현재의 주택청약 가점제도는 무주택 기간을 만 30세부터 계산한다. 때문에 30대 신혼부부는 무주택 기간이 짧고 자녀가 없는 경우가 많기 때문에 가점이 낮을 수밖에 없다.

서울 등 수도권에서 30대 신혼부부가 가점제 방식을 통해 내 집 마련이 사실상 불가능하다는 지적이 나오는 것도 바로 이 때문이다. 그래서 정부가 공(?)을 들이는 것이 신혼부부를 위한 특별공급이다.

신혼부부 특별공급은 생애최초 등 5가지 특별공급 유형 중 주택배정 물량이 30%로 가장 많다. 내년부터는 여기에 소득조건도 현재보다 10%포인트 완화되면서 청약대상이 더 늘어나게 됐다.

그런데 주택을 청약하려는 신혼부부들의 고민도 적지 않다. 신혼부부와 생애최초 특별공급를 놓고 선택의 문제가 있기 때문이다. 여기에 신혼부부 특화용으로 공급되는 신혼희망타운도 있는데, 대부분 신혼부부들이 3가지 경우에 해당되는 경우가 많다. 신혼희망타운은 별개로 하더라도 신혼부부와 특별공급을 놓고도 두 가지 중 어느 하나를 택해야 한다.

신혼부부 특별공급은 공공분양(공공주택 적용 국민주택)과 민간분양에서 약간의 차이가 있다.

우선 공공분양은 총 분양물량의 30%가 배정된다. 특별공급 신청일과 1순위 신청일이 다르기 때문에 둘 다 신청도 가능하다. 다만, 신혼부부 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 9억원 이하 주택만 가능하다. 물량의 70%는 우선공급으로, 나머지 30%는 일반공급으로 공급된다. 우선공급은 전년도 도시근로자 월평균 소득 대비 100%(맞벌이 120%), 일반공급은 130%(맞벌이 140%) 이하여야 한다. 부동산(2억1550만원 이하) 등 자산기준도 충족해야 한다.

민간분양 신혼부부 특별공급은 전체 물량의 20%가 배정되고 공공분양과 마찬가지로 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 9억원 이하 주택만 가능하다. 소득기준은 공공분양보다 다소 느슨하다. 정부가 2021년부터  완화시킬 소득기준은 우선공급(70%)이 공공분양과 같은 100%(맞벌이 120%) 이하, 일반공급은 140%(맞벌이 160%) 이하이다. 맞벌이 160%면 3인 이하 가구인 경우 연소득 1억665만원까지는 지원이 가능한 수준이다. 자산기준은 따로 없고, 2년 이상 해당 지역에 살고 있고, 자녀가 많을수록 당첨 가능성은 높아진다.

입주자 선정을 위한 신혼부부 특별공급 1순위는 공공분양은 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀가 있는 경우이다. 임신 및 입양자녀는 포함되지만 재혼한 경우 전 배우자와의 사이에서 출산 입양한 자녀는 제외된다. 또 만6세 이하의 자녀(태아 포함)를 둔 한부모가족도 1순위에 해당된다.

1순위 요건을 갖췄다고 끝난 것이 아니다. 결국 1순위자끼리의 경쟁이기 때문이다. 입주자 선정방식은 국민주택과 민영주택이 다른다.

공공분양에서 당첨을 가르는 요인은 가점이다. 신혼부부 특별공급 가점은 총 13점이 만점이다. △자녀수 △해당지역 거주기간 △혼인기간 △청약통장 납입횟수 등 4개 항목을 기준으로 한다.

예를 들어 미성년 자녀 3명 이상, 해당지역 3거주 3년 이상, 혼인기간 3년 이하, 청약통장 납입 24회 이상이면 각각 3점씩 총 12점이 주어진다.  여기에 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 80% 이하(부부 모두 소득이 있는 경우 100% 이하)인 경우 1점이 추가된다. 4가지 항목별 3점 만점에 1점(소득기준)이 일종의 '보너스' 점수로 더해져 13점이 만점이 되고, 점수가 높은 신청자가 당첨되는 방식이다. 정리하면 신혼부부 특별공급 가점은 혼인기간이 짧을수록, 자녀가 많을수록 가점이 높아지는 구조다.

따라서 공공분양 신혼부부 특별공급 신청자들은 최근 서울 등 수도권 지역 공공분양 신혼부부 특별공급 가점 커트라인이 11점대에서 형성되고 있다는 점을 감안할 필요가 있다.

민영주택 신혼부부 특별공급은 미성년 자녀가 있으면 1순위에 해당된다. 1순위 내에서 경쟁이 있으면 해당지역 거주자가 우선이며, 그 다음 미성년 자녀수가 많은 사람 순으로 선정한다. 미성년 자녀수도 같으면 추첨으로 결정한다.

◇ 생애최초는 추첨 방식…자녀 없는 신혼부부에게 유리

생애최초 특별공급이란 말 그대로 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 사람들에게 주는 기회다. 배정물량은 공공분양의 경우 25%, 민영주택은 공공택지 15%, 민간택지는 7%이다.

신청대상자는 일반공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 한다. 또 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 하고, 5년 이상 소득세 납부, 월평균 소득 등의 요건을 갖춰야 한다. 민영주택은 국민주택과 달리 '저축액 600만원 이상 납부' 요건이 없다.

그리고 생애최초는 신혼부부 등과 달리 100% 추첨제로 입주자를 선정한다. 각종 기준만 충족하면 추첨을 통해 당첨될 수 있다는 의미로 자녀가 없는 신혼부부들에게 유리하다.

정부는 생애최초가 '복불복' 추첨제로, 상대적으로 소득기준 저소득자나 고소득자간 차이가 없다는 지적을 수용, 내년부터 공급물량의 70%를 연간 소득기준 100% 이하(맞벌이 120% 이하)에계 우선 공급하고, 나머지 30%는 우선 공급 낙첨자와 소득기준 충족자에게 공급키로 했다. 신홉부부의 우선공급 방식이 적용된 셈이다.

때문에 전문가들은 당첨 가능성을 높이기 위해서는 공공분양의 경우 가점이 11점이 넘는다면 신혼부부 특별공급, 10점 이하라면 생애최초를 선택하고, 민영주택이라면 2자녀 이상은 신혼부부, 1자녀 이하라면 생애최초가 보다 유리할 것이라는 조언이다. 하지만 생애최초라도 청약통장 납입 횟수나 납입액이 부족하다면 자격이 부여되지 않는다는 것을 염두에 둬야 한다.

3기 신도시 사전청약에서 신혼희망타운 물량이 공급될 수도 있다. 신혼희망타운은 육아와 보육 등 신혼부부 특화형 공공주택으로 조성되는 아파트로 최근 관심이 높아지고 있는데, 자산 3억3000만원 이상이면 자격이 주어지지 않는다.

1단계에서 혼인 2년 이내 신혼부부와 예비신혼부부에게 전체 물량의 30%가 우선공급되고, 2단계(70%)는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이다. 가구소득이 낮을수록, 거주기간이 2년 이상, 청약저축 24회 이상이면 유리하다.