[스트레이트뉴스 김영배 기자] 정부가 설 이전 발표를 예고한 주택 공급대책에 이목이 집중되고 있다. 이번 대책은 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이자 변창흠 국토교통부 장관의 '1호 대책'으로도 관심을 끌고 있다. 특히, 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 언급한 '특단의 대책'이 어떤 방식으로 녹아들지도 관심이다.

다만, 지금까지 나오고 있는 내용을 종합해보면 역세권과 준공업지구·저층 주거지 등의 고밀도 개발이 핵심 축을 이룰 전망이다.

27일 국토교통부와 업계에 따르면 역세권 고밀도 개발을 위한 기반은 마련됐다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 일부 개정안이 지난 19일 국무회의를 통과해 현재 입법예고 중이다. 개정안은 공포한 날부터 3개월 후 시행된다.

◇ 역세권 반경 500m로 늘리고 용적률 최고 700%로 상향

개정안의 핵심은 용적률 상향이다. 지금도 역세권에서 주거·상업이 결합된 복합용도개발은 가능하지만 준주거·준공업·상업지역으로 제한된다. 일반주거지역은 적용이 안되고, 현행법상 용적률이 최대 400~500%까지만 허용돼 고밀 개발에는 한계가 있다.

하지만 시행령 개정으로 앞으로 역세권 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하면 용적률은 200%에서 최대 700%까지 가능해진다.

이는 파격적인 용적률 혜택이다. 정부가 최근 7개 단지를 상대로 용도변경을 허용한 공공재건축은 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도를 변경하면 용적률이 최고 300%에서 500%로 늘어난다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역으로 상향해도 최고 250%에서 300%로 50%포인트(p)만 완화된다.

이에 비해 역세권 용적률이 최대 700%로 1~2인가구를 위한 소형주택 위주로 구성하면 주택의 절대적 공급량은 크게 늘어날 수 있다.

국토부에 따르면 서울시 철도 역사의 약 33%에 해당하는 100여 곳이 일반주거지역 인근에 위치하고 있다.

일조권 규제도 대폭 완화된다. 원래 아파트 높이는 건축법상 경계선과 아파트 간 거리의 4배 이내로 제한된다. 또 아파트 동과 동 사이 간격의 2배 이내로만 높이를 올릴 수 있다. 하지만 앞으로는 경계선 거리의 8배, 동 거래의 4배 이내로 완화된다.

이에 따라 경계선인 도로와 10m 간격에 아파트가 있다면 기존에는 높이가 40m로 제한됐지만 앞으로는 80m까지 높일 수 있다.

다만, 용적률·일조권 등을 완화해주는 대신 토지가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부채납형태로 환수하게 된다.

현행 서울시 조례인 ‘역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준’에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부 채납하도록 돼 있는데 시행령은 100% 이내로 규정했다.

용적률 700%가 가능한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시 조례를 통해 확정될 예정이다. 현행 운영 기준으로는 승강장으로부터 250m 이내이며, 청년주택에 한해 내년까지 350m로 풀려 있다.

정부의 계획대로 역세권 고밀도 개발이 진행되면 주택공급은 크게 늘어날 수 있다. 역세권 반경이 250m에서 500m로, 용적률은 최고 700%로 확대되면 실제 건축 가능면적(면적X용적률)은 7배로 늘어나기 때문이다.

서울시는 부동산 관련 정부 부처 합동 브리핑에서 역세권 용적률 완화를 통해 개발 가능한 지역을 물색하고 있고, 이를 통해 2025년까지 2만2000가구를 공급할 수 있을 것이라고 설명한 바 있다.

◇ 영등포·구로 공장지대에 15층 아파트 들어설까?

준공업지역 개발은 공장비율이 50%가 넘는 3000㎡ 이상 준공업지역 내 노후 공장용지를 산업·주거 복합공간으로 바꾼다는 게 핵심이다. 이미 국토부와 서울시는 민관합동 준공업지역 순환정비사업 공모를 진행 중이다.

이번 공모는 지난해 5월 '수도권 주택공급 기반 강화방안'과 8·4대책인 '서울권역 주택공급 확대방안'에서 발표한 준공업지역 순환정비 후보지 3~4곳을 선정하는 것을 목표로 하고 있다.

준공업지역 순환정비는 변창흠 장관이 주택 공급업자와의 간담회에서 "인허가 등 절차와 관련된 기간을 당기고 민간사업자의 참여를 유도해 질 좋은 주택을 빠르게 공급하겠다"고 말한 것과도 일맥상통한다.

국토부는 이르면 오는 3월 최종 후보지를 선정할 계획이며, 이에 앞서 서울시도 최근 공공이 참여한 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮췄다. 면적의 60%는 주택을 지을 수 있다는 의미다.

국토부는 시범사업 형식의 후보지 3~4곳을 통해 2022년까지 7000가구를 확보한다는 계획이며, 여기서 한발 더 나아가 주택공급 활성화를 위해 용적률 인센티브를 강화하거나 반대로 산업시설 의무비율을 내리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

현재 서울시내에는 8개 구, 1997만㎡가 준공업지구로 지정돼 있다. 영등포구가 502만㎡로 가장 넓고 구로(420만㎡) 금천(412만㎡) 강서(292만㎡) 성동(205만㎡) 도봉(149만㎡) 양천(9만㎡) 강동(8만㎡) 순이다.

부동산 시장에서는 대상사업지로 영등포구 양평·문래동 일대 공장지대, 구로구 구로·온수·고척동, 금천구 독산동, 성동구 성수동 등을 유력한 후보지로 예상하고 있다.

◇ 다세대·연립주택 등 '빌라촌' 중층 아파트 단지로 바뀌나

흔히, '빌라촌'이라고 불리는 다세대주택이나 다가구주택 밀집 지역 등 저층 주거지는 소규모 재건축을 통해 중층 아파트 단지로 개발된다. 이른바, 저층 주거지역을 개발하는 소규모 재건축 사업이다.

소규모 재건축은 사업구역 1만㎡ 미만, 기존주택 가구 수가 200가구 미만이고, 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상의 조건을 모두 충족하는 주택단지를 재건축하는 사업이다. 그동안 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등으로 추진돼 왔지만 규모가 적다보니 건설사들도 참여를 기피해 온 것이 사실이다.

이 같은 문제를 해소하기 위해 정부는 소규모 재건축 사업에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등을 끌어들여 공공이 참여하는 '공공주도 개발방식'으로 추진한다는 계획이다.

이를 위해 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 개정안도 천준호 더불어민주당 의원 주도로 발의된 상태다.

개정안에 따르면 공공소규모재건축 사업지는 법적 상한용적률에 최대 120%에 이르는 용적률 인센티브가 주어진다. 예를 들면 서울시의 3종 일반주거지역 용적률은 조례상 250%이지만 공공 소규모재건축사업으로 추진하면 법적 상한 용적률 300%에 1.2배가 추가돼 최대 360%까지도 가능하다. 가로주택정비사업처럼 일조권 규제도 완화되고, 필요한 경우 사업구역에 편입하는 토지면적을 확대할 수 있다.

공공임대주택 기부채납 비율은 20~50%다. 일반적인 기부채납 비율이 50% 안팎인 점은 감안하면 다소 완화된 수준이다.

서울시는 준공 30년이 넘어 공공 소규모 재건축 사업이 가능한 지역으로 1070곳, 6만가구 정도로 추산하고 있다. 현재 76곳(5856가구)이 소규모 재건축 추진 조합을 설립했거나 추진 중이며, 이를 통해 2023년까지 1만가구 정도가 공급될 것으로 예상하고 있다.

하지만 이번에 나올 대책에는 일각에서 요구하고 있는 양도소득세 등 부동산 거래세 완화 방안은 포함될 확률이 낮아 보인다. 정부와 더불어민주당 모두 부동산 세제 완화에 대해서는 회의적인 시각을 보이고 있기 때문이다. 홍남기 경제부총리겸 지식경제부 장관은 최근 열린 부동산관계장관회의에서 역세권 개발 등 주택공급계획을 밝히면서도 양도세 등 부동산 관련 세제는 지금처럼 강도높게 추진할 뜻을 밝히기도 했다.