[대구=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "현실적으로 대구 서구 이미지는 낙후 느낌 커요. 성서와 두류동-성당동 등지가 달서구로 떠난 후에도 인구 줄어 20만명 밑까지 내려간 것이 지역 낙후의 방증 사례지요. 그래도 평리동 뉴타운 지역은 다를 듯 해요. 새 아파트로 총 8300여채 짓는데 달라지는 게 있겠지요. 게다가 '서대구역 센텀 화성파크드림'은 초품아에 왼쪽에 공원까지 있고요." (평리동 S모 공인중개업소 대표)

"근래 동구에 계속 미분양 현상이 나네요. 미분양 아니어도 1순위가 아닌 2순위로 흘러가서 끝나는 경우도 이따금 있고요. '서대구역 센텀 화성파크드림' 짓는 평리동 뉴타운 구역의 경우, 방송과 신문과 인터넷 곳곳에 '8300가구' 얘기가 끝없이 나오니 숫자도 기억나는데, 사실 그 정도 짓는다면 택지지구 급이지요. 그래서 어떤 곳이려나 하고 왔어요. 청약의향은 있으나, 접수를 할지는 고민해보고 정할까 합니다." (청약의향자 L모 씨)

최근 들어 대구 주택 부동산 시장의 분위기는 싸늘하다. 수성구-북구-달서구 등 유망지역에 분양 청약열기도 식어간다. 지난 4월부터 4개월 동안 '국민평형'이란 평가를 받아온 전용면적 84㎡ 주택형의 청약성적도 지난해와 달리 내리막길이다.

지역 경기가 크게 개선되지 않은 상태에 공급 과잉과 고분양가가 주요 원인이다. '불장'의 과열 시장은 온데간데 없다.

서구 평리뉴타운 내의 5구역에, 지역 내 대형 건설회사인 화성산업이 '서대구역 센텀 화성파크드림' 아파트를 공급한다. 2024년 8월 준공될 예정인 이 아파트 단지는 지하 3층-지상 최고 34층, 총 11개 동, 1404가구(전용면적 39-99㎡) 규모다. 이 중 933가구가 일반분양이다.

◇뉴타운 탈바꿈에 역세권 '주목'

'서대구역 센텀 화성파크드림'은 서대구역 바로 앞은 아니나 멀다고 볼만한 곳도 아닌 평리동에 지어진다. 앞서 지난해 12월 분양한 '서대구역 화성파크드림'과 함께 평리재정비촉진지구(평리뉴타운)에 속한 7개의 구역 중 한 곳에 생기는 것이다.

평리동은 아파트 공사 위한 철거 지역과 평리푸르지오-중리롯데캐슬 및 주변, 서구청 일대 외에는 '오래 된 동네' 느낌이 크다. 특히 평리뉴타운 짓는 평리5동과 평리6동은 아직 철거 시작도 안한 구역을 보면, '낙후'란 느낌이 절로 생길 정도다.

다만 북비산로 남쪽과 서대구로 서쪽 그리고 국채보상로 북쪽의 상업지역, 한국폴리텍대학 대구캠퍼스, 지역 내 기존 초교인 서평초와 이현초를 제외한 평리뉴타운 구역으로 정해진 구역 내는 완벽히 변신한다. 합산 7곳의 아파트와 1곳의 공원(가칭 평오근린공원)으로 정비되는 형태이다.

참고로 7개 구역의 아파트 단지는 ▲1구역 한신공영(872가구) ▲2구역 두산건설-일성건설(1034가구) ▲3구역 영무건설 '서대구KTX 영무예다음 그랜드센텀'(1418가구) ▲4구역 한라(1151가구) ▲5구역 화성 '서대구역 센텀 화성파크드림'(1404가구) ▲6구역 서한 '서대구역 서한이다음 더 퍼스트'(856가구) ▲7구역 화성 '서대구역 화성파크드림'(1594가구) 등이다. 지난해 12월 분양한 '서대구역 화성파크드림'이 2023년 10월 준공되며, '서대구역 센텀 화성파크드림'이 약 10개월 뒤 준공이 되는 형태다.

'서대구역 센텀 화성파크드림'이 지어질 위치는 동서축 도로인 문화로의 남쪽이자 남북축 도로인 당산로의 동쪽이며, 이현초교의 서쪽과 북쪽인 부지다. 서쪽은 당산로와 연접하나 당산로를 건너면 '이현공원'이 있으며, 동쪽은 기존 학교인 이현초교의 서쪽과 북쪽 전체를 감싸안은 모양이다
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◇ 인근 서대구산단, 쾌적한 주거환경 '걸림돌'

'서대구역 센텀 화성파크드림'은 평리뉴타운의 입지에 따른 문제와 평리뉴타운서 5구역이 지닌 문제가 동시에 있다. 향후 이런 지역 입지적 문제 극복이 단지의 매매와 임대차 시세에 긍정 영향을 미칠 수도 있고, 부정적 영향을 계속 잇게 만들 수도 있을 것으로 보인다.

우선 평리뉴타운은 남북 방향 도로인 당산로의 서쪽으로 공장 다수를 마주한다. 물론 공장과 평리뉴타운의 사이는 도로(당산로) 외에 당산로 서쪽을 따라 남북으로 길게 뻗은 그린웨이, 이현공원을 비롯한 공원이 갈라놓기에 아파트와 서대구산단이 맞닿지는 않는다.

동서 폭 50m, 남북 길이 1㎞ 정도 되는 곳인 그린웨이는 서대구산단에서 발생할만한 환경 문제를 막는 거대 녹지다. 동서 폭이 좁다는 것이 아쉽게 느껴질 수도 있지만, 지역에서의 평은 긍정적이다. 경북 내륙과 같이 '청정'의 느낌이 들지는 않지만 숨 쉬기에 불편이 없도록 한다는 것이다.

'서대구역 센텀 화성파크드림'은 이런 그린웨이에 더해서 서쪽에 이현공원도 있다. 평리뉴타운 내 3단지(서대구KTX 영무예다음 그랜드센텀)나 7단지(서대구역 화성파크드림)와 달리 서쪽으로 400-500m 녹지축이 더욱 뻗어간 것이다. 또한 공원에는 서구청소년수련관 및 대구서구문화회관 등의 체육시설 등도 있고, 서구어린이도서관도 공원 부지의 건너 위치에 있다. '단점이 아닌 장점'이 될만하다.

또한 '서대구역 센텀 화성파크드림'이 지어질 5구역은 '서대구역 화성파크드림'이 지어질 7구역과 달리 구역의 고도차가 여기저기 불규칙한 형태를 나타낸다. 상대적으로 513동 방향으로 향할 수록 높아지나, 막상 513동 건물 서북쪽의 교차로 고도는 급격히 낮아진다.

이에 더해서 517동과 518동의 동쪽에 작은 길 하나를 경계로 둔 부지에 위치한 이현초는 고도가 급격히 확 낮아져 길에서 학교를 내려다보는 특이한 구조를 지닌다. 통행이 가능한 단지 부지 곳곳을 살피며, 당산로나 문화로서 집으로 들어가며 요즘 같은 여름일 경우 온몸에 땀이 줄줄 흐르겠단 생각이 들었을 정도다.

이처럼 단지 부지의 위치에 따라 매우 상이한 고도를 지닌 '서대구역 센텀 화성파크드림'의 부지에 대해서 화성산업 측의 분양 관계자는 본지에 "본공사를 하며 단지 내에 평탄화 작업 등을 해서, 경사가 있어 생기는 장점은 살리고 불편은 줄이려 한다."고 설명했다.

이 단지가 자리한 평리뉴타운 내에는 중학교와 고등학교가 하나도 없다. '서대구역 센텀 화성파크드림'은 초품아(초등학교를 품은 아파트)는 맞지만 중학교와 고등학교 통학 위해서는 원거리를 오가야 한다. 서구 내 여러 학교 중 서대구중, 대평중, 평리중, 중리중, 대구서부고(이상 전부 남녀공학 공립학교)가 아파트 단지와의 거리 1~2㎞ 범위 학교에 해당된다.

가깝다고 생각할 수도 있지만, 평리뉴타운의 입지 특성상 언덕 오르내려야할 경우도 잦을 것이다. 지역에선 학생수 감소로 서대구중과 합교해 사라진 서진중(옛 서부여중) 터를 활용하자는 말도 나온다. 8300가구 3만여명이 입주하면 학교가 더 필요하기에 그 부지에 개교가 가능하단 것이다.

중리동 L모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양할 '서대구역 센텀 화성파크드림'은 나쁘다 할만한 요소가 없는 단지가 절대 아니다. '단점'으로 지적될 만한 사항도 있는 곳"이라면서 "장점이 많기에 단점 몇에 '비추'라고 하는 것은 아니나, 미래 주거 가치는 있는 곳이다"고 말했다.

◇84㎡형 4억원 후반…당장 시세차익은 기대난

최근 대구의 주택 부동산 시장은 지난해와 달리 차분, 아니 식어가는 분위기다. 청약접수가 일반분양 1순위에 종결되지 못한 곳도 있고, 심지어 2순위를 거쳐도 끝나지 못한 곳도 보인다. '불장'이던 지난해 대구 부동산 시장을 생각하면 놀라는 이도 적잖을 것이다.

물론 '오페라 센텀파크 서한이다음'(417가구, 4월, 북구), '힐스테이트 만촌역'(658가구, 4월, 수성구), '한양수자인 더팰리시티'(800가구, 4월, 달서구), '만촌역 태왕 THE아너스'(450가구, 5월, 수성구), '죽전역 에일린의 뜰'(608가구, 5월, 달서구) 등 평판 좋은 입지에 공급된 일부 아파트 단지는 정규 청약접수 기간에 높은 경쟁률 수치를 쓰며 분양이 종결됐다. 문제는 이처럼 분양이 성황리에 종료된 아파트 단지가 대구에서 올해는 상당히 적다는 것이다.

'서대구역 센텀 화성파크드림'에 대한 지역의 평은 긍정적이다. 대구·경북 지역에서 널리 인정받는 건설사인 화성산업이 시공하고, 8300여가구 대단지로 탈바꿈할 평리뉴타운 내부에 지으며, KTX 고속철도와 대구권 광역전철이 정차할 서대구역의 인근에 택지가 없어 평리뉴타운이 최대 수혜를 본다고 판단하기 때문이다. 공장 가까운 것은 달서구 일부 지역과 수성구 제외하면 불가피한 요소라 여기고, 학교는 '초품아'만 되어도 감지덕지 상황이라 얘기한다.

다만 실거주와 달리 투자로는 여러 의견이 갈린다. 분양가가 주변 시세에 비해서 많이 싸지는 않다는 것이다. 프리미엄(분양가 대비 차익)을 얻기에는 역부족이라는 지적도 나온다.

이 아파트는 3.3㎡당 분양가가 평균 1449만원이며 전용면적 84㎡ 주택형의 분양가가 4억3800만-4억9000만원이다. 직전 평리7재개발구역의 분양가보다 1,500만원 내외 높은 편이다.

전용 84㎡인 평면 기준, 발코니 확장비는 1900만원이며, 천정형시스템에어컨 설치비는 최대로 책정하면 750만원이다. 이를 합치면 전용 84㎡ 집을 분양받으면 건설사에게 내는 기본 금액은 84㎡A·C 주택형 10층 이상 기준 5억1650만원이다. 가전제품을 제외한 인테리어 옵션만 추가한다고 해도 5억원 중반대가 된다. 결코 적잖은 값이다.

주변 분양권 시세 대비 저렴한 편이 아니다. 최근 6개월 기준 3단지(서대구KTX 영무예다음 그랜드센텀)의 전용 84㎡ 분양권 거래가는, 20층 이상에 있는 집은 5억3000만원 전후 값의 거래도 있지만, 4억원 후반대 거래도 적잖다. 6단지(서대구역 서한이다음 더 퍼스트) 전용 84㎡ 분양권 거래가는, 같은 기간 5억원 전후 값에 거래됐다. '서대구역 센텀 화성파크드림' 분양가가 조금 비싸다 평할만 하다.

평리동 평지에 있는 기존 양대 고가 아파트 단지인 '평리롯데캐슬'(1281가구, '10.01 준공)과 '평리푸르지오'(1819가구, '11.11 준공)의 전용 84㎡ 집의 매매가는 최근 6개월 기준 4억원 초중반대, 4억원 후반대다. "시세차익은 힘들 듯 하다" 전망이 적잖은 이유다.

평리동 N모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양될 '서대구역 센텀 화성파크드림'은 단점이 있지만 장점이 이를 덮는 곳이다. 그래서 청약접수 경쟁률이 수백대 1이 나온 만촌역 주변 단지처럼 크게 주목될 곳은 아니지만 평가절하될만한 아파트도 아니"라면서 "청약접수는 나름 많은 사람의 접수 통해 북적이면서 끝날 것이라고 본다."고 말했다. 

평리동 P모 공인중개업소 대표는 "평리푸르지오와 평리롯데캐슬은 구축이긴 해도 1000가구 넘는 대규모며 평지에 지어진 대기업 브랜드 단지다. 입지로는 평리뉴타운과 비교해서 뒤질 것이 없다."면서 "화성산업과 화성파크드림도 TK권에서는 평이 좋다. 회사와 브랜드론 뒤지지 않는 데다. 다만 거기의 입지 생각하면 신축이라고 푸르지오나 롯데캐슬과 비교해서 비쌀 이유가 없다. 거기('서대구역 센텀 화성파크드림')은 신축과 초품아가 플러스, 여기(평리푸르지오-평리롯데캐슬)는 평지와 국채보상로-서대구로와 가까운 점들이 플러스, 이렇게 보면 된다"고 말했다.

'서대구역 센텀 화성파크드림'는 2일 특별공급에서 전용 59㎡B형의 소진율이 100%을 기록한 데 반해 전용 84㎡A형 등 6개 주택형에서 미달이 발생했다. 일반공급 1순위에서 일부 주택형에서 예비 입주자를 미확보, 2순위 청약으로 넘어갈 공산이 크다. 

입주는 3년 이후인 2023년 12월로 예정돼 있다. 더불어 대구 서구는 현재 청약과열지역으로 각종 규제가 있다.