"집값 내리막길인 데, 참 배짱도 두둑하네요"(천안 동남구 청당동 D 공인중개사)

롯데건설이 동남구 청당동에서 시행·시공하는 '천안 롯데캐슬 더 청당'이 땅값 부풀리기 의혹에 고분양가 논란에 휩싸이면서 청약 전선에 비상이 걸렸다.

"서북구 두정역 역세권 아파트의 분양가를 육박하는 단지는 처음 본다"는 그는 "롯데캐슬의 이 단지의 분양가는 2년 전 분양 아파트보다 1억원 고가다"고 꼬집었다.

실제 롯데건설이 청약과열지역인 동남구 청당동 361-13번지 일대에 분양 중인 '롯데캐슬 천안 더 청당'은 3.3㎡당 분양가가 평균 1,224만원으로 두산건설이 2년 전에 인근에서 선보인 '행정타운 두산위브 더 클래스'(959만원)보다 260여 만원 고가다.

전용 84㎡형은 평균 4억1,800만원으로 '행정타운 두산위브'(3억2,500만원)보다 9,000만원 높게 나왔다. 계약자가 전용 84㎡ A형의 발코니를 확장하고 고가의 유상옵션을 선택 시에 분양가는 5,000여만원 가까이 높아진다.

'행정타운 두산위브'는 2020년 12월 청약과열지구 지정 전에 분양, 그동안 천안지역의 아파트 고공행진에 힘입어 현재 전용 84㎡형의 실거래가가 3억8,000만원 내외다. '롯데캐슬 더 청당'은 두산위브의 실거래가보다 3,000여만원 비싼 편이다.

"금테를 두른다고 집값이 금값되는 것은 아니지요. 롯데가 고분양가 후유증을 톡톡히 치를 것으로 본다"(두정동 H 공인중개사)

실제 '롯데캐슬 천안 더 청당'은 특별공급에서 소진율이 50%에 그치는 데 이어 일반공급 1순위 청약에서 평균 2.16 대 1의 경쟁률로 전용면적 99㎡를 제외한 전용 59~84㎡ 중소형 5개 평면이 2순위 청약을 실시한다. 전용 84㎡ B형은 통장이 가구수에 미치지 못해 '미달'된 바 있다.

호반건설이 인근 삼룡1지구에서 지난 2월 선보인 '호반써밋 프레센트 삼룡'은 일반공급 1순위에서 평균 3.81 대 1을 기록했으나, 미분양 물량을 소진하는 데 적잖은 시간이 필요한 점을 감안하면, '롯데캐슬 더 청당'의 흥행은 기대난이다. 호반의 전용 84㎡형은 3억7,000만원으로 롯데캐슬보다 5,000만원 저렴했다.

특히 '롯데캐슬 더 청당'의 흥행 부진은 '행정타운 두산위브'가 특별공급에서 100% 소진된 데 이어 일반공급 1순위에서 평균 30.70 대 1의 경쟁률로 조기 완판한 것과 대조를 이룬다.

H 공인중개사는 "지역 아파트값이 하락세에도 불구, 동남구를 중심으로 고가의 신규 분양이 줄을 이을 전망이"면서 "집값이 올라야 중개업계도 지역에서 살아갈 수 있는 데, 거래 급감한 상황에서 고분양가는 미분양을 양산, 지역 부동산 시장을 위축시킬 뿐이다"고 지적했다.

현지 부동산 중개업계에 따르면 서북부 부대동과 두정동에서 지난 7~8월에 분양한 '천안 부성지구 한라비발디'와 '유보라 천안 두정역' 등 2개 분양 아파트는 미분양 물량을 청약홈을 통해 무순위 청약인 '줍줍'으로 팔고 있다. 이들 아파트는 공급 가구수의 3분의 1과 2분의 1이 미분양 상태다. 게다가 '천안 부성 한라비발디'는 '줍줍'(214가구) 청약에서도 10 채 중 8채가 미달사태를 빚었다.

2개 단지의 전용면적 84㎡형의 분양가가 평균 4억1,800만원 안팎으로 동남구 청당동의 '롯데캐슬 천안 더 청당'과 비슷하다. 이들 아파트는 '롯데캐슬 더 청당'보다 천안시청과 수도권 전철 1호선 두정역과 가깝다. 반면 '롯데캐슬'은 천안역과 천안시청까지의 직선거리가 4~5㎞로서 교통환경이 열악하다.

특히 '롯데캐슬 천안 더 청당'의 지나친 대지비 부풀리기로 후폭풍이 거세질 전망이다.

롯데건설은 지난 2021년 4월 천안시청에 이 아파트건설사업계획을 신청 시에 대지비가 3.3㎡당 1,371만원에 승인받은 바 있다. 이 사업은 지난 8월 입주자모집공고에서 3.3㎡당 1,011만원으로 하향 조정됐으나, 청당동 인근 분양아파트보다 2배 내외 비싸고 동남구 두정동에 분양하거나 분양 예정인 브랜드 아파트 땅값보다 고가다.

실제 '호반써밋 천안 삼룡'과 '행정타운 두산위브'의 3.3㎡당 땅값은 각각 571만원과 400만원에 그쳤다. (주)비에프원과 우리자산신탁이 동남구 두정역 역세권에 분양 예정인 '롯데캐슬 더 두정', '더샵 신부센트라'는 천안시청이 3.3㎡당 835만원, 728만원에 승인한 바 있다. '롯데캐슬 더 청당'에 비해 20% 전후 저렴하다.

전문가는 고물가와 고금리에 금융권의 대출 옥죄기 본격화로, 고분양가 아파트의 옥석가리기가 긴요하다고 조언했다.

한문도 연세대 미래캠퍼스 금융부동산학과 겸임교수는 "천안지역 부동산이 금융위기 이후 직격탄을 맞다가 2018년부터 살아나기 시작했다"면서 "올들어 아파트 매매가가 하락하고 있으나, 고분양 신규 분양 아파트가 늘어나고 있다"고 평가했다.

이어 "고분양가는 무주택 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하는 동시에 미분양을 양산해 지역 부동산 시장을 위축시킬 것이다"면서 "대지비 또는 땅 취득가는 세금이나 부담금의 부과를 위해 지자체에 신고해야 하기에, 땅갑 부풀리기를 천안시가 모를 리 없다"고 지적했다.

아파트 인허가 승인·감독의 주체인 천안시청이  지나친 대지비 책정을 묵인, 고분양가의 아파트 분양에 방조할 수도 있는 의혹이 나오는 배경이다. 

천안시청 관계자는 "롯데건설의 이번 분양단지는 분양가상한제를 적용하지 않는 민영 사업이어서 대지비 등 분양가를 규제할 수 있는 상황이 아니다"며 "이 단지 대지비가 높다는 상황은 인지하고 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증서상의 분양가 그대로 입주자모집공고를 승인했다"라고 해명했다.

그는 "롯데캐슬이 일반공급 1순위 청약에서 한 개 주택형의 미달을 청약홈을 통해 알고 있다"면서 "앞으로 지역의 분양시장 변화를 점검, 미분양이 나오지 않도록 적정 분양가로 나올 수 있도록 하겠다"고 덧붙였다.

한편 이 단지의 분양보증서는 HUG의 서울 서부지사가 지난달 발급한 바 있다.

[스트레이트뉴스 이준혁 기자]