최근 분양시장에서 화두가 되고 있는 '줍줍'과 '영끌'. 줍고 줍는다는 의미의 줍줍과 영혼까지 끌어모은다는 영끌은 아파트 시장에서 나타나고 있는 20~30대의 '패닉바잉(공황구매)'을 상징하고 있다.

김현미 국토교통부장관이 젊은 세대의 영끌에 대해 "안타깝다"고 했지만 현실은 내 집 장만에 대한 위기감이 그대로 표출되고 있는 것이다. 그러면서 김 장관은 '영끌 매수'를 하지 말고 서울과 신도시 분양을 기다리는게 좋을 것이라고 얘기하기도 했다.

하지만 김 장관의 조언에도 불구하고 30~40대들이 청약을 통한 내 집 장만이 쉬운 것은 아니다. 가점제가 시행되고 있는 현행 청약제도에서 일반분양을 통한 당첨 확률이 거의 없기 때문이다. 인터넷 커뮤니티 등 온라인상에서 3기 신도시와 관련된 청약자격이나 당첨 가능성, 특별공급 등에 대한 각종 글이 넘쳐나는 것도 이 같은 현실을 잘 말해주는 것이다.

3기 신도시 청약 방법은 특별공급과 일반공급이 있다. 특히, 신혼부부와 생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등의 특별공급은 공공분양 물량의 85%가 배정되기 때문에 상대적으로 당첨 가능성이 높다고 볼 수 있다.

그래서 청약을 준비하고 있는 30~40대 무주택자들은 특별공급 중 우선적으로 청약이 가능한 유형을 확인하고 당첨 가능성이 어느 정도 되는지 점검해봐야 한다.

만약 혼인기간 7년 이내라면 신혼부부 특별공급이 가장 유리하지만 결혼 8년차 이상이라면 거리가 멀어진다. 그리고 처음으로 집을 구입하는 것이라면 생애최초, 자녀가 3명 있다면 다자녀, 부모님을 모시고 있다면 노부모 부양, 국가유공자나 중소기업 근로자라면 기관추천 등의 특별공급을 활용해볼 수 있다.

생애최초는 말 그대로 태어나서 처음오로 주택을 구입하는 무주택자들에게 주어지는 기회이자 혜택이다. 입주자모집 공고일 현재 생애최초 주택구입, 1순위에 해당하는 무주택세대구성원, 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자, 5년 이상 소득세 납부, 월평균 소득 등의 요건을 갖춰야 한다. 또 기본적으로 부동산(2억1550만원) 등 자산기준(국민주택에 한함)도 충족해야 한다. 따라서 부동산 자산이 기준을 초과한다면 생애최초가 아닌 일반공급으로 신청해야 하고, 다자녀나 노부모부양 등 다른 방법을 찾아야 한다.

생애최초 특별공급 물량은 공공분양의 경우 25%가 배정된다. 신혼부부(30%) 보다는 조금 적지만 그래도 물량 비중이 꽤 높다. 물량의 70%는 우선공급으로, 나머지 30%가 일반공급으로 공급된다.

소득요건은 국민주택(공공주택 특별법 적용)은 우선공급 100% 이하, 일반공급 130% 이하이다. 민영주택과 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택은 우선공급 130%, 일반공급은 160% 이하까지 완화된다.

청약통장 1순위는 국민주택의 경우 주택청약종합저축(청약저축) 월납입금을 24회(지역에 따라 6~24회) 이상 납입하고 저축액이 선납금 포함 600만원 이상인 경우이다. 민영주택(전용면적 85㎡이하)은 종합저축(청약저축)이 청약부금을 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 경우이다.

동일 주택에 대해 특별공급과 일반공급 중복신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급은 당첨자 선정에서 제외된다. 그리고 명심할 것은 생애최초는 신혼부부와 달리 100% 추첨제로 입주자를 선정한다는 것이다.

생애최초 자격입증 서류는 주민등록표등본, 주민등록초본, 가족관계증명서, 청약통장가입확인서, 건강보험증 사본, 청약자의 소득세 납입 입증 서류, 소득입증 서류 등이다.

자녀가 셋이 있거나 부모님을 모시고 있다면 다자녀나 노부모부양을 신청할 필요가 있다. 배정물량은 다자녀 10%, 노부모 5%이다.

다자녀 특별공급은 배점기준표에 따라 점수 순으로 입주자를 신청하며 자녀수 5명이상인 경우 40점으로 배점이 가장 높다. 또 영유아(만 6세 미만)일수록 점수가 높고, 청약통장과 거주기간은 상대적으로 배점 점수가 낮다.

노부모부양에서 부양기간은 3년 이상이어야 하고, 여기서 3년이란 연속된 3년을 의미한다. 세대구성원 모두가 무주택자여야 하고, 세대주나 세대구성원 중 최근 5년 동안 당첨된 경우가 있으면 안된다. 또 청약과열지구와 투기과열지구에서는 청약신청이 안된다. 신청은 세대주만 가능하다는 점도 명심해야 한다.

노부모부양 특별공급 입주자 선정은 국민주택은 순차제, 민영주택은 감점제로 결정한다. 국민주택의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 납입횟수, 초과는 저축총액이 많은 사람이 우선한다. 민영주택은 무주택기간(최고 32점)과 부양가족수(최고 37점), 청약통장 가입기간(최고 17점)을 따져 점수가 높은 사람부터 선정한다. 

아무리 따져봐도 특별공급 자격이 안된다고 해서 포기할 필요는 없다. 1~2년 뒤 순차적으로 이어지는 본청약과 민간분양을 노릴 수 있는 기회가 있기 때문이다. 사전청약에서는 힘들지만 시간이 흐르면서 청약가점이 높아질 수 있고, 청약자격에서도 요건을 채울 수도 있기 때문이다.

특히, 공공분양은 85㎡ 이하 중소형으로 공급되는 만큼,  85㎡ 초과 대형을 기다리고 있다면 나중에 있을 민간분양을 기다리면 된다. 전문가들은 "대형 아파트를 워하는 청약자들은 지금부터라도 '가점 관리'를 잘해야 한다. 반대로 가점이 낮아 당첨 가능성의 거의 없다고 해도 추첨 물량이 있는 만큼, 미리 포기할 필요는 없다"고 조언한다.