[르포]덕계보다 비싼 소규모 단지 '양산 평산 코아루 에듀포레'

[양산=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "서쪽은 기존 아파트 단지 하나를 지나 산이고, 남쪽은 초-고-중 순으로 학교촌(村)이에요. 동쪽과 북쪽도 30년차나 14년차 구축이지만 주거 지역이고요. 다만 단지 규모가 작고 그 작은 단지가 경사 무척 심해요. 구역 내 북쪽 땅을 꽤 깊게 파서 평평해지긴 해도, 평산로 방향 이동은 수월히 하기 어렵단 뜻입니다. 분양가도 주변 시세 대비 저렴한 편이 아니고요. 미래 예측이 쉽지 않네요." (덕계동 Y모 공인중개업소 대표)

"학교가 고등학교까지도 가까운 곳인데 전용면적 59㎡인 집이라 희소성이 느껴져, 여기가 어떤 곳인가 보기 위해서 직접 왔어요. '구축이 많긴 하나 산이 가까운 학세권 주거지 내에 짓는 단지', 대략 이 정도 느낌이 드네요. 다만 단지 규모가 너무 작으며 북향으로 예상도 못한 급경사 터에 깜짝 놀랐어요. 천성초-웅상고-웅상중-웅상여중은 남쪽에 있고 웅상유치원은 동쪽에 있는 위치가 그나마 다행이라는 느낌이 드네요." (청약의향자 K모 씨)

잇따른 정부의 부동산 대책에도 전국의 집값은 끝없이 상승한다. 그럴 때마다 정부는 규제 강도를 높이고 규제 지역의 범위도 넓히지만 아직 효과는 거의 느껴지지 않는다. 오히려 주택 부동산 매매에 관심이 없던 다수 사람들이 시장에 '불나방처럼' 새롭게 뛰어든다.

덕분에 최근 아파트 청약시장에서 각광을 받는 지역이, 정부 규제가 없거나 아주 적은 지역을 뜻하는 '비규제지역'이다. 건설사는 분양가 설정 면에서 자유로워 이익을 많이 남기기 유리하고, 분양을 받은 사람은 청약-자금확보-매매 등에서 규제 적용이 미미해 청약접수를 진행하기에 손쉽다.

이같은 상황에 한국토지신탁(시행사)과 은송, 한양산업개발(시공사)이 경남 양산시 평산동 357 일원에 '양산 코아루 에듀포레' 아파트를 공급한다. 지하 2층~지상 20층, 3개 동, 총 225가구 규모인 이 단지는 전용면적 59㎡ 단일면적(A형 173가구, B형 52가구) 단지다.

◇울산과 부산 오가기 쉬운 동양산(웅상), 그 중에도 평산동 학세권 터

'양산 평산 코아루 에듀포레'가 지어질 곳의 동(洞)은 경남 양산시 평산동이다. 평산동은 산길 빼면 현재 양산시의 다른 곳과 직접 연결되지 않는 양산시 실질월경지 지역인 과거 웅상읍 출신의 4개동(이하 '웅상권'으로 통칭 : 행정동 기준 4개동, 법정동 기준 9개동)의 일부며, 웅상권 서남단의 동이다.

서쪽(정족산-천성산 등)과 동쪽(대운산-불광산 등)의 험준한 산지의 사이에 남북으로 길게 자리잡은 웅상권 택지는 남쪽과 북쪽에 있는 부산·울산 등과 가깝긴 하지만 시가지가 연접되진 않았다. 남쪽은 부산 상수도보호구역(법기수원지) 및 개발제한구역(그린벨트)이라 개발 자체가 거의 안 됐고, 북쪽의 울산 울주군 웅촌면도 개발이 드문 곳이다. 특단의 조치가 없다면 부산 또는 울산 시가지 연접은 어렵다.

다만 웅상권의 교통은 편리하다. 차량 통행이 많아 통근 시각대 일부 정체가 있을 뿐이다.

웅상권은 주변 지역들을 연결하는 곳에 자리한다. 남서쪽에 양산 본시가지(동면 지나 옛 양산읍 출신의 동 다수), 북쪽에 울산광역시 남서부(웅촌면 필두로 한 언양권), 남동쪽에 정관신도시 비롯한 부산광역시 기장군, 남쪽에 부산광역시 금정구 등이 있다. 부산, 양산(과거 양산읍 지역), 울산, 모두 오가기 수월한 데다. 맞벌이 부부 직장이 부산과 울산에 각각 있다면, 웅상권이 거리상 최적의 장소다.

평산동·덕계동 지역의 중심인 덕계사거리에서 자가용 통해서 이동한다면 울산 무거삼거리 30분(23.3㎞), 양산 신기사거리 14분(12.8㎞), 부산 종합터미널 15분(12.1㎞), 정도의 평시기준 이동시간이 필요하다. 도시 초입으로의 이동에 필요한 소요시간이 길지 않아보인다. 자가용 이동으론 문제가 없다.

웅상권 전체로 살펴보면 대중교통망도 탁월하다. 덕계사거리 인근 정류장에는 울산 시내권 시종착 노선(1127, 1137, 2100, 2300), 해운대구 센텀시티 회차 노선(1002), 부산 동래구 방향의 노선(50)이 시간표 없이 운행 가능할 정도로 자주 운행 중이다. 평산·덕계 통과 다수 노선이 덕계사거리를 거친다. '양산 평산 코아루 에듀포레'와 덕계사거리는 도보거리기준 1.3㎞ 정도로 걸을만 하다.

다만 '양산 평산 코아루 에듀포레' 바로 앞의 대중교통망은 좋다고 보기 어렵다. 단지 바로 앞까지 오는 웅진8번은 30분 간격의 노선이며, 번영로의 52번-56번-61번-웅상2번 시내버스 노선의 배차간격은 40~70분으로 시간표가 없으면 타지 못할 정도의 수준이다. 웅진8번 버스를 타건 걸어가건 덕계사거리까지 이동해서 타지 이동용 시내버스를 타야한다고 생각을 하는 것이 이동에 좋다.

◇ 평산 코아루, 청약전 필수 확인 사항은?

그렇지 않은 아파트 단지가 거의 없지만, '양산 평산 코아루 에듀포레'는 청약을 위해 미리 알고 있어야 훗날 후회가 없을 점이 많다.

우선 '양산 평산 코아루 에듀포레'의 터는 225가구의 가구수답게 넓지 않지만 경사가 심한 곳이다. 이같은 점은 단지 동남쪽에서 서북쪽으로 직접 걷게 된다면 쉽게 알 수 있다. '평산휴먼시아어린이공원 → 새진흥6차아파트' 방향으로 고도가 높아진다.

물론 아파트를 지으면서 부지 내에서의 경사는 사라지며, 그렇기에 단지 주출입구나 학교 방향으로 오갈 때 101동이 꽤 높은 경사의 길을 지나야할 일은 사실상 없다. 다만 오가는 곳이 '천성산한일유앤아이아파트' 등의 북쪽일 경우(봉유유치원, 신명초 병설유치원, 어린이집 5곳 등이 있어 오갈 수 있음), 경사로 통과는 불편을 자주 꽤 느낄 수 있다.

또한 '양산 평산 코아루 에듀포레'의 공식 홈페이지에 표기된 웅상도서관은 단지와 멀며, '단지 인근 학원시설 밀집지역'이란 표현은 크게 거창한 것이 아니다.

웅상도서관은 덕계와 서창 사이인 주진동에 자리하며, '양산 평산 코아루 에듀포레'와 도보 2.4㎞ 정도 거리에 있다. 자전거로는 이동이 가능할 수 있지만 걸어서 이동할 곳은 아니다. 웅상권은 어린 자녀가 있는 가정 비율이 높아 아파트의 상가에 학원이 많지만, '학원가'로 칭할 곳은 없다. '아파트 상가나 그 주변에 학원이 적잖게 운영 중인 정도'다.

더불어 견본주택 입구에 설치된 패널에 표기된 '광역철도개통(예정)'은 현재는 사실상 확정된 선로며 사업이다. 지난 17일 국토교통부가 '부산-양산-울산 광역철도' 노선을 제4차 국가철도망 계획 선도사업의 하나로서 선정했기 때문이다. 좋은 점은 맞다.

단 해당 노선은 흔히 떠올릴 선로 및 차량이 아닌 '수소전기트램' 형태 노선과 차량이다. 일종의 노면전차며 그래서 최고 시속 70㎞/h, 평균 시속 40㎞/h, 등의 운행을 예상 중이다. '광역철도'란 이름이 주는 느낌과 달리 광역버스 대비 월등하게 빨리 다닌다 보기 어려운 것이다. 게다가 노면전차라 역의 신설이 일반철도보다 쉬워서 향후 집단민원에 따라서 추가 역이 생겨 이동시간 증가도 가능하다. 장점·단점 모두 포괄한 선로와 차량인 것이다.

참고로 국토교통부 발표 보도자료에 '부산-양산-울산 광역철도' 상세한 역사·노선 안내는 없지만, 과거 양산시 등이 내놓은 자료로 추정하면 '노포(현재 부산1호선 북쪽 종착역, 향후 양산선 환승 가능)-영천-임기-월평-덕계-웅상-서창-용당-대대-웅촌-대복-울주군청-무거-신복-굴화-범서-울산과학기술원-반천-울산(KTX 및 SRT, 이상 모든 역명 가칭)' 형태의 역사와 노선이 예상된다. '양산 평산 코아루 에듀포레'와 가장 가까운 역사는 단연 덕계역이다.

◇84㎡형 2억원 중반대…시세차익 기대 가능할까?

'양산 평산 코아루 에듀포레'의 정규 절차의 청약접수를 통한 분양의 성패에 대해서 지역의 다수 공인중개사 전망은 각기 다르다.

긍정적으로 여기는 중개사들은 서쪽의 천성산과 웅상체육공원, 남쪽의 천성초-웅상고-웅상중-웅상여중, 동쪽의 웅상유치원, 모조리 도보 거리에 있는 좋은 입지라 많은 사람이 청약접수를 진행할 것이며 외부 수요가 적어도 지역 내에서의 갈아타기 수요층이 적잖다고 예상한다.

부정적으로 여기는 중개사들은 2억원 중반대의 비싼 분양가를 언급한다. 전용면적 59㎡ 집의 분양가가 옵션 디 뻰 기준 2억915만원-2억4845만원인데, 아무리 신축이며 학교가 집중된 남쪽 블럭과 가까운 데지만 비싸다는 것이다. 2008년 6월 준공된 14년차의 구축이나 1663가구 대단지인 '천성산한일유앤아이아파트'의 전용면적 59㎡ 집의 매매가는 1억4000만원 전후다.

'양산 평산 코아루 에듀포레'는 3.3㎡당 평균 940만원이다. 직전 덕계동에서 분양 고분양가 논란을 빚은 한국자산신탁의 '트리마제 양산'(1,288만원)보다는 350만원 가까이 저렴한 편이나, 입지와 규모 등 가성비 측면에서 보면 저렴하다고 보기 어렵다는 게 현지의 평가다. 

게다가 2024년 도시철도 양산선 개통이 호재로 부산의 접근성이 훨씬 탁월한 '양산 사송 더샵데시앙 3차'(1,185만원)와 비교하면 고분양가라는 중론이다.

'양산 평산 코아루 에듀포레'의 전용 59㎡ 고층 집의 수분양자가 실제로 건설사에 내야 할 돈은 최대 2억7015만원(발코니확장비+유산옵션)이다. 이는 지난 3월 입주한 680가구 규모의 덕계동 '양산두산위브 2차 1단지' 최근 3개월 기준 실거래가(2억5000만원 내외)보다도 고가 분양이다. 건물 연식이 2년반 정도 차이가 나며 각급 학교의 인접 문제가 있긴 하나, 적정가인지 의문을 가지는 중개사들이 적잖다.

평산동 W모 공인중개업소 대표는 "과거 웅상에는 전국 곳곳에 널리 알려졌을 뿐인 '휴먼시아' 빼곤 푸르지오(삼호동 웅상푸르지오)와 롯데캐슬(주진동 양산롯데캐슬)이 전국 범위의 유명 브랜드 아파트의 전부였다. 그렇지만 이제는 두산위브 및 트리마제 그리고 스위첸을 비롯 유명 브랜드가 대거 진입하고 있다. 입지가 나쁘지 않지만 소규모 단지에 '코아루' 브랜드로 지역 사람이 청약통장을 사용할 지는 의문"이라며 "'양산 평산 코아루 에듀포레' 분양은 다 될 것이다. 청약통장 쓰는 범위에서 분양 다 되냐가 문제일 것"이라고 말했다.

덕계동 S모 공인중개업소 대표는 "현재 '양산평산삼한사랑채2차' 사는 사람들은 자기들 사는 아파트 동쪽에 짓는 '양산 평산 코아루 에듀포레' 건설 때문에 현수막 많이 붙이는 등 난리도 아니다. '양산 평산 코아루 에듀포레' 주변에 구축 아파트와 노후 주택가가 무척 많은데, '양산 평산 코아루 에듀포레' 거주민이 향후 그럴 수 있다."면서 "다만 '에듀포레'라는 아파트 펫네임에 거짓은 없다. 에듀('Edu'의 앞 부분 음 차용)와 포레('Forest'의 앞 부분 음 차용) 모두 가까이 있다. 이같은 입지에 지역민들이 얼마나 반응할 것인지가 청약 흥행에 관건이라 본다."고 말했다.

한편 '양산 평산 코아루 에듀포레'는 23일 특별공급 청약접수, 24일 및 25일 각 일반공급 1순위 및 2순위 청약접수, 31일 당첨자 발표, 9월13-15일 계약 순으로 분양 절차가 진행된다. '양산 평산 코아루 에듀포레'는 건설사의 홍보용 영상에 나온대로 5가지 규제가 전혀 없고(5無 : 거주지제한, 전매제한, 재당첨제한, 자금조달계획서 작성, 전입조건) 3가지 가능한 것이 있는(3可 : 세대원 청약 가능, 2주택자 대출 가능, 유주택자 청약 가능) 점이 장점이며, 웅상에 가시화된 분양 아파트 단지가 없다는 점도 청약접수 과정에 눈여겨볼만하다.