우리은행 함영진 “이재명 정부, 사실상 부동산 갭투자 차단”

정부가 가계부채 억제를 위한 초강도 금융규제를 전격 발표하면서 수도권 부동산 시장이 술렁이고 있다. 시장에선 “이재명 대통령 정부가 사실상 갭투자를 차단한 것”이라는 평가가 나왔다.

금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열고 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 서울 아파트값이 최근 0.43% 오르며 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록한 가운데, 정부는 패닉 바잉 조짐에 극약처방을 꺼내 들었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부가 6월 27일 전격으로 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’은 금융권의 가계대출 총량 관리목표를 종전보다 낮추고(2025년 7월부터 애초 계획 대비 50% 수준 감축), 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 규제를 종전보다 강화해 부동산으로 흘러 들어가는 돈줄을 막는 것이 핵심”이라고 평가했다.

이번 규제의 핵심은 주택담보대출(주담대) 총액 제한이다. 수도권과 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억 원까지만 가능하다. 소득이나 주택 가격과 관계없이 일률적인 한도 제한이 적용되는 것은 전례가 없는 조치다. 금융위는 “고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치”라고 밝혔다.

다주택자와 갭투자 수요에 대한 대출도 사실상 막혔다. 함 랩장은 “2주택 이상 보유자가 주택을 추가 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 구입하는 경우 추가 주택구입 목적 주담대를 금지한다”고 설명했다. 또한 “생활안정자금 목적 주담대 한도도 1억원으로 줄이고, 2채 이상 보유한 차주는 관련 대출 취급을 금지했다”고 덧붙였다.

대출 만기 제한과 전세대출 차단 조치도 병행된다. 그는 “수도권·규제지역 내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 만기를 길게 가져가 DSR 규제를 우회하려는 틈새를 방지하고, 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 아파트 입주장에서 임대인이 분양 잔금을 임차인의 전세대출 이용 보증금으로 해결하는 것에도 제동을 걸었다”고 말했다.

주담대 사용자의 실거주 요건도 강화됐다. “수도권·규제지역 내 주담대 최대한도를 6억원으로 제한하고 6개월 내 전입 의무를 부과해 대출을 실거주 목적에서만 운용하도록 강화한 것”이라며 “이번 금융규제는 차주의 상환능력과 담보가치를 중심으로 한 종전 여신정책을 차주별 정량 대출 규제로 선회하는 등 스트레스DSR 3단계 규제를 능가하는 강력한 여신규제책”이라고 분석했다.

시장 반응은 빠르게 나타날 전망이다. 그는 “서울 집값 상승세에 브레이크가 걸리며 5·6월 과열 양상을 보였던 한강 벨트 주거지 내 아파트 거래량도 숨을 고를 전망”이라며 “호당 평균가격이 약 15억원에 육박하는 상황에서 자체자본을 910억원 정도 준비하지 않고선 대출을 통한 주택구입이 어렵게 됐다”고 진단했다.

함 랩장은 “토지거래허가구역 규제를 가하지 않아도 주담대 최대한도를 6억원으로 제한하고 실거주하는 조치가 병행되며 사실상 갭투자를 막는 효과까지 기대된다”고 강조했다.

다만 외곽지역 풍선효과에 대한 우려도 제기된다. “6억~8억원대 매입이 가능한 노·도·강, 금·관·구 등 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다”고 지적했다.

전세시장에도 파급력이 클 것으로 보인다. 그는 “수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있다”며 “실수요 목적의 주택 구입이 해당 지역에 나타날 수 있다”고 내다봤다.

이번 규제는 서민용 정책대출도 예외 없이 포함됐다. 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV는 80%에서 70%로 축소되며, 디딤돌·버팀목 등 주택기금 대출 한도는 대상별로 최대 1억원씩 줄어든다. 이에 대해 함 랩장은 “시간 여유를 두지 않은 전격적이고 이례적인 대출 규제와 디딤돌 및 버팀목 대출 등 서민이 이용하는 실수요 목적의 주택기금 대출 규제까지 일제히 강화한 부분에 볼멘소리가 나올 수 있을 것”이라고 우려했다.

또한 “가계약을 걸어둔 이들은 6월 27일 내 본계약을 마치느라 거래시장이 상당히 분주할 전망이고, 아파트 입주장에서 전세대출을 끼지 않은 임차인을 구하거나 잔금대출을 통해 직접 실입주하려는 수분양자의 움직임도 있을 것”이라고 덧붙였다.

이번 대출 규제는 6월 28일부터 즉시 적용된다.

한편 일각에선 정부가 차주 중 ▲마포구 ▲성동구 ▲강동구 ▲동작구 ▲광진구 ▲영등포구 ▲양천구 등에 대해 투기과열지구 및 조정대상지역을 확대할 것으로 전망하고 있다. 이밖에 ▲한강벨트 ▲비강남권 ▲분당 ▲과천 등에 대해선 추가로 지정을 검토할 가능성이 제기된다. 

[스트레이트뉴스 조성진 기자]