3기 신도시 등 24만가구 중 18만가구는 본청약 물량
청약·당첨 위해서는 기본적으로 1순위 요건 갖춰야
국민주택은 무주택 기간 3년·저축총액·납입횟수 중요
85㎡ 이하 수도권 공공택지 민영주택은 100% 가점제

수도권 무주택자들의 시선이 3기 신도시로 향하고 있다. 청약에서 당첨만 되면 주변 시세보다 저렴한 비용으로 내 집 장만이 가능하기 때문이다. 이를 반영이나 하듯 인터넷 카페 등 온라인 상에는 청약자격이나 당첨 커트라인을 점쳐보는 등 정보를 공유하는 글로 넘쳐나고 있다. 스트레이트뉴스는 2021년 수도권 청약시장에서 최고 관심사인 3기 신도시에 대해 조명해보고, 청약전략 등을 살펴보는 시간을 준비했다. [편집자주]

[스트레이트뉴스 김영배 기자] 정부의 주택공급계획에 따르면 3기 신도시 등을 통해 수도권에 공급되는 주택은 오는 2022년까지 37만가구다. 이 가운데 분양 물량이 24만가구이고, 이 가운데 6만가여가구가 사전청약으로 접수를 받을 예정이다.

따라서 사전청약에서 떨어졌다고 해도 낙심할 필요는 없다. 여전히 공급물량의 75% 수준인 18만가구 정도는 본청약 기회가 남아있기 때문이다. 또 주의 깊게 봐야 할 것은 본청약 물량 중 6만가구는 공공분양으로, 12만가구는 민간분양을 통해 공급될 예정이라는 점이다.

◇ 1순위 요건부터 확인한 후 특별·일반공급 청약여부 결정을

청약을 통해 3기 신도시에 입성하기 위해서는 기본적으로 △청약통장 가입 2년 이상(24회 이상 납부) △당해 주소지 2년 이상 거주 △무주택자 등의 3가지 1순위 요건을 갖춰야 한다.

그렇다고 당장 이 같은 조건이 안된다고 해서 낙심할 필요는 없다. 예를 들어 2021년 1월 현재 해당지역 거주기간이 통장 가입기간이 1년 밖에 되지 않는다고 해도 본청약이 진행될 2022년 2월 이후에 자격 요건이 발생할 수 있기 때문이다.

때문에 3기 신도시 입성을 계획하고 있다면 지금부터 청약과 관련된 자격 기준 등을 살펴보고 차근차근 준비하면 충분히 당첨 가능성을 엿볼 수 있다. 그리고 무엇보다 특별공급 요건에 해당되는지 여부, 그리고 특별공급으로 청약을 신청했을 경우 당첨 가능성 여부 등을 사전에 나름대로 계산해 볼 필요가 있다.

만약 특별공급으로는 가능성이 없다고 판단되면 일반청약을 준비해야 한다. 일반청약에서 당첨 가능성을 높이기 위해서는 '가점'이 중요하다. 청약가점 항목과 점수는 무주택기간(최고 32점)과 부양가족수(최고 35점), 입주자저축 가입기간(17점) 등 84점이 만점이다.

자료:국토교통부
자료:국토교통부

◇ 국민주택 순위순차제, 민영주택은 가점·추첨제

아파트 청약에 앞서 또 하나 알아둬야 할 것은 청약을 하려는 대상의 아파트가 국민주택 또는 민영주택 여부이다.

청약 관련 주택의 종류는 크게 국민주택과 민영주택으로 구분되는데, 국민주택은 한국토지주택공사(LH) 등이 건설하는 85㎡ 이하(이하 전용면적. 수도권이나 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)의 주택을 말한다. 쉽게 말해 국민이 세금 등으로 낸 돈을 가지고 공공에서 공급하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 말하는데, 보통 민간에서 공급하는 주택이다.

국민주택에 청약할 수 있는 사람은 최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 성인(만19세 이상)'이다. 그리고 자녀를 양육하는 경우나 직계존속의 사망이나 실종·행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 미성년자도 가능하다. 또 같은 주민등록표등본에 등재된 세대 전원이 주택 또는 분양권 등이 없는 세대구성원(무주택세대구성원)도 청약을 할 수 있다.

국민주택 1순위는 주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입자로 가입기간은 투기과열지구와 청약과열지역 2년, 투기과열지구·청약과열지역 외 수도권은 1년이 경과해야 한다. 수도권 외 지역은 6개월이다. 그리고 해당 기간 만큼 매달 월 납입금을 연체없이 납입해야 한다. 예를 들어 2년 이라는 통장가입 기간은 물론 24회 납입 조건이 충족돼야 하는 것이다.

투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 1순위에 해당된다고 해도 세대주가 아니거나 과거 5년 이내에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원은 2순위로 신청해야 한다.

민영주택 역시 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 성인과 자녀를 양육하거나 직계존속의 사망·실종선고·행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 미성년자도 신청할 수 있다.

민영주택 1순위는 투기과열지구·청약과열지역은 통장 가입 2년, 투기과열지구·청약과열지역 외 수도권은 1년이 경과해야 한다. 수도권 외 지역은 6개월이다. 그리고 납입금은 지역별 예치금액보다 많아야 한다. 지역별 예치금액은 85㎡ 이하의 경우 서울과 부산 300만원, 기타광역시 250만원, 기타시군 200만원이다. 102㎡ 이하는 서울과 부산 600만원, 기타광역시 400만원, 기타시군 300만원이다.

또 청약부금 가입자는 85㎡ 이하만 청약이 가능하며, 1순위 청약저축 가입자의 경우 지역별 청약예금 예치금액이상인 경우 해당 청약예금으로 전환해 청약할 수도 있다.

당첨자 선정도 국민주택과 민영주택에 따라 방식이 다르다. 먼저 국민주택은 순위순차제 방식이다. 1순위를 대상으로 신청을 받고, 미달이 발생할 경우 2순위 대상으로 입주자를 선정하게 된다.

자료:국토교통부
자료:국토교통부

1순위 안에서 경쟁이 있을 경우에는 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택세대구성원으로 저축총액이 많은 자→저축총액이 많은 자 순으로, 40㎡ 이하는 3년 이상 무주택세대구성원으로 납입횟수가 많은 자→납입횟수가 많은 자 순으로 결정한다. 2순위는 추첨으로 입주자를 선정한다.

민영주택은 청약순위(1·2순위)에 따라 입주자를 선정하며 1순위 미달 시 2순위로 입주자를 선정한다. 1순위 내 경쟁은 가점제와 추첨제 두 가지가 있는데, 85㎡ 이하의 경우 투기과열지구와 수도권 공공주택지구는 100% 가점제로, 청약과열지역은 가점(75%)과 추첨(25%)으로 결정한다.

85㎡ 초과는 투기과열지구의 경우 가점과 추첨 각각 50%이다. 청약과열지역은 가점 30%, 추첨 70%이다. 수도권 공공주택지구는 가점(50%)과 추첨(50%)으로 선정하지만 시장(지자체장) 등이 비율을 조정할 수 있다.

하지만 청약 예정자의 사정에 따라 다양한 변수가 존재하는 것이 사실이다. 예를 들어 국민주택 청약 1순위 요건을 갖추고 있으면서 가점이 낮아 당청 가능성이 낮은 경우이다. 이 경우에는 가점제가 아닌 추첨으로 당첨자를 가리는 생애최초로 도전하는 것도 방법이다. 생애최초 특별공급에서 떨어진다고 해도 일반청약에서 당첨이 될 수 있는기회가 주어지기 때문이다.  

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