[인천=스트레이트뉴스 이준혁 기자]  6·17대책으로 청약조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정된 인천에서 도심 주거정비사업 일반분양단지가 동시성으로 출격, 지역 청약통장이 어디로 향할 지가 관심사다.

인천 도심 동시성 분양은 인천 서구 가좌라이프빌라 재건축인 '가재울역 트루엘 에코시티'와 미추홀구 주안3재개발인 '주안 파크자이 더 플래티넘' 이다.

가좌동 '가재울역 트루엘 에코시티'와 '주안동 '주안 파크자이 더 플래티넘'은 각각 1,218가구와 2,054가구의 대단지다. 일반분양은 각각 477가구와 1,218가구에 달한다.

'가재울역 트루엘 에코시티'는 가재울역  초역세권인 반면 '주안 파크자이 더 플레티넘'은 인천 지하철2호선 시민공원역과 직선거리가 1.5㎞의 비역세권이다. 

3.3㎡당 분양가는 전자가 1,627만원, 후자가 1,634만원으로 서로 비슷하다. 이들 단지는 초등학교는 품지 않았으나 도보거리에 초등학교들이 있다.

이들 단지 모두 중도금대출이 정도차가 있으나 종전 청약 비규제 때보다 10~20% 포인트 준다. 양도세는 중과되며 1주택자 이상은 주택담보대출이 허용되지 않는다.

특별공급은 수도권 무주택자들 모두에게 문호를 개방하나, 1순위 일반공급은 지역 거주자 우선이다.

지역 분양시장은 청약통장이 초역세권의 '투루엘 에코시티'로 향할 지, 아니면 유명 브랜드 대단지 '주안 파크자이 더 플래티넘' 을 선택할 지에 고민이 깊어가는 시점이다. 물론 당첨자 발표날은 각각 9일(트루엘 에코시티)와 16일(파크자이 더 플래티넘) 등 일주일 상관이어서 중복청약이 가능하다.

이들 2개 단지의 현장취재를 마친 스트레이트뉴스는 먼저 '주안 파크자이 더 플래티넘'을 찾았다.

인천 서구 가좌동 344번지 일원의 가좌라이프빌라구역(가좌라이프-로얄타운-한신아파트)을 재개발해 조성될 이 단지는 6·17 대책 발표 이전에 입주자모집공고 승인을 받았다. 청약과 관련된 규제는 종전 비규제지역에서 하는 일반적 규정만 따르나, 계약 이후 금융 대출 또는 양도세 등은 고강도 6·17 대책에 따른 규제를 받게 된다.

인천은 그동안 '비규제지역'으로 불리며 시중의 유동성을 대거 끌어들였고 청약 의향자가 대거 몰리며 청약의 인기 지역으로 불리웠다. 하지만 19일 발효된 인천 서구의 투기과열지구-조정대상지역 규제로 향후 서구는 청약 결과가 어떻게 나올지 이목이 모인다. 

이 단지는 단지 이름에 드러나듯 인천2호선 가재울역 2번출구와 근접하다. 110동의 예정지와 가재울역 2번출구 사이의 거리는 150m 이내일 뿐이다. 또한 이 곳은 역시 이름에서 드러나듯 산과 공원이 가깝다. 동쪽에는 함봉산이 있고 서남쪽에는 길게 만든 '가좌완충녹지공원'이 있다. 다만 공원을 지나면 바로 거대한 공단이 나온다.

◇ 초역세권에 '강점' 브랜드 인지도 '단점'

'가재울역 트루엘 에코시티'는 지하 3층~지상 최고 29층, 10개 동, 전용면적 49~84㎡ 아파트 총 1218가구 규모며 이 중 조합분양 698가구, 재건축 소형주택 40가구, 보류지 3가구를 제외한 477가구가 일반분양된다.

전용면적별 일반분양은 49㎡A 140가구, 59㎡A 83가구, 59㎡B 85가구, 69㎡A 20가구, 84㎡A 68가구, 84㎡B 59가구 등이다. 모든 가구가 전용면적 84㎡ 이하 규모로 지어지게 된다.

이 단지 특징은 정남향은 탑상형 평면 주택이 대다수라는 것이다. 104동의 1호라인 외 모든 정남향 가구(101동 및 106동 1·2호라인, 103동-110동 4·5호라인, 104동 2호라인, 109동 3·4호라인)가 탑상형 평면의 집이다. '가재울역 트루엘 에코시티' 다른 주택은 모두 남동향 또는 남서향 집이다.

더불어 조합원들은 다수가 101~106동을 택했다. 이는 107-108동은 소형 주택형(49㎡A)이고, 109-110동은 이 단지의 최대 면적인 84㎡ 규모 주택인 측면도 있다.

다만 이에 대해서 단지 주변 공인중개사는 "솔직히 나도 이런 이야기를 하기 정말 조심스러운데.."라며 운을 띄운 후 "단지 서남쪽의 있는 세 동(108~110동)은 공원과 가깝다. 다만 이 공원 이름이 '가좌완충녹지공원'이다. 그러면 무엇과 완충이냐 하면 6공단과의 거리 완충이다"라고 말했다.

이어 그는 "아닌 경우도 있지만 조합원 대상 분양이 101~107동 주택에 더욱 몰렸던 이유는 공단과 일정 거리 이상 떨어진 것도 한몫 한다고 본다. 공원 조망이 된다고 해도, 공원 뒤로는 바로 주안국가산업단지이다. 과거 '6공단'이라 하던 곳이다. 게다가 십정경기장(인천아시안게임) 건너는 인천축산물시장이다. 과거 '도축장'으로 흔히 불려진 곳이다. 단지와 300여m 거리다. 알만한 조합원이 69㎡ 이하 주택형을 택한 이유"라고 말했다.

◇팩트체크1 - '숲세권'이다?

'가좌울역 트루엘 에코시티'는 친환경 주거환경을 내세운다. 시공사인 일성건설은 이 단지가 함봉산, 철마산, 가좌완충녹지공원, 어린이공원 등 자연에 둘러싸인 '늘 푸른 자연을 만나는 건강한 생활'의 삶의 터라고 강조한다.  현장을 탐방한 결과, 100% 맞는다고 보기 어렵다.

함봉산은 인접한다. 104동 예정지 동북쪽에 함봉산이 있으며, 유영아파트가 가로막을 동쪽이면 몰라도 동북쪽은 장애물도 딱히 없다. 103동과 104동은 함봉산 조망이 가능하며, 유영아파트가 10층 규모인만큼 105동도 고층이라면 산이 조망될 것으로 보인다.

다만 철마산은 '인접' 표현은 부적절하다. 가좌2동과 석남3동, 산곡1동의 산이다. '가좌울역 트루엘 에코시티' 단지는 최단거리로 살펴도 1.5㎞다.

두 곳의 어린이공원은 꽤 작다. 103동 예정지와 100m 거리에 있는 가좌울공원은 학교 운동장 1분의 3만한 규모며, 300m 거리에 있는 가좌공원은 가좌울공원 대비 넓지만 학교 운동장 정도 면적이다. 단지 바로 앞의 가좌완충녹지공원이 면적과 시설 모두 낫다.

다만 가좌완충녹지공원 서쪽 지역은 전술한대로 거대한 공단이다.

현재 견본주택이 있는 블럭에는 공식 홈페이지 그래픽으론 어린이공원 예정지이다. 단지 를 둘러싸는 녹지의 둘레가 넓어지는 것만은 분명하다.

◇팩트체크2 - 걸어서 통학 가능한 7개 학교?

일성건설은 이 단지가 '이보다 더 좋을 수 없는 1등 교육환경'이다고 주장한다. '가림초, 가정여중, 제물포중, 가좌고 등 걸어서 통학이 가능한 초중고교가 7개 이상이고 주위에 명문 학원가가 밀집하여 형성되어 있는 인천 교육1번지라고 강조한다. 이 역시 일부는 맞긴 하나 일부는 사람 따라 견해가 다를 수 있다.

단지와 가장 가까운 학교는 가정여중이다. 교문은 단지와 가까운 동쪽이 아닌 서쪽에 있으며, 그래서 101동 기준 230m쯤이고 110동 기준 270m쯤이다.

남학생은 제물포중 배정 가능성이 높다. 고도차가 있는 관계로 103동 예정지 기준 400m쯤이다. 배정될 가능성은 낮지만 동인천여중은 제물포중 동쪽에 위치한다.

초등학교는 근거리 배정원칙과 수용인원상 가림초와 가좌초 중 어디로 배정될지 불확실하다. 가좌초는 103동 예정지 기준 550m 정도며, 가림초는 101동 예정지 830m 정도다. 두 학교 다 왕복 6차선 규모 장고개로 횡단은 필수이다.

가좌초는 교내 특수학급이 별도 존재한다. 가림초는 병설유치원을 운영하며, 우승과 금메달 등 전국규모 대회의 수상 경력이 오랫동안 꽤 많은 여자축구부도 있다.

단지에서 가림초교 가기 전에 가좌고가 있으며, 가림초 북쪽으로 공원(진주체육공원)을 지나면 가림고가 있다. 두 학교 다 공립 남녀공학 교등학교이다.

학원가는 가좌한신휴플러스 2단지 남쪽이자 진주 2단지 북쪽에 있다. '대학입시명문'이라고 불릴만한 학원은 없고 초·중학생 대상 학원은 즐비한 편이다. 지난 6월24일 방영된 SBS '백종원의 골목식당'에 나온 꼬마김밥집이 이전 개업한 장소가 이 동네로, 백종원 더본코리아 대표도 이 지역에 대해 꼬마김밥집 입점 건물의 주변만 학원이 7개인 등 학원이 매우 많다고 평가했다. 실제로 하나로마트 가좌점 반경 200m 내의 학원은 30개에 달한다.

◇6.17 대책 대출과 세제 규제는 '적격탄'

인천 서구는 전역이 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제가 이중살이다. '가재울역 트루엘 에코시티' 단지는 청약에 관한 한 비규제이나 대출과 양도세 등에서 종전과 달리 규제가 한층 강화된다. 특히 추첨제 80%를 노리고 청약하는 1주택자 이상의 청약자는 현금부자가 아니면 낭패를 볼 수 있다. 대출이 종정보다 20%포인트 주는 데다 1주택자 이상은 주택담보대출이 허용되지 않기 때문이다.

이 단지는 7월1일 특별공급이 이뤄지지만 모집공고는 그보다 열이틀 앞선 6월19일 했다. 6월18일 단지의 입주자모집공고 승인을 받았기에 가능했다. 입주자의 청약자격조건 판단기준일은 모집공고 승인일이며, 6.17 대책은 19일부터 규제지역 효력이 발생한다.

투기과열지구로 규제가 중과되면 가점제 비율과 청약 요건에 변화가 발생한다. 인천 외 지역 거주자나 투자 목적의 청약 의향자에 불리해진다. '가재울역 트루엘 에코시티'는 연말연시 분양한 가정동 루원시티와 유사한 청약에 대한 규제를 받는 것이다.

이에 더해서 전매제한기간도 소유권 이전등기가 완료될 때가 아닌 당첨자 발표 이후 6개월이며, 재당첨 제한 관련 규정도 6.17 부동산 대책 이전 규정을 적용받는다.

투자자 입장서 보면 청약에 대한 규제는 한숨 돌리긴 했다. 다만 대출과 세제 규제는 6.17 부동산 대책 규제가 적용된다. 6.17 규제 비적용 단지라 보기 어려운 것이다.

대출제한(전 가구 3억원 이상 6억원 이하 주택이라 LTV 40%, DTI 40%)이 커지고, 주택도시보증공사 또는 주택금융공사 등의 중도금 대출보증도 가구당 1건으로 제한된다. 자금조달 및 입주 계획서 작성 등 여러가지 복잡한 관련 서류를 작성해야 한다.

◇6.17 대책의 규제 다수는 피했지만 대출과 세제 규제는 '적격탄'

'가재울역 트루엘 에코시티' 주변 아파트 다수는 연식이 오랜 단지다. 대부분 10년 이상의 아파트며 진주아파트(1-5단지) 등 30년 전후의 단지도 있다.

결국 시세 비교 대상은 '가좌두산위브트레지움'이 전부다. 1단지 7개동과 2단지 9개동을 합쳐 총 16개동 1757가구 규모인 이 곳은 2017년 12월 준공된, 현재 기준 입주 후 대략 3년6개월 지난 아파트다.

이 단지는 큰 규모답게 매매 사례가 많았다. 국토교통부 실거래가공개시스템 사이트에서 발표한 2020년 6월 자료에 따르면 전용면적 84.82㎡ 주택형이 4억5000만원, 전용면적 69.39㎡ 또는 69.90㎡ 주택형이 3억8300만원-3억9800만원, 전용면적 59.74㎡ 또는 59.78㎡ 주택형이 3억2300만원-3억5800만원에 거래가 이뤄졌다. 

해당 단지는 역세권이라 보기 어렵고(인천가좌역 최소 1㎞ 거리) '가재울역 트루엘 에코시티' 준공 예정월에 비해 6년쯤 이전에 준공된 단지다. 단 대형 건설사 브랜드 단지며 학교 및 학원가와 인접하다. 

일성건설의 '가재울역 트루엘 에코시티' 분양가는 10-20% 높은 편이나 인근 중개업계는 '적정'하다는 평가다.

가좌동 G모 공인중개업소 대표는 "직장이 가좌동이건 타지이건 직주근접형 단지다. 가까운 동은 가재울역 입구가 도보 1분이다. 그리고 정부가 보증한 인천의 '강남 3구'인 서연남 3구(서구-연수구-남동구)의 신축"이라며 호평했다.

십정동 S모 공인중개업소 대표는 "6.17 대책으로 인한 청약규제를 받지 않는다는 점에서 청약 흥행에 유리한 점은 있지만, 자금 조달에 난항이 있어 여윳돈이 많지 않다면 청약이 쉽지는 않을 것"이라며 "공장과 가깝고, 초등학교와의 거리가 적잖으며, 초대형 건설사의 브랜드도 아니다. 다만 가재울역 바로 앞이고 1200가구대 규모며 6.17 대책의 규제를 일부 피하게 돼 흥행에 있어 실패는 안 할 듯"이라고 조심스럽게 평했다.

한편 '가재울역 트루엘 에코시티' 청약 일정은 7월1일 특별공급, 2일 1순위, 3일 2순위 순이다. 당첨자발표는 9일 진행되며, 정당계약은 20~23일(4일간) 이뤄진다. 견본주택은 현장 바로 옆에 지어졌고, 현장예약제로 출입 가능하다.