내일부터 ‘LTV 40%’…1주택자 전세대출 2억원으로 일괄 축소

정부가 ‘주택공급 확대방안’을 통해 규제지역 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 낮추고 1주택자 전세대출 한도를 2억원으로 축소하는 등 대출 규제를 강화했다. 동시에 LH 직접 시행·유휴부지 전환 등을 통해 2030년까지 수도권 135만호 신규 착공을 추진하며, 공급 확대와 수요 억제를 병행해 시장 안정을 도모한다는 계획이다.

◇ LTV 40%·전세대출 2억원 일원화…사업자 주담대 전면 금지

7일 정부는 ‘주택공급 확대방안’을 내놓으며 대출규제를 추가로 손봤다. 핵심은 규제지역의 LTV 상한을 더 낮추고, 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일원화한 것이다. 이번 조치는 6·27 대책을 보완해 가계부채를 억제하고 투기성 수요의 유입을 차단하는 데 방점을 찍었다.   

8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역: 강남3구·용산구 등)에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV 상한이 현행 최대 50%에서 40%로 강화된다. 비규제지역은 종전처럼 70%를 유지한다. 예컨대 10억원짜리 아파트의 경우 기존에는 5억원까지 가능했던 주담대 한도가 4억원으로 낮아진다.   

수도권·규제지역에서 주택매매·임대사업자의 주택담보대출은 원칙적으로 금지된다. 사실상 LTV 0%가 적용되며, 수도권·규제지역 내 주택 취득을 위해 지방 소재 주택을 담보로 잡는 우회 대출도 제한된다. 다만 임대주택 신규 건설의 최초 대출, 공익법인 대출, 임대사업자의 기존 임차인 보증금 반환 목적 대출 등은 예외로 종전 규정을 적용한다.   

1주택자 전세대출의 보증기관별 한도 차이도 정리됐다. 수도권·규제지역에서 SGI 3억원, HF 2억2000만원, HUG 2억원으로 제각각이던 한도를 2억원으로 일괄 축소한다. 적용 시점은 9월 8일이며, 주택 소재지와 무관하게 동일 기준이 적용된다(정부는 수도권·규제지역 우선 적용 방침을 병행).    

아울러 내년 4월부터는 주담대 금액이 클수록 주택금융 신용보증기금(주신보) 출연요율을 높이는 구조로 전환한다. 매년 3월 전년도 평균 주담대 대출액을 산정해 4월 출연료 산출 시 반영하며, 구간별 기준은 평균 대출액 이하 0.05%, 평균 초과~2배 이내 0.25%, 2배 초과 0.30%다. 세부 수준과 적용 범위는 관계부처 협의로 확정된다. 

◇ 공공물량 공급 속도전+수요관리 병행…“가을 이사철 상승세 제동 전망”

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이날 정부가 발표한 ‘주택공급 확대 방안’에 대해 “공급 비탄력성이 큰 부동산 특성을 감안하면 수도권을 중심으로 LH 공공물량 공급 속도를 높이겠다는 전략으로 보인다”며 “LH가 직접 시행해 분양가상한제가 적용되면 고분양가 부작용을 줄이고 실수요자가 접근 가능한 가격대 공급이 늘어날 것”이라고 말했다.

그는 “LH 소유 비(非)주택용지의 용도전환을 정례화하면 미분양·과잉공급에 시달리던 지식산업센터나 상업용지가 주거로 전환돼 가용 택지 확보에 도움이 될 것”이라며 “노후 임대주택, 공공청사, 학교부지, 철도역 등 역세권 주변 유휴부지 개발을 통해 주택공급과 정주 환경 개선을 동시에 꾀할 수 있다”고 설명했다.

이어 “공공성 강화 원칙 아래 소규모주택정비사업 활성화, 수도권 1기 신도시 등 정비사업 개선에 공을 들인 점도 의미 있다”며 “선도지구에 들지 못한 후속 사업지의 박탈감을 줄이고, 자율성이 높은 사업지에 패스트트랙 인센티브를 적용하는 방향은 재건축 추진 의지를 높일 것”이라고 덧붙였다.

함 랩장은 “다만 지역별 이주수요 총량에 따라 관리처분인가 물량을 통제하는 만큼 종기 단계에서 사업 우위를 둘러싼 경쟁이 치열해질 수 있다”며 “사업이 1년 안팎 지연되면 금융비용이 사업비에 전가될 수밖에 없으므로 속도를 높이기 위한 주민 동의 확보가 중요하다”고 말했다.

민간 부문과 관련해 그는 “수도권 공공택지 등 LH 직접 시행이 늘면 민간 건설사는 공공택지 시공 수주나 도심 정비사업에 집중할 가능성이 크다”며 “PF 경색으로 위축된 공급을 풀기 위해 공적 보증 확대 등 금융지원과 인허가 개선이 병행되면 민간의 공급 의지도 크게 꺾이지 않을 것”이라고 밝혔다.

수요관리 장치에 대해서는 “집값 불안 지역 토지거래허가구역 지정권자 확대, 규제지역 LTV 추가 규제, 1주택자 전세대출 제한 등은 불안심리 수요를 포함한 가짜 수요를 줄이는 토대”라며 “불법·탈법 행위 근절로 거래 신뢰를 회복하면 투기수요 억제 효과도 기대된다”고 말했다.

이번 대책의 효과와 과제로 그는 다음과 같이 정리했다. “6·27 가계대출 규제로 단기 급등하던 서울 주택시장의 가격과 거래가 진정됐지만, 연내 기준금리 추가 인하 가능성, 전세 매물 부족과 월세화 흐름을 고려하면 장기 공급부족 우려를 불식할 필요가 있었다”며 “인허가가 아닌 착공 중심으로 공급관리 목표를 현실화해 계획과 준공 시차의 괴리를 줄이는 전략은 수요자의 ‘공급 착시’를 최소화한다는 점에서 바람직하다”고 말했다.

그는 “’2030년까지 수도권에서 매년 27만호, 총 135만호 신규주택 착공(연 11만호 순증)을 추진하겠다는 정부 의지는 실수요자의 내 집 마련 불안감을 누그러뜨릴 것”이라며 “공급책과 함께 수요억제책을 병행해 매입·거주 분리를 통한 단기 투자수요를 억제하면 당분간 거래 진정세가 이어지고, 가을 이사철 수도권 중심 매매가 상승도 제한될 가능성이 크다”고 전망했다.

이어 “정책의 성패는 실행력과 속도, 민간의 적극 참여 여부에 달려 있다”며 “투기수요 억제와 실수요 불편 최소화를 조화시키는 금융·규제 설계가 병행돼야 시장 안정을 견인할 수 있다”고 덧붙였다.

[스트레이트뉴스 조성진 기자]