적 8년 임차가 가능한 점이다. 임차기간 이후 '사기'(매입)를 고려 중이라면 재고해야 하나 '살기'(거주)는 좋은 아파트다.

'부평 더샵' 입주자모집공고의 '임대기간 및 임대조건' 첫 항목에는 '이 주택의 임대기간은 8년 이상이며, 임대기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않습니다'라고 표기됐다. 다른 임대주택과 달리 일정 기간 후에 분양전환을 선택 가능한 곳이 아닌 것이다.

다만 공공임대 민간임대주택으로 지어져서 관련 법규에 따라 임대로 상승률이 최대 5%로 제한되며 최대 8년까지의 임차가 가능하다. 임차인 입장에서 보면 안정적인 거주가 가능한 집을 구하기 어려운 요즘처럼 불안한 시점에 좋은 조건인 것이다.

보증금과 임대료는 생각 나름이다. 84㎡ 기준 보증금이 2억원으로 주변 임대주택 보증금 대비 3배 이상 비싸나 임대료는 월 40만원을 받는다. 준공 4년 이내 연식의 대기업 브랜드 아파트인 '도화 e편한세상 뉴스테이' 84㎡(보증금 6500만원, 임대료 월 56만원)보다 높은 편이나, 부평지역의 인근 단지에 비해서는 저렴하다.

이 임대주택은 신혼부부 대상 특별공급의 임대조건을 일반공급보다 낮췄다. 반면 특별과 일반의 모든 임대조건에서 임대보증금의 월세 전환율이 개정 '주택임대차보호법' 상의 2.5%보다 높다.

주력형인 전용 59㎡형의 신혼부부 임대조건(표준형)은 보증금과 월세가 각각 1억3,000만원에 35만원으로 일반공급(1억4,500만원, 39만3,000원)에 비해 10% 낮다.

쟁점 사항은 보증금의 월세 전환율이다. 신혼부부 특별공급의 전환형은 임대보증금을 표준형보다 각각 4,500만원과 7,500만원 낮췄을 때 월세는 각각 53만2,000원과 44만2,750원이다. 낮춘 보증금 폭의 월세 전환율이 3.71% 내외인 셈이다.

이는 정부가 지난달 29일부터 개정 주택임대차보호법을 시행, 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용토록 한 전월세전환율 2.5%보다 1.2%포인트 높다. 

'부평 더샵'에 대한 지역의 청약 흥행 전망은 엇갈린다. 일반 공공임대와 달리 청약통장을 쓰지 않아도 청약 가능한 점과 최근의 '전세 대란' 상황은 청약 흥행에 긍정 영향을 줄 것으로 보이나, 향후 분양전환 우선권이 없는 단지란 점과 많은 가구수는 높은 경쟁률을 내기 쉽지 않도록 한다는 것이다.

동암역 인근 D모 공인중개업소 대표는 "지금 짓고 있는 '부평 더샵'은 단지 이름 그대로 부평구에 있지만 서구와 미추홀구, 남동구 모두 가깝다. 수도권 우량지에 전세를 구하기 어려운 상황에 약 1년반 후 입주가능하며, 퇴거 조건도 까다롭지 않기에 청약을 고려하는 사람이 많을 것"이라며 "다만 단지가 워낙 커서 청약자는 많으나 경쟁률은 높지 않을 것으로 본다"고 말했다.

가좌동 G모 공인중개업소 대표는 "조합원분양 물량은 웃돈이 높게 형성돼 있다. 다만 현재 공급하는 3578가구는 임대주택 이다"라면서 "한국에서 부동산은 소유 대상으로 생각하는 인식이 많은데, 다수 임대주택과 달리 분양전환 우선권이 없는 점은 청약 흥행에 악재"라고 말했다.