[화성=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "분양가가 주변 단지보다 싸요. 연식이야 6년쯤 차이 나겠지만 '봉담센트럴푸르지오' 매매가에 비해 1억원 쌉니다. 다만 이는 입지의 영향 배제 때입니다. '한신더휴'나 '센트럴푸르지오'나 '아이파크'는 아파트 밀집 지역이나 '봉담자이'는 공구상가 옆에 지으며 아직 난개발지 느낌 짙지요. 저는 현장을 살피고 청약을 직접 결정하라고 조언합니다." (봉담읍 상리 H모 공인중개업소 대표)

"최근 발표된 제4차 국가 철도망 구축계획에 신분당선 연장구간 봉담역이 포함됐지요. 이름이 신분당선인데 설마 더 멀리 연장공사되나 했는데, 화성시 목표대로는 아니어도 봉담까지는 오네요. 그래서 '봉담자이 라피네'에 청약을 해볼까 하는 마음에 왔는데 단지 주변이 너무 어수선해서 많은 고민이 드네요. 3㎞인데 봉담역 효과와 자이(XI) 브랜드 효과가 다른 악재를 누를 것인가 정말 고민됩니다." (청약의향자 K모 씨)

수도권의 웬만한 곳 집값이 상승하며 아파트 매매에 세간의 이목이 집중되는 가운데 화성시 중부인 봉담읍도 예외는 아니다. 동부의 동탄만큼은 아니나 집값이 올랐고 신규분양도 물량이 꾸준히 계획된 터라 관심을 가진 사람은 적잖다. 최근 발표된 제4차 국가 철도망 구축계획에 신분당선 남부(3차) 연장안이 포함됐으며, 종착역이 봉담역이 되자 관심을 갖는 사람들도 발견된다.

GS건설이 화성시 봉담 동화지구, 성공구전자유통밸리와 이마트 화성봉담점 서쪽인 '화성시 봉담읍 동화리 156-3(동화지구 A3블록)' 일대에 아파트 단지인 '봉담자이 라피네'를 공급한다.

이 단지는 지하 2층-지상 25층, 8개 동, 전용면적 59-109㎡ 총 750가구 규모다. 남향 위주(다수는 남동향, 소수는 남서향) 배치인 이 단지는 59㎡인 소형 집부터 100㎡ 이상인 대형 집까지 평면의 종류가 많으며 전용면적 기준으로 ▲59㎡(세부 평면 2개) 48가구 ▲84㎡(〃 7개) 671가구 ▲100㎡ 24가구 ▲109㎡(〃 2개) 7가구로 나뉜다. 입주시기는 오는 2023년 10월로 예정돼 있다.

이 단지의 주력형인 전용 84㎡형의 분양가가 4억2,000만원내외다. 올해 수도권 최대어인 '동탄역 디에트르 퍼스티지'(4억6,000만원 내외)보다 불과 4,000만원 차이에 불과하다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1,281만원으로 '동탄역 디에트르'(1,366만원)보다 100만원 차이가 나지 않아서다.

봉담의 한 부동산중개사는 "민영 택지에 들어서는 GS의 이 단지는 집값이 급등한 동탄2신도시에 분양가 상한제가 적용된 '동탄역 디에트로'와 비교하는 게 무리가 따른다"면서 "이 단지는 브랜드 파워가 강점인 데다 청약가점이 낮은 실수요자들이 청약, 나름대로 흥행에 성공할 것으로 본다"고 점쳤다.

이어 '화성에서 동시에 분양하는 소형의 '동탄역 금강펜테리움 시글로'가 있으나 수요층이 달라, 크게 영향을 받지 않을 것이다"면서 "특히 당첨자발표날이 하루 상관으로 달라, 중복청약이 가능한 까닭에 2개 단지 모두 인기몰이할 것으로 예상한다"고 밝혔다.

◇공구상가 인접에 전투기 소음 '흠결'

'봉담자이 라피네'의 최대 입지적 장점은 초등학교가 가깝단 것이다. 107동 예정지와 와우초교가 근접하다. (단지 건설 이후 107동 남쪽이자 와우초 북쪽에 도로가 신설된다. 다만 통학에 큰 지장은 없을 것으로 보인다.)

이에 더해서 '봉담자이 라피네'는 개발이 이미 종료된 봉담1지구 인근에 지어지기에 주변에 다양한 교육시설이 자리한다. 

고도차와 현재 도로상 도보 통학이 쉽지 않겠지만, 아파트와 근처의 두 중학교(와우중-기안중)이 각각 직선거리 500m 전후 거리이며, 오는 2023년 개교 예정인 봉담1고(가칭)도 가깝다. 봉담1고의 개교가 늦어지면 학생들이 '화성시에서 손에 꼽힐만큼 작은 고등학교'로 부르는 곳이지만 봉담고로 다닐 수도 있다. 아파트 반경 2㎞ 이내 유치원 수가 10곳을 넘기도 하다.

또한 봉담1지구 내의 다양한 생활편의시설 이용이 가능한 점도 장점으로 꼽을 만하다. 농협하나로마트 봉담점 주변에 20여곳의 병의원과 60여곳의 학원이 있는데, 중국어-실용음악-합기도 등을 가르치는 학원 및 피부과-산부인과-정신과 등을 내세우는 의원 등이 있을 정도로 갯수 만큼 종류도 폭넓다. 심지어 멀티플렉스 영화관 CGV의 화성봉담점도 해당 블럭에 있다.

다만 입지적 약점도 있다. 공장과 공구상가 등이 단지 주변으로 있다는 것이다. 이는 입주자모집공고에도 짧게 거론된다.

입주자모집공고의 'Ⅷ. 단지 여건 및 유의사항' 항목의 '사업지 및 도로단지 주변 현황'을 살피면 작은 글씨로 나온 여러 문장 중에서 아래 세 문장이 꽤 와닿을 것이다. 소음, 교통체증, 매연, 간섭 등이 예상되기 때문이다.

'본 사업지 동화지구 일원은 수원기지 비행안전구역 제6구역에 해당되며, 건축물의 제한고도는 143.21m입니다. 또한 비행기 등에 따른 소음이 발생합니다.', '  사업지 북측, 북동측으로 제조업체(대현화학공업, 한국키파, 레노마키즈, 수원종합아크릴, SK매직) 등이 있으며, 소음 및 기타 간섭이 발생할 수 있으며, 현장을 확인하시기 바랍니다.'

부정적 시선을 담은 네티즌의 글과 신중한 청약을 권하는 지역 공인중개사들의 말은 이같은 입지적인 약점에 기인한다. "봉담 일대 개발이 활발해지면 SK매직 화성공장은 이전을 하고 해당 부지에 '봉담SK뷰' 아파트 단지가 지어질 것이다"라는 문장도 온라인에서 보이나, 이는 현재는 지역주민의 희망사항일 뿐이다. 단지 주변 화학 회사의 공장도 아직 이전할 계획은 없고, 공구상가 또한 지금처럼 존치된다. 수원비행장 또한 아직까지는 '이전할 것이나 이전할 곳이 확정되지 않아 언제쯤 옮길지 모른다' 상황이다.

◇ 주력형 84㎡A형, 복층형과 펜트하우스형 등 다양

'봉담자이 라피네'의 견본주택은 아파트 짓는 곳의 인근이자 효행초교 정문 건너 부지인 '봉담읍 동화리 239'에 마련됐다. 공교롭게도 같은 GS그룹 계열사인 GS칼텍스 주유소가 좌측에 있다.

이 아파트의 주택형은 총 12가지이다. 750가구인 것을 감안하면 소비자의 선택폭이 넓은 것으로 여길 수도 있다. 다만 84㎡A형(437가구)가 전체의 과반인 58.26%에 달하며, 펜트하우스 평면인 109㎡A·B형은 각각 3가구와 4가구며, 중소형 평면인 59㎡A·B형은 각각 24가구다.

즉 84㎡A형이 이 단지의 주력 주택형이며 중소형 평면과 펜트하우스 평면 제외한 7가지 평면의 가구수가 258가구인 것이다. 84㎡A형을 제외한 각 주택형별 가구수는 꽤 적다고 보면 된다.

107동을 제외한 각 동에 다 배치된 84㎡A형은 근래 전국적으로 흔하게 보이는 '방 4개 및 안방드레스룸 포함된 4베이 판상형' 구조다. 북향으로 주방 바로 옆에 배치되는 침실4는 최근들어 여러 아파트처럼 주방 등과 재편해서 넓게 쓰는 유상옵션도 적용 가능하다.

12가구씩 있는 84㎡D1형과 84㎡D2형의 경우 복층형의 집이다. 두 주택형 다 하층 공간에는 거실과 주방 그리고 욕실과 복층 높이의 테라스가 있고, 상층 공간에는 욕실 2개와 방 3개가 있다.

온라인 글들을 살펴도, 지역의 공인중개사들이 말하는 동향을 들어도, 청약 의향자 상당수는 물량이 많은 84㎡A형 청약을 우선해 생각한다. 최근들어 수도권 주요 아파트의 청약 열풍이 거세기에, 당첨을 우선으로 여기기 때문이다. 이 아파트 내에서 과반일 정도로 이 단지 84㎡A형 주택의 공급량은 많다.

반면 어차피 당첨 어려울 바에 원하는 유형의 집에 청약을 하잔 사람도 쉽게 보인다. 복층형인 84㎡D1형-84㎡D2형 및 펜트하우스인 109㎡A형-109㎡B형이 해당된다.

봉담읍 수영리 B모 공인중개업소 대표는 "단지 입지의 장단점은 중요치 않다. 최근 분위기상 청약접수를 진행하는 사람 숫자는 많을 것이다."라면서 "경쟁률은 84㎡A형이 낮겠지만, 결국 수천명과 경쟁해야 한다. 차라리 역으로 생각해 희망 평면 주택형이 있다면 그 쪽으로 청약하는 것도 방법"이라고 말했다.

◇ 주변 매매가 대비 저렴 '강점'

'봉담자이 라피네'의 84㎡A형 분양가는 3억8358만-4억2527만원이며, 발코니 확장비는 986만원 또는 1016만원이다. 전용면적 84㎡인 다른 6개 평면 주택 분양가도 3억8947만-4억3181만원(발코니 확장비 801만원-1024만원)으로 84㎡A형 집의 분양가와 비슷하다.

발코니 확장 작업을 실시하면 확장비가 1000만원 전후인 만큼, 이 아파트 내 전용면적 84㎡ 집의 분양가는 4억원 초중반대 값에 해당된다. 수원시 영역인 오목천동 내 아파트의 분양권 거래가에 비해서 2억원가량 저렴하다.

또한 이같은 값은 봉담읍 다른 아파트에 비해서도 저렴하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 최근 석달의 매매가 기준 '봉담센트럴푸르지오'(2017년 2월 준공)와 '봉담한신더휴에듀파크'(2019년 6월 준공)의 84㎡ 집은 각각 4억4900만원(2층)-5억2500만원(23층)과 4억7500만원(7층)-5억1500만원(28층)에 거래됐다. 2009년 9월 준공돼 구축에 해당되는 '봉담아이파크'도 동시기에 3억5700만원(1층)-3억9800만원(20층)에 손바뀜됐다.

'봉담자이 라피네'의 매매가는 주변 기존 아파트의 실거래가 대비 분명 저렴하다. 수원은 물론 봉담읍 기존 신축 단지에 비해 싸며, 준공 14년 차이가 나는 구축 단지와 3000만원 전후의 가격 차이가 있을 뿐이기 때문이다. 

다만 자이(XI) 브랜드가 붙은 신축 아파트가 주변 구축 아파트와 분양가가 비슷하단 점은 많은 사람들이 주목한다. 그리고 다수는 입지적인 약점을 생각한다. 항공소음 피해는 봉담읍이 거의 동일하나 공장이 근접하단 것은, '봉담자이 라피네'의 최대 약점이기 때문이다.

물론 이런 불리한 입지적 요소에도 지역에선 분양이 성황리에 마무리될 것으로 여긴다. 불리한 입지는 분양가에 반영됐고 자이란 고평가 브랜드와 신축이란 점에서 사람이 몰릴 것으로 보기 때문이다. 또한 첫 당첨이 아닌 예비 당첨이라도 되도 좋단 사람도 꽤 발견된다.

동화리 B모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양될 '봉담자이 라피네'는 입지적 약점이 뚜렷하다. 하지만 분양은 잘 마칠 것"이라며 "일반공급 1순위 청약접수 중에는 당해 모집에서 마감 가능할 것이고, 예비번호 분이 계약서 쓰는 일도 많지 않을 것으로 본다"고 전망했다.