수도권 무주택자들의 시선이 3기 신도시로 향하고 있다. 청약에서 당첨만 되면 주변 시세보다 저렴한 비용으로 내 집 장만이 가능하기 때문이다. 이를 반영이나 하듯 인터넷 카페 등 온라인 상에는 청약자격이나 당첨 커트라인을 점쳐보는 등 정보를 공유하는 글로 넘쳐나고 있다. 스트레이트뉴스는 2021년 수도권 청약시장에서 최고 관심사인 3기 신도시에 대해 조명해보고, 청약전략 등을 살펴보는 시간을 준비했다. [편집자주]

[스트레이트뉴스] 3기 신도시 청약을 위해서는 기본적으로 △청약통장 가입 2년 이상(24회 이상 납부) △당해 주소지 2년 이상 거주 △무주택자 등의 3가지 요건을 기본적으로 갖춰야 한다.

3기 신도시는 청약과열지구와 대규모 공공택지지구이기 때문에 이 요건을 충족해야만 1순위에 들어갈 수 있기 때문이다. 때문에 당첨을 통해 3기 신도시에 입성하기 위해서는 무엇보다 청약자격 요건을 충족하고 있는지 확인하고, 또 특별공급 대상 여부 등을 미리미리 점검해야 한다.

◇ 3번의 기회 주어지는 지역우선공급 최대한 활용해야

아파트 청약에서 당첨 확률이 상대적으로 높은 것이 지역우선 공급이다. 지역우선공급이란 아파트가 공급되는 지역의 주민에게 청약우선권을 주는 제도다.

보통 아파트 분양을 받기 위한 1순위 자격은 청약통장 가입 2년이 지나고 월납입금을 24회 이상 납입한 무주택 세대주이다. 그런데 '지역우선'이란 변수가 결정적으로 작용하는 것이다.

아파트 청약에서 '당해지역'이란 용어가 용어가 있는데 '당해'는 아파트가 공급되는 지역을 말한다. 예를 들어 경기도 고양시에서 진행되는 청약은 고양시 거주자들로 당첨자를 선정하고, 미달하는 부분에 한해 인근 지역 거주자를 선정하는 방식이다.

최근 일반청약은 '당해 100% 우선공급'으로 해당지역 거주자가 아니면 사실상 불가능하다. 하지만 3기 신도시와 같은 대규모 공공택지지구에는 당해 비중이 50%로 제한돼, 그 지역에 살지 않아도 당첨 가능성이 있다.

예를 들어 고양시에 건설되는 주택은 해당 지역(고양시) 거주자에게 30%, 그 외 경기도 지역 거주자에게 20%가 배정된다. 나머지 50%는 서울·인천 거주자에게 돌아간다.

고양시에서 2년 이상 거주자는 해당지역에서 떨어져도 경기도에서 다시 경쟁을 하고, 경기도에서도 낙첨되면 서울·인천지역 신청자들과 경쟁을 통해 당첨될 수도 있다. 다시 말해 해당지역 거주자에게는 총 3번의 청약기회가 주어지는 셈이다.

◇ 특별공급 소득기준 완화…맞벌이 경우 최대 160%

공공택지지구에서 공급되는 주택은 '공공주택 특별법'에 따라 공공임대 35%이상, 공공분양 25% 이하로 지어야 한다. 전체 물량의 60%가 공공으로 공급되는 것이다. 그리고 공공분양은 물량의 85%가 특별공급으로 공급된다.

그만큼 공공분양 아파트 청약에서 당첨되기 위해서는 특별공급을 최대한 활용해야 한다는 의미이기도 하다. 특히, 특별공급은 신혼부부 등 특정계층을 대상으로 하기 때문에 청약가점이 다소 낮더라도 일반분양에 비해 당첨 확률을 높일 수 있다.

특별공급은 신혼부부와 생애최초·기관추천·다자녀·노부모 부양 등 5가지 유형이 있는데, 주택배정 물량은 신혼부부가 30%로 가장 많고, 25%가 생애최초이다. 그리고 기관추천(국가유공자 5%, 장애인등 10%) 15%와 다자녀 10%, 노부모부양 5%이다.

특별공급 청약을 위해서는 기본적으로 소득기준 등 자격요건을 충족해야 한다.

공공주택특별법 적용 국민주택 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 70%는 우선공급으로, 나머지 30%가 일반공급으로 공급된다. 소득기준은 우선공급은 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하, 일반공급은 130%(맞벌이 140%)이다. 일반공급 물량은 추첨을 통해 당첨자를 결정한다.

신혼희망타운 소득요건은 종전에는 120%(맞벌이 130%), 6억원 이상 분양주택 생애최초 주택 구입시 130%(맞벌이 140%)였지만 올해부터는 130%(맞벌이 140%)로 단일화된다.

민영주택과 공공주택 특별법 미적용 국민주택은 소득이 많은 맞벌이 신혼부부도 청약할 수 있는 기회를 주기 위해 소득요건이 160%까지 완화됐다.

우선공급(75%)의 경우 100%(맞벌이 120%) 요건이 변동이 없지만 공급물량 비율이 75%에서 70%로 조금 줄어든다. 대신 일반공급은 25%에서 30%로 늘고 대상도 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%), 6억원 이상 분양주택 생애최초 주택 구입시 130%(맞벌이 140%)에서 140%(맞벌이 160%)로 확대됐다.

우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 공급되는 생애최초 특별공급도 소득요건이 완화됐다. 국민주택(공공주택 특별법 적용)은 우선공급이 100% 이하, 일반공급 130%이하이다. 민영주택과 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택은 우선공급 130%, 일반공급은 160% 이하까지 완화됐다.

생애최초 특별공급이란 말 그대로 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들에게 주는 기회다. 신혼부부 등과 달리 100% 추첨제로 입주자를 선정하며, 공급물량은 공공분양의 경우 25%가 배정된다. 민간주택은 공공택지의 경우 15%, 민간택지가 7%가 공급된다.

지난해 발표된 '7·10 대책'에서 생애최초 특별공급 물량을 늘린데 이어, 소득요건까지 추가 완화됨에 따라 무주택 실수요자의 청약기회는 많아진 셈이지만, 그 만큼 당첨을 위한 청약경쟁도 더 치열해질 것으로 보인다.