19일 나오는 건설부동산시장 정상화 대책, 지방 미분양 해소 마중물 될까?

정부는 이달 19일 관계부처(기획재정부･국토교통부･금융위원회) 합동으로 건설부동산시장 회복･안정 대책을 발표할 예정이다. 대책에는 ▲스트레스 DSR 3단계 규제의 지방 유예 또는 조건 차등 적용, ▲지방 미분양 주택 매입자와 기업구조조정(CR) 리츠에 대한 추가 세제 지원, ▲사회간접자본(SOC) 예산 확대 및 조기 집행, ▲금융권의 책임준공 요구 관행 개선, ▲공사비 현실화 방안 등이 담길 전망이다.

지방 (악성)미분양 및 건설사 폐업↑

“지방 미분양이 내수와 건설 경기에 악영향을 주고 있다. 비수도권의 경우, 준공 후 미분양 주택에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 대출 규제를 한시적으로 완화해 달라.”

국민의 힘이 지난 4일 ‘경제분야 민생대책 점검 당정협의회’에서 이 같은 내용을 정부에 요청하자, 기재부와 국토부, 금융위는 자체적으로 건설업계 관계자들을 만나 실태를 점검하고 건설부동산시장 회복 방안에 대해 논의했다.

건설업계가 꼽는 미분양 증가 원인은 ▲2022년부터 시작된 세계적인 금리 인상 기조에 따른 국내 고금리, ▲원자재 값과 인건비 급등에 따른 공사비 상승 및 수익성 악화, ▲부동산 경기 침체, ▲매수심리 위축, ▲스트레스 DSR 대출 규제, ▲투자 수요 감소 등이다.

국토부에 따르면, 지난해 12월 기준 전국의 미분양 아파트는 7만173가구(수도권 1만6997, 지방 5만3176)로 2012년(7만4835가구) 이후 12년 만에 최대치를 기록했다. 이중 ‘준공 후 미분양’, 즉 악성 미분양은 2013년(2만1751가구) 이후 11년 만에 최대치인 2만1480가구(수도권 4251, 지방 1만7229)로 나타났다.

문제는 지방 미분양이 전체의 75.8%, 지방 악성 미분양이 전체의 80.2%를 차지해 서울･수도권과 지방 간 부동산시장 양극화의 골이 더 깊어졌다는 것이다. 건설부동산 업계가 지방 미분양 문제의 심각성을 지속적으로 제기해 온 이유다.

건설사의 자금난 심화도 문제다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면, 2024년 신규 등록한 종합건설업체는 전년 대비 66.8% 줄어든 434개사였고, 폐업한 종합건설업체는 전년 대비 23.4% 늘어난 516개사였다. 올해 1월에만 전체 332개 업체가 이미 폐업해 상황의 심각성을 대변해 준다.

DSR 3단계 금리 차등 적용 “최소한에 그칠 것”

가장 먼저 검토되는 대책은 오는 7월 시행될 스트레스 DSR 3단계 대출 규제의 지방 유예와 차등 금리 적용 여부다. DSR 대출 규제는 가계부채 증가세를 둔화시키기 위해 도입됐다. 현재 은행 대출에는 DSR 40%가 적용되고 있다. 연간 대출 원금과 이자 상환액 합계가 연소득의 40%를 넘지 않을 정도, 즉 갚을 여력이 있는 만큼만 대출 가능하다는 것이다.

지난해 9월 2단계 규제 이후 은행권의 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권의 주택담보대출에 적용된 금리는 비수도권 0.75%p, 수도권 1.2%p였다. 3단계에서는 은행권과 제2금융권의 모든 대출에 기본 스트레스 금리의 100%인 1.5%p가 동일하게 적용돼 미분양 해소에 걸림돌로 작용할 전망이다.

이에 대해 지방 적용 시기를 한시적으로 유예하거나 조건을 확대 차등 적용하는 방안이 검토되고 있다. 하지만 금융당국은 이처럼 대출을 풀어서 수요를 늘리는 방안의 실효성에 회의적이다. 비수도권 아파트 평균 가격이 3~4억원 대 정도라서 DSR 규제 부담 없이 대출받을 수 있고, 4억원 이하 디딤돌대출이나 6억원 이하 보금자리론의 경우 아예 DSR 규제 적용을 받지 않기 때문이다.

규제를 완화할 경우, 지방 고가 주택 매입자에게도 혜택이 제공돼 2000조원에 육박하는 가계대출 증가세를 자극할 가능성이 있다는 게 금융당국의 판단이다. 실제로 지난해 DSR 2단계 적용 시기가 7월에서 9월로 연기되면서 가계부채가 대폭 늘어난 바 있다.

이와 관련, 이복현 금융감독원장은 지난 10일 ‘2025년 금감원 업무계획’을 발표한 자리에서 “올해는 경제성장률 둔화와 미국 신정부의 정책 변화 등 거시경제 불확실성이 매우 큰 한 해가 될 것이다. 금융시장 불안 요인에 대해 어느 때보다 기민하게 대응해 나가겠다”고 밝혔다. ‘금융시장 불안 해소’에 방점이 찍혀 있다.

또한 “집값 상승과 가계부채 증가 우려가 여전히 높고 국민들의 자산 70% 이상이 부동산에 몰려 있는 상황에, 수요를 촉발해 부동산 경기를 살리는 방식이 지속가능한 방안인지에 대해서는 근본적인 문제의식을 가지고 있다”면서 “전체적인 가계부채 수준이나 집값 상승 우려 등을 감안할 때, 3단계 스트레스 DSR 규제 도입을 원칙대로 진행한다는 정책 방향에 대해서는 이견이 전혀 없다”고 단정했다.

구체적인 내용에 대해서는 시장과 소통하면서 종합적으로 방향을 잡고 만들어가겠다는 단서를 달긴 했지만, ‘부동산시장 살리기’보다 ‘가계대출 증가세 억제’가 우선이라는 분명한 시그널로 읽힌다.

따라서 지방 미분양 해소를 위한 DSR 대출 규제 완화 방안이 발표되더라도 유예 기간은 없거나 2단계 때처럼 2~3개월 단기에 그치고, 차등 금리 적용은 최소한에 그칠 것이란 전망이다. 업계에서는 수도권 1.5%p, 비수도권 1.2%p 수준의 예측이 나온다.

지방 미분양 주택 매입자･CR 리츠 추가 세제 지원

올해 1월부터 1주택자가 비수도권의 악성 미분양 주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하)을 구입할 경우, 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 산정 시 1가구 1주택자로 간주해 세제 혜택을 부여하고 있다.

그러나 효과가 제한적이라 업계에서는 이 정도 세제 혜택으로는 미분양 해소에 턱없이 부족해 ‘언 발에 오줌누기’라는 평가가 나오고 있다. 건설부동산업계가 요구하는 것은 ▲지방의 준공 주택과 미분양 주택 전체에 대한 취득세 중과 배제 또는 50% 감면, ▲5년 이내 양도 시 양도세 100% 감면 등 보다 적극적인 수요 촉진책이다.

이와 관련, 한 중견 건설사 관계자는 “서울과 수도권은 시세 차익이나 미래가치에 투자하는 경향이 높지만 지방은 그렇지 않기 때문에 획기적인 세제 지원 방안이 필요하다”며 “중소 규모 건설사들이 효과를 체감하려면 규제 완화 대상을 다주택자까지 확대시킬 필요가 있다”고 주장했다.

또한 현재 주택건설사업자가 지방 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용할 경우, 원시취득세(부동산 최초 취득 시 부과되는 세금)가 최대 50%까지 감면되는데, 기업구조조정(CR) 리츠에 지원을 추가하는 방안도 검토되고 있다.

SOC 예산 확대･책임준공 관행 개선･공사비 현실화

올해 국토교통부 예산 59조원 중 도로･철도･항만･공항 등 지역 사회간접자본 예산은 12조원가량 책정돼 있는데, 이 예산을 늘리고 상반기 내 조기 집행하는 방안도 논의되고 있다.

책임준공 관련 방안도 담길 수 있다. 현재 건설사들은 책임준공 확약을 지키기 위해 시행사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 울며 겨자먹기로 떠안고 있다. 건설사들의 이 같은 금융 부담을 덜어주고 주택 공급을 확대하기 위해 책임준공 면책 사유 확대, 과도한 책임준공을 요구하는 금융권의 관행 개선 또는 완화 방안도 논의될 전망이다.

또한 원자재 값과 인건비 상승으로 공사비가 2020년 대비 30%가량 급등한 현실을 반영, 공사비 현실화를 위해 민자사업 또는 민관합동사업의 총 공사비에 물가상승률을 반영하는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다.

명지대 대학원 실물투자분석학과 한문도 교수는 “DSR 규제의 경우, 금융당국의 가계부채 억제 의지가 강해서 서울과 수도권은 유예 없이 갈 것으로 보인다. 부동산경기 침체는 금리뿐 아니라 환율과 대내외 불확실성 등 다양한 요인에 의한 것이니 만큼, 지방은 DSR 규제와 공사비 현실화 등에 더해서 보다 과감한 대책이 나오지 않는다면 미분양 해소 효과가 제한적일 것”으로 내다봤다.

한편, 정부는 이날 관계부처 합동 건설부동산시장 회복･안정 대책을 발표한 후, 박상우 국토부 장관 주재로 대한건설협회, 대한전문건설협회, 대한주택건설협회, 한국주택협회, 지방 건설사 대표 등과 간담회를 갖고 건설부동산시장 정상화 방안에 대한 협조를 요청할 예정이다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]