에스엠스틸 ‘무등산 경남아너스빌 디원’, 보증사고 전력에 최고 1.3억 고분양가

올해 광주광역시 주요 신축 분양 현장은 ‘한양립스 에듀포레’, ‘진월 더리브 라포레’, ‘상무 양우내안애 퍼스트힐’, ‘두산위브 트레지움 월산’, ‘봉선동 르오네뜨2차’, ‘힐스테이트 신용더리버’ 등인데, 이들 중 상당수 현장이 분양 종료 직후 조건을 변경해 할인분양에 나서고 있다. 광주 분양시장이 크게 나아지지 않는 모양새다.

이런 가운데 에스엠스틸 건설부문(시행·시공)이 광주광역시 동구 산수동 산 67-23번지 일원에 공급하는 ‘무등산 경남아너스빌 디원’이 28일 특별공급을 시작으로 본격적인 분양 일정에 들어간다(입주자모집공고 승인 : 광주광역시 동구 주거정책과 17659호).

‘무등산 경남아너스빌 디원’은 애초 한국건설이 2021년 5월에 착공해 2024년 8월 완공 예정으로 분양했던 ‘무등산 한국아델리움 더힐 2단지’ 현장이었지만, 한국건설의 자금난과 설계변경에 따른 공사 연기 등으로 공정률 25% 수준에서 중단돼 주택도시보증공사(HUG)의 보증사고 현장으로 분류됐다가 법원의 한국건설 회생절차에 따라 SM스틸 건설부문이 공매를 통해 인수한 현장이다.

이 단지는 지하 2층~지상 20층 5개 동에 전용면적 84㎡ 단일 주택형이 모두 293가구(A타입 162, B타입 64, C타입 67) 규모로 조성된다(특별공급 164, 일반공급 129).

3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 1596만원으로, A타입 1598만원, B타입 1583만원, C타입 1606만원 등이다. 채당 평균가는 5억3902만원이다. 주택형별로는 A타입 5억3898만원, B타입 5억3492만원, C타입 5억4303만원이다.

'한국 아델리움 더힐 1단지'보다 1.2억 비싸

“무등산 빼면 뭐... 가격이 좀 있다. 근처에 ‘무등산 광신 프로그레스’라고 7년차 준신축이 있는데 거기 84㎡형이 3억 초중반이거든. 광주역 근처나 생활인프라가 풍부한 단지들에 비하면 당연히 싸지만, 뒤에 숲 있고 근처에 오래된 단지들이 있는 비슷한 입지 단지들보다는 비싸. 시세차익은 어렵고, 길게 보고 신축 실거주로 접근하는 게 좋을 거야.” (계림1동 S 중개사)

‘무등산 경남아너스빌 디원’의 발코니 확장비용은 3900만원이다. 여기에 대부분의 가구가 선택하는 시스템에어컨(보급형)과 냉장고, 현관 중문(수동), 침실3 붙박이장, 주방가구(최저가), 드레스룸 가구, 욕실, 복합 환풍기 등 유상옵션을 포함하면 실가격은 평균 5억8174만원으로 올라간다.

이는 지난 4월 손바뀜한 광주역 역세권 ‘교대역 모아엘가 그랑데(2026년 5월 입주, 815세대)’의 같은 형 분양권(7억2420만원)보다 1억4000만원 이상 저렴하다. 여타 역세권 또는 생활인프라가 풍부한 도심권 단지에 비해서도 수천만원 이상 저렴하다.

하지만 단지 뒤에 산이나 공원이 위치하고 인근에 10~20년 이상 구축 단지가 있는 조건을 적용하면 얘기가 달라진다. 이 단지 84㎡형의 실가격 평균(5억8174만원)은 남구 송하동 대단지 ‘광주송암공원 중흥S-클래스 SK뷰(2027년 12월 입주, 1575세대)’의 같은 형 최근 3차례 분양권 실거래가 평균(5억9000만원)과 비슷하다.

그러나 북구 동림동 소재 ‘운암산공원 우미린 리버포레(2027년 6월 입주, 734세대)’의 같은 형 분양권 실거래가(5억3200만원)보다 5000여만 원, 남구 월산동 소재 ‘더퍼스트 데시앙(2025년 9월 입주, 565세대)’의 지난 1월 분양권 실거래가(4억5000만원)보다는 1억3000만원 이상 비싸다.

또한 광주역에 더 가까운 동구 소재 ‘계림 아이파크 SK뷰(2022년, 1715세대)’ 같은 형의 지난 5월 실거래가(7억5300만원)보다 1억7000만원 이상 저렴하지만, 마찬가지로 광주역에 더 가까운 ‘두산위브더파크(2021년, 908세대)’의 같은 형 최근 실거래가(2025년 4월, 5억5000만원)보다는 3000만원 이상 비싸다.

이 단지와 직접적인 비교가 가능한 곳이 있다. 단지 바로 남쪽에 연접해 있고 내년 3월 입주 예정인 454세대 규모 ‘무등산 한국아델리움 더힐 1단지’다. 이 단지는 ‘동산파크’를 지역주택조합 방식으로 재건축하는 단지인데, 7월 손바뀜한 이 단지 84㎡형의 입주권 실거래가는 4억6200만원으로, ‘무등산 경남아너스빌 디원’보다 1억1970만원 이상 저렴하다.

교통·교육 무난, 숲세권은 탁월

이 단지 분양 담당자들은 현재 공사 중인 광주도시철도 2호선 법원역(예정)이 도보로 이용할 수 있는 역세권이라고 안내하지만, 단지에서 법원역까지 실거리로 약 1km 정도라 역세권이라 부르기는 쉽지 않다. 제2순환도로는 지근거리에 있지만, 호남고속도로 동광주IC까지 단지에서 실거리로 4.4km 떨어져 있다.

장원초와 동산초가 실거리 각각 600m, 750m로 걸어서 9분, 11분 거리에 있다. 충장중은 실거리 1.1km, 살레시오여고는 1.4km 지점에 위치해 있다.

이 단지의 가장 큰 강점은 무등산국립공원이 코앞이라 쾌적하다는 점이다. 홈플러스, 아시아문화전당, 동리단길 카페거리, 법조타운이 주변에 있고, 광주 대표 상권인 충장로 생활권을 공유할 수 있어 주거편의성도 나쁘지 않다.

41년 구축 등 주변 노후화, 확인 必

다만, 지대가 생각보다 높고 단지 주변이 너무 노후화된 점은 반드시 임장을 통해 확인해야 한다. 단지와 연접한 북측 ‘동산로얄아파트(1989년 입주)’와 소로를 사이에 두고 서측에 자리한 ‘명성아파트(1984년 입주)’, 서남측 ‘제일맨션(2003년 입주)’ 등 최소 22년 최대 41년 구축에 둘러쌓여 있어서다.

여기에 단지 앞을 지나는 소로(밤실로)가 주차된 차량으로 인해 차량 2대 교행이 쉽지 않을 정도로 좁아 불편을 감수해야 한다는 점, 가격 메리트도 상대적으로 부족한 점 등을 들어 현지에서는 청약 성적을 크게 기대하지 않는 분위기다.

향후 약 1만4000여 세대 규모 산수1, 2, 3구역 재개발이 예정돼 있는 점도 호재지만, 모든 재개발 사업이 완료될 때까지는 소음과 분진 등의 불편을 감수해야 할 것으로 전망된다.

초광폭 거실과 유리 난간 돋보여

남향 위주 배치와 5.3m 초광폭 거실 설계, 거실-주방-식당이 연결되는 최대 12m 평면 등으로 채광과 통풍, 개방감을 높였다. 주로 프리미엄 주택형에 적용되는 유리 난간 설계가 전 가구에 적용된 점은 돋보인다.

커뮤니티 시설로는 피트니스센터, 골프연습장, 북카페, 맘스스테이션 등이 마련되고, 단지 내에 피트니스가든, 이팝로드, 쉐어가든, 위드가든, 우주놀이터, 별빛놀이터 등의 조경이 도입된다. 주차대수가 세대당 1.3대라는 점, 단지 내 지상 주차장이 일부 존재하는 점은 아쉽다.

광주광역시나 전라남도 거주자 중 청약통장 가입 6개월 이상, 지역별·면적별 예치 금액을 충족한 만 19세 이상 세대주와 세대원, 유주택자는 모두 1순위 청약 가능하다. 재당첨제한과 실거주 의무기간은 없고, 전매제한은 6개월이다.

청약홈은 이 단지 특별공급에 이어 29~30일 1·2순위 청약을 접수한다. 계약금 5%에 1차 계약금 1000만원 정액제이고, 중도금(60%)은 무이자다. 당첨자 발표는 내달 6일, 정당계약은 18~20일 사흘간 진행된다. 입주는 2028년 4월로 예정돼 있다.

이 단지 견본주택은 광주광역시 북구 신안동 502-7번지에 마련됐으며, 지난 18일부터 예비청약자를 맞고 있다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]