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[르포] 대전 남동쪽 끝 '은어송 하늘채 리버뷰'…세종 공무원 특공 폐지가 청약 '관건'
[르포] 대전 남동쪽 끝 '은어송 하늘채 리버뷰'…세종 공무원 특공 폐지가 청약 '관건'
  • 이준혁 기자 (leejhwriter@straightnews.co.kr)
  • 승인 2021.09.23
  • 댓글 1
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84㎡형 분양가 4억원 전후…발코니 확장과 유상옵션 적용시 4억원 중후반대로
세종-유성-둔산 멀지만 가오동 상권 가깝고 '하늘채 브랜드 타운'이 형성된 지역
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 공사현장. 방위상 남동→북서 구도로 촬영했다. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 공사현장. 방위상 남동→북서 구도로 촬영했다. (사진=이준혁 기자)

[대전=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "대전권 주요 발전축으로 보이는 둔산-유성-노은-세종 라인과 떨어졌다고 여길 여지도 있어요. 대전1호선 동남쪽 끝 역사인 판암역이 아파트 2.5㎞쯤 북쪽에 있는데 지하철의 북서쪽 끝 역사인 반석역까지는 지하철로 40분 거리고요. 세종시로의 통근은 어렵습니다. 그런데 동구에도 새 집 필요한 사람들이 있습니다. '은어송 하늘채 리버뷰'는 그 분들께 딱 적합한 데고요." (가오동 G모 공인중개업소 대표)

"아이 아빠가 금산에 있는 공장에서 근무해요. 그래서 동구나 중구 또는 대전남부순환고속도로 가까운 서구의 남쪽 지역에 분양하는 집에 관심이 적잖고요. 마침 대성동에 '은어송 하늘채 리버뷰' 아파트가 새로 분양한다길래, 청약접수 하기 전에 들렀어요. 단점으로 보여질 점도 있긴 한데 장점이 적잖다고 봐요. 당첨됐음 좋겠네요." (청약의향자 K모 씨)

유성구서 많던 지난해와 달리 2021년 대전 민영아파트의 신축 분양은 죄다 원도심과 주변 지역에서 이뤄졌다. '목동모아엘가그랑데'(중구 목동), '대전역 대라수 어썸브릿지 1·2차'(동구 삼성동), '대전 해모로 더 센트라'(중구 선화동), '대덕브라운스톤'(대덕구 와동), '대전 한신더휴 리저브'(중구 선화동) 등이 이에 해당된다.

'옛날 동네' 등의 평가가 있긴 하지만 모든 아파트가 성황리 분양을 종료했다. 최근에 분양한 목동4구역 재개발 아파트 '목동모아엘가그랑데'는 일반공급 1순위 청약접수 결과 평균 29.40대 1이라는 매우 높은 경쟁률을 나타냈다.

이같은 상황에 한국자산신탁(시행)과 코오롱글로벌(시공)은 대전 동구의 남쪽에 해당되는 대성지구 일대에 아파트 '은어송 하늘채 리버뷰'를 분양한다.

2024년 8월 준공될 예정인 이 단지는 지하 2층-지상 최고 33층, 8개 동, 아파트 934가구(전용 59-84㎡)와 오피스텔 68실(전용 83㎡) 규모며, 모든 집은 남서향 및 남동향 등의 남향 기반으로 지어진다.

특히 이 단지의 청약 성적은 세종시의 공무원 특별공급 폐지 이후 세종지역 진입을 위한 지역 청약 대기자들이 늘어나면서, 통장이 어디로 향할 지가 주목된다. 게다가 대전 동구는 연내 천동  3구역에 3,463가구의 리더스시티와 성남3구역에 3,003가구 등 알짜 노른자위 자레에 유망단지가 분양 대기 중이어서 비역세권의 '은어송 하늘채 리버뷰'의 청약전선이 쾌청한 것은 아니라는 게 현지의 분석이다.

◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택은 공사현장 남쪽에 위치한다. 주소는 '대전 동구 대성동 193-13'이다. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택은 공사현장 남쪽에 위치한다. 주소는 '대전 동구 대성동 193-13'이다. (사진=이준혁 기자)

변수는 또 있다. 이 단지의 분양가는 올들어 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역의 실거래가가 어느 정도 반영되면서, 시세 차익의 기대치는 크지 않을 소지가 있다는 점이다. 정점으로 치닫는 지역 집값이 내리막길로 접어들 공산이 큰 상황에서 상승장에서의 내집마련의 방식을 탈피, 보다 신중한 접근이 필요하다는 게 이들의 조언이다. 

한문도 연세대 교수는 "대전 아파트가격의 급등세는 고공행진의 세종시 낙수효과에 따른 것으로 보인다"면서 "지역의 부동산 시세는 소득 등 지역 경제가 감내하는 선에서 형성되기에 천정부지의 지역 집값이 마냥 우상향으로 갈 것이라는 기대는 환상이다"며 보수적인 접근이 긴요하다고 주문했다.  

한 교수는 "대전 청약시장이 세종에 대해 많은 기대치를 갖고 있으나, 공급과잉의 세종 집값도 정점에 다가서고 있다고 봐야 한다"면서 "부동산 불패신화의 세종의 집값이 내리막길일 때 거품우려의 대전 부동산시장의 후유증은 더 클 것이다"고 지적했다.

◇대전 중구·동구 지역 집중 공략 중인 '하늘채'

대전의 원도심으로 불리고 있는 동구와 중구에서 '하늘채' 브랜드는 어색치 않다. 코오롱글로벌이 대전·충남 연고 기업이 아님에도 이 지역 연고의 기업처럼 신규 아파트를 연이어서 대거 공급했기 때문이다.

대전에서의 '하늘채' 브랜드 첫 단지는 2007년 2월 입주한 '은어송마을 2단지 코오롱하늘채'(1241가구)다. '은어송 하늘채 리버뷰'의 북동쪽에 위치한 그 아파트 맞다.

한동안 대전서 공급이 없던 하늘채 브랜드 단지는 '은어송마을 2단지 코오롱하늘채' 남쪽이자 '은어송 하늘채 리버뷰' 동쪽에 '은어송 코오롱하늘채 2차'(408가구)가 2016년 10월 준공돼 입주하며 다시 이어진다.

최근 1년 동안 '하늘채'는 대전의 동구·중구 일대에 연이어서 분양을 하거나 부지를 확보해 브랜드 존재감을 드러냈다.

지난해 11월 분양한 '대전 하늘채 스카이앤'(998가구, 중구 선화동)를 비롯해 ▲'은어송 하늘채 리버뷰'(934가구) ▲용두동 1구역 재개발('대전 하늘채 엘센트로'로 단지명 확정, 474가구 예정, 중구 용두동) ▲태평동 2구역 재개발('태평 하늘채 센트하임'으로 단지명 확정, 654가구, 중구 태평동) ▲대흥동 1구역 재개발(1095가구, 중구 대흥동) ▲가오동 1구역 재건축(714가구, 동구 가오동) 등이 대전서 '하늘채'란 이름을 내건 현장이다.

코오롱글로벌의 '하늘채'는 적어도 대전 중구와 동구에선 인지도가 부족한 군소 브랜드 단지라 보기는 어려운 것이다.

선화동 H모 공인중개업소 대표는 "요즘 '하늘채' 보면 계룡건설산업 '리슈빌'이나 금성백조주택 '예미지'보다 대전 신축 분양 소식 많다."며 "브랜드 인지도 달려 생길 저평가 우려는 없을 것으로 본다."고 말했다.

이어 그는 "이번에 분양할 '은어송 하늘채 리버뷰'는 기존의 두 단지와 더하면 2583가구 규모다. 934가구도 적지 않지만 2583가구면 대전서 매우 큰 데"라고 덧붙였다.

◇서쪽에 대전천 접하는 가오동 생활권

'은어송 하늘채 리버뷰'가 지어질 지역은 대전 전체로 보면 동남쪽 끝에 가깝다. 남쪽의 낭월동을 지나면 금산군이며, 낭월동과 '은어송 하늘채 리버뷰'의 대성동은 '산내동'이라는 하나의 행정동으로서 묶인다.

다만 '은어송 하늘채 리버뷰'를 짓는 대성동 서북쪽은 일상생활로는 불편을 느낄만한 일이 거의 없을 데다. 단지 주변은 조용한 느낌이 드나, 다양한 근린생활시설이 풍부한 가오동과 가까우며, 가오동 중심인 은어송네거리까지는 '은어송 하늘채 리버뷰' 101동 기준 900m 정도 거리이기 때문이다. 

◇'은어송 하늘채 리버뷰' 동쪽에는 대전 주요 간선로인 대전로가 위치한다. 사진은 대전로와 동구청로의 교차점에서 동남쪽을 보며 촬영한 사진. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 동쪽에는 대전 주요 간선로인 대전로가 위치한다. 사진은 대전로와 동구청로의 교차점에서 동남쪽을 보며 촬영한 사진. (사진=이준혁 기자)


지역의 핵심 건물은 은어송네거리에 접한 패션아일랜드다. 계룡건설산업 계열사 케이알유통이 운영하는 이 건물에는 홈플러스 대전가오점(지하 1층), 노브랜드 대전가오점(지상 2층), LF팩토리아울렛 대전점(지상 2층), CGV 대전점(4층 이상) 등이 있고 건물 곳곳이 활성화돼있다. 자연스레 가오동 상권에서 일종의 키 테넌트(key tenant) 역할을 하는 곳이다.

은어송네거리 주변에는 70여곳의 학원과 30여곳의 병의원, 그리고 주요 은행의 지점 또한 여럿 있다. 학원과 병원 중에는 무용학원, 실용음악학원, 바이올린학원, 코딩학원, 비뇨기과, 안과, 산부인과, 피부과 등 동네상권에 없을 것 같은 과목도 보인다.

◇'은어송 하늘채 리버뷰'에 사는 어린이들이 배정될 초등학교인 대전은어송초등학교. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰'에 사는 어린이들이 배정될 초등학교인 대전은어송초등학교. (사진=이준혁 기자)

'은어송 하늘채 리버뷰'의 최근접 학교는 은어송초와 은어송중으로 각각 101·103동 기준 250m 정도라 은어송네거리보다 가깝다. 또한 가오중과 가오고도 도보 1.1㎞와 1.4㎞의 거리며, 단지 2㎞ 이내 유치원 수는 6곳(초등 병설 3곳, 사립 단설 3곳)이다.

'은어송 하늘채 리버뷰'의 주변 학교들 중 특이한 점은 장애인 대상의 특수학교가 복수란 것이다. 가오중과 연접하는 대전맹학교와 대전혜광학교(지적장애와 자폐성장애 전담)로, 통학버스도 운행되지만 도보도 가능할 정도로 가깝다. 자녀가 시각장애나 지적장애, 자폐성장애 등으로 인한 장애인이면 '은어송 하늘채 리버뷰'의 청약접수를 적극 고려할만하다.

가오동 H모 공인중개업소 대표는 "사람마다 생각의 기준이 다르지만, '은어송 하늘채 리버뷰'는 동구나 동구 옆의 중구에 주민등록돼 실거주하는 45만명이면 청약접수를 고려할 만한 데다. 둔산만큼은 아니겠지만 있어야할 웬만한 것이 주변에 있으면서, 대전천 바로 옆의 터기도 하다."라고 말했다.

이어 그는 "1호선, 충청광역전철, 2호선, 등등 모두 멀지만 교통 또한 원만하다. '요즘 추세 반영한 비싼 집값' 제외한 입지만 놓고 생각하면 눈에 돋보일 단점은 없다 본다."고 덧붙이며 입지에 대해서 호평했다.

◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택 입구. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택 입구. (사진=이준혁 기자)

◇대전 동구에서 전용 84㎡형 기준층 분양가 4억원대…5000만원 넘는 추가비용

'은어송 하늘채 리버뷰' 분양에 대해서 지역 중개업계 모두가 성황리에 끝날 것으로 보지는 않는다. 주변 아파트 시세와의 비교시 "시세차익 얻을 수 있나" 걱정되는 정도의 분양가에, 생활에 큰 불편은 없을 곳이나 현 대전권 발전축과 거리가 있는 동남쪽 끝의 지역에 공급되기 때문이다.

'실거주에 좋지만 투자로는 장·단 모두 있을 단지'며, "청약 의향자도 이를 알기에 올해 앞서 분양한 단지 수준으로 높은 경쟁률 나오긴 어렵다"라는 것이 긍정적 전망을 내놓지 않은 중개사의 논지 요약이다.

다만 절대 다수는 분양은 어떻게든 잘 완료될 것으로 전망한다. 입지가 나쁘지 않고 지역 인식이 무난한 '하늘채' 브랜드며, 최근 대전 부동산 시장 분위기가 공급자 우위 상황이기 때문이다. 앞서 지어진 두 단지를 포함 2583가구의 '하늘채' 브랜드타운 형성 또한 긍정평가에 한몫 한다.

그러나 분양가에 대해서는 비싸다는 평가가 적지 않다. 분양가에 대해 이해할 수 있다는 사람 대다수도, 발코니의 확장비와 각종 유상옵션 비용에 고개를 절레절레 젓는 모양새다.

다락방이 있는 복층 평면으로 합산 13가구가 다인 84㎡AT형(11가구), 84㎡BT형(2가구)를 제외한 3개평면 총 769가구 물량인(84㎡A형, 84㎡B형, 84㎡C형) 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 3억8800만-4억900만원이다.

그런데 발코니 확장, 시스템에어컨 설치, 공간 추가, 마감 추가, 가구 추가시 최대 총액은 4895만원(C형) 또는 5225만원(A·B형)이다. 모조리 더하면 4억원 중반대 값으로 증가한다.

◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택에 주차된 아파트 분양 홍보용 차량. (사진=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 견본주택에 주차된 아파트 분양 홍보용 차량. '하늘채 브랜드타운'을 적극 강조하고 있다. (사진=이준혁 기자)

◇"실거주에는 좋겠지만 투자로서도 괜찮을까?" 반신반의

계약자가 옵션 모두를 선택할 때의 최고 분양대금은 4억6125만원. '은어송마을 2단지 코오롱하늘채'의 최근 전용 84㎡ 거래가 3억6500만원과 '은어송 코오롱하늘채 2차'의 최근 전용 84㎡ 거래가 3억7800만원에 비해서 1억원쯤 비싸다.

'은어송 하늘채 리버뷰'은 17년의 연식 차이와 A형을 기준으로 다수가 대전천 조망 가능한(101동 및 106동 제외) 장점 등이 있다. 가오동 상권에 오가려면 대로를 건너야 하나 멀지 않다.

하지만 17년 전 지어 연식상 불리한 '은어송마을 2단지 코오롱하늘채'는 '은어송 하늘채 리버뷰'에 없는 초품아(초등학교 품은 아파트)와 가오동 중심가 근접 등의 장점이 있다. 은어송중이 아파트 바로 북쪽인 '은어송 코오롱하늘채 2차'는 2016년 9월 준공돼 '요즘 평면'이 적용돼, 연식차이로 인한 상대적인 불리함도 적다.

그래서 지역 내에선 '좋은 점 많은데 분양가가 꽤 아쉽다'는 평가가 적잖다. "투자자는 이 아파트의 분양은 제끼고 대전권 다음 아파트 분양을 살필 것"이란 전망 이유 중 하나이기도 하다.

가오동 G모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양할 '은어송 하늘채 리버뷰'는 입지는 상당히 빼어나다. 가구수가 적잖으며, 하늘채 브랜드타운의 장점도 있다. 다만 약점이 둘 있다고 본다."면서 "화물차도 많이 다니는 왕복 4~6차선 도로 횡단을 해야 은어송초 있단 초등학교 위치, 또한 분양가에 더해지는 각종 추가비용"이라고 말했다.

이어 그는 "대폭락장 오지 않는한 마피('분양가 이하 가격으로의 하락'을 뜻하는 은어인 '마이너스 프리미엄'의 축약어)가 되지는 않을 것이라고 본다. 다만 지역 수요자가 감당 가능할까 싶다."면서 "서구나 유성구에 사는데 새 아파트 분양한단 이유로 동구에 눈길 줄 경우는 많지 않다. 결국 중구나 동구의 분들 중에 신축 아파트 원하는 분이 수요자의 다수인데, 각종 비용 다 더하고 세금도 다 더할 경우 나오는 5억원쯤 가격을 어찌 볼까. 지역 매매가 수준을 높일 것인지 분양 고전의 원인이 될지 모르겠다."고 덧붙였다.

한편 '은어송 하늘채 리버뷰'는 오는 23일 특별공급 청약접수를 진행하고, 24·27일 각 일반공급 1순위 해당지역·기타지역 청약접수, 28일 일반공급 2순위 청약접수, 10월5일 당첨자발표, 10월25-29일 계약체결 순으로 분양한다. 대전 동구는 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 데로, 각종 규제 사항을 미리 확인하고 청약해야 한다.

◇'은어송 하늘채 리버뷰' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)
◇'은어송 하늘채 리버뷰' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)