참여연대 "재건축초과이익 5조 6000억..부담금 완화 안돼"

5조원 넘는 천문학적인 초과이익을 얻는 전국의 재건축 아파트 단지에 부과되는 재건축부담금이 거의 환수되지 않고 있다는 주장이 제기됐다.

참여연대는 20일 "전국 34개 재건축 아파트단지 가운데 부담금이 면제되거나 3000만원 이하인 곳이 42%에 달한다"면서 "그런데도 정부와 국회는 재건축을 통해 3억원 넘는 개발이익을 챙기는 소위 수도권 집부자들의 부담금을 경감해주는 재건축초과이익 부담금 완화 법안을 추진하고 있다"고 주장했다.

참여연대는 이날 한국부동산원의 재건축부담금(예정액) 검증 보고서(2021년 4월 ~2023년 9월)를 바탕으로 재건축 단지의 초과이익과 부담금을 분석한 이슈리포트를 발표하면서 이 같이 주장하며 “재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 철저히 환수해 지옥고(반지하, 옥탑, 고시원) 등에 거주하는 취약계층의 주거 복지에 적극 활용할 것”을 촉구했다.

참여연대에 따르면 2023년부터 2029년까지 준공인가 예정인 전국 재건축 아파트단지 48곳 중 34곳(70.8%)에서 총 5조 6000억원의 초과이익이 발생하며 여기에 부과되는 부담금은 2조 3000억원에 불과하다. 특히 서울과 수도권에 있는 5개 단지가 전체 초과이익의 71%인 4조원의 초과이익을 얻는다. 가장 많은 초과이익이 예상되는 곳은 경기도 수원의 재건축아파트(조합원 2440명)로 1조 6000억원에 이른다. 1인당 초과이익이 가장 많은 단지는 서울 용산구 재건축아파트(조합원 654명)로 1인당 초과이익이 무려 16억원에 달한다고 참여연대는 설명했다.

참여연대는 “현재 초과이익이 5000만원 이하여서 부담금을 사실상 면제받고 있는 단지가 절반에 달한다"면서 "가구당 재건축부담금이 1억 1000만원 이상인 곳은 9곳, 18.8%에 불과하다”고 강조했다. 

그러면서 “서울과 수도권 이외 지역에는 1인당 재건축부담금이 1억 1000만원을 넘는 곳이 단 한 곳도 없다"면서 "결국 재건축부담금 완화 법안은 서울 등 특정 지역의 재건축 조합원들에게 더 많은 개발이익이 돌아가게 하는 것”이라고 주장했다.

참여연대는 “재건축부담금 상위 9개 단지의 초과이익이 4조 2629억(조합원 5174명)으로 전국 34곳에서 발생한 5조 6135억원의 76%를 차지하며, 이 중 조합원들의 부담금은 1조 9134억원으로 45%에 불과하다”며 “현행 재건축이익환수법으로도 5000여명의 조합원은 2조 3000억원의 막대한 개발이익을 챙기게 된다"고 주장했다. 따라서 재건축부담금 완화의 가장 큰 수혜자는 서울 강남 재건축아파트 조합원들이라는 것이다.

참여연대는 이어 “완화 법안은 가구당 재건축 이익이 3억원을 넘는 소위 수도권 집부자들이 1억원 내외로 부담해야 할 부담금을 없애주는데 초점이 맞춰져 있다”면서 “감면액이 많은 곳은 부담금 1억 6000만원이 600만원으로 줄어들고, 장기보유 50% 감면까지 받으면 300만원 더 줄어 사실상 면제된다”고 주장했다.

특히 “1인당 개발이익이 3억 8000만원 이상인 단지들은 기존과 동일한 부과율을 적용받아 부담금의 변동비율이 상대적으로 크지 않았지만, 장기보유 50%(세금부과 시점, 1가구 1주택) 감면 혜택을 적용받으면 7억 8000만원에서 3억 5000만원으로 줄어들며, 개시시점과 정상주택가격상승분 변동까지 반영하면 재건축부담금은 절반이상 줄어든다”며 “8개 단지에서 발생하는 2조 6000억원의 초과이익 중 8100억, 30%도 환수하지 못하게 되는 것”이라고 비판했다. 

참여연대는 또한,  “재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 2006년 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)’이 도입됐지만, 2차례 특례 규정을 만들어 유예되면서 제대로 실행되지도 못했는데 정부여당과 민주당이 재건축이익환수법을 또다시 개악하려 한다”며 “재건축아파트 소유자들은 공공에서 주변 도시 가로 정비, 교육·행정기관 등의 공공시설 설치, 편리한 생활 환경을 조성한 혜택을 누리고 있고, 재건축사업을 할 경우, 용적률상향, 종상향 등 도시계획 변경 혜택까지 더해지기 때문에 이에 상응하는 개발이익을 환수하는 것은 당연하다”고 주장했다.

마지막으로 참여연대는 “윤석열 정부와 국민의힘(배현진・김정재・유경준 의원)의 재건축이익환수법 개정안이 국회 국토위 법안소위에 상정돼 있다"며 "지난 6월 법안소위에서 더불어민주당 의원들도 일부 합의한 상황이며, 재건축부담금 완화에 대해 반대한다”고 밝혔다. 

아울러 “서울의 대표적인 재건축아파트인 은마아파트의 세입자 비율이 68%로 확인되고 다른 재건축단지도 비슷한 상황이며, 현행 재건축이익환수법으로도 수억원의 개발이익을 챙기는데, 더 많은 이익을 챙겨주려는 것은 특혜”라며, “조합들이 요구하는 용적률 상향은 가구수 증가에 따른 학교, 도로 등의 사회적 비용이 발생하며, 국회는 재건축이익환수법 개악을 중단하고, 재건축사업으로 얻는 불로소득을 철저히 환수하도록 해야한다”고 강조했다.