오는 30일 청약접수를 시작하는 서울 구로구 '고척 아이파크' 공공지원 민간임대주택 월세전환율이 주택임대차보호법(주임법)에서 정한 2.5% 보다 높게 적용돼 논란이 예상된다.

정부는 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율을 4.0%에서 2.5%로 내리는 내용의 주임법 시행령을 개정해, 지난 9월 29일부터 시행하고 있다.

고척 아이파크는 고척동 서울남부교정시설 부지 개발을 통해 공급되는 공공지원 민간임대주택이다. 지상 최고 45층 6개동 규모의 주상복합 단지(1459가구)와 최고 35층 5개동 규모 아파트 단지(746가구)로 구성돼 있다. 공급주택은 64㎡(이하 전용면적) 1273가구(주상복합 806가구·아파트 467가구)와 79㎡ 932가구(주상복합 653가구·아파트 279가구) 등 총 2205가구이다.

고척아이파크 대한뉴스테이 위탁관리부동산투자회사가 시행하고, HDC현대산업개발이 시공하고 있다.

고척 아이파크에 청약 당첨자는 최초 표준형 임대조건으로 계약을 체결한 후, 입주 3~6개월 전에 △표준형 △선택1형 △선택2형 등 3가지 중 하나를 선택할 수 있다. 다만, 입주 전 선택한 임대조건(표준, 선택1, 선택2)은 추후 임대차계약 갱신 전까지 변경이 안된다. 선택형과 1과 2는 표준형 임대보증금 중 각각 5000만원과 1억원을 줄이는 대신 월임대료 부담을 늘리는 방식이다.

27일 한국감정원 청약홈과 모집공고문에 따르면 고척 아이파크 우선·일반공급 임대조건은 64B(아파트 31~35층) 표준형의 경우 보증금 2억3400만원에 월임대료 52만원이다. 하지만 선택1은 보증금 1억8400만원에 월임대료 66만6000원이다. 줄어드는 보증금 5000만원에 대한 월임대료 부담이 14만6000원 더 늘어나는 것으로, 월세전환율이 3.5% 수준이다.

선택2는 보증금이 1억원 줄어든 1억3400만원이지만 월임대료 81만2000원으로, 월세전환율은 3.5%이다.

79B형(아파트 31~35층) 역시 표준형 기준 보증금 2억4800만원에 월임대료 59만원이지만, 선택형은 줄어드는 보증금을 감안한 월세전환율은 3.5%이다.

주상복합단지인 75D형(41~45층) 역시 표준형은 보증금 2억4000만원에 월임대료 57만원이지만, 선택형 월세전환율은 3.5%로, 정부가 정한 전월세전환율(시장전화율) 2.5%보다 1%포인트(p) 높다.

전환율 1%가 높다는 것은 임차인들의 월세 부담이 더 늘어난다는 의미다. 예를 들어 보증금 5000만원을 기준으로 1%의 월임대료는 50만원이다. 임차인 개인으로 본다면 큰 돈이 아닐 수 없지만 총 임차인 1000명인 사업자 입장에서는 5억원에 이르는 월임대료 수입이 더 발생하게 된다.

업계 한 관계자는 "정부가 전월세 시장 안정을 명분으로 전월세전환율을 인하했지만, 정작 국민의 혈세가 투입되는 공공지원 민간임대에서조차 정확히 지켜지고 있는 것 같지 않다"며 아쉬움을 표했다.

전월세전환율은 시행령으로 정한 이율(2.0%)에 한국은행 기준금리를 더하는 방식으로 결정된다. 현재 기준금리는 0.5%이며, 기준금리가 조정되면 전환율도 이에 연동해 바뀌게 된다.

공공지원 민간임대주택은 중산층의 주거 불안을 해소하기 위해 도입한 '뉴스테이(New Stay)'의 장점은 살리면서 주거지원 계층에 대한 지원 등 공공성을 강화한 민간임대주택이다. 2018년 7월 시행된 '민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)'에 근거하고 있다. 일반공급은 시세의 95% 이하, 특별공급은 85% 이하 수준에서 공급된다.

공공지원민간임대는 의무 임대 기간을 8년으로 하고, 임대료 상승률은 연 5%로 제한된다. 19세 이상 무주택 세대 구성원을 우선으로 하는 일반 공급에 80% 미만의 물량을 할당하고, 20% 이상은 청년 및 신혼부부 등 주거지원 계층에 특별 공급된다.

공공임대인 만큼 공공지원 민간임대주택은 주거서비스 인증제도가 적용된다. 주서비스 인증제란 임대사업자가 입주 전에 우수한 주거서비스 계획을 수립하도록 유도하고, 임대기간 중 약속한 주거서비스를 제공하도록 하기 위한 도입됐다.

인증은 평가시기에 따라 예비인증과 본인증으로 나뉘며, 예비인증은 인증기준에 따라 주거서비스계획으로 사전 평가하고, 본 인증은 주거서비스계획 이행 여부를 평가하게 된다.

예비인증은 총 100점 만점에 70점 이상(핵심항목 60점 중 40점 이상)이면 인증이 부여되며, 인증기준은 6개 영역 16개 세부항목으로 구성돼 있다.