현대건설 ‘힐스테이트 가야1·2단지’...가격과 입지 사이, “분양가 줄타기 시장에 먹힐까?”

“힐스테이트 분양가는 데시앙과 스카이엘 사이에 있는데, 한마디로 줄타기야. 세 단지 중에 서면역에서 제일 멀지만 장점과 호재가 많으니까 결국 힐스테이트라는 브랜드와 입지냐, 비싼 분양가냐, 둘 중 택일하는 셈이지. 관심 갖는 사람들도 이걸 계속 물어보거든.” (가야1동 B 중개사)

현대건설이 부산광역시 부산진구 가야동 197번지 일원에 공급하는 ‘힐스테이트 가야 1·2단지’가 29일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정(부산진구 건축과 28722호 승인)에 돌입한다.

입지적 장점과 브랜드 가치, 교통·생활 편의성에도 불구하고 불투명한 분양가 흡수성으로 인해 현지 청약 전망이 혼조세를 보이는 가운데, 브랜드 파워와 파격 금융 조건에 가야 지역 시장이 어떤 가격 상한선까지 호응할지를 알려주는 지표로 작용할 전망이다.

후분양 성격으로 공급되는 ‘힐스테이트 가야 1·2단지’는 전체 487가구 규모로, 1단지는 지하 6층, 지상 36층 3개 동에 전용면적 84㎡ 단일형이 406가구이고, 2단지는 지하 3층, 지상 31층 1개 동에 전용면적 76·84㎡형이 81가구다.

1·2 단지별로 청약 가능하지만, 사실상 하나의 단지다. 전 가구 수요자 선호도가 높은 중소형으로 구성됐다. 전체 주택형별 가구수는 76㎡형 21가구, 84㎡형 466가구(A타입 203, B타입 175, C타입 28, D타입 30, E타입 30) 등이다.

3.3㎡(1평)당 가중평균 분양가는 2591만원(76㎡형 2538만원, 84㎡형 2593만원), 채당 평균 분양가는 76㎡형 8억3435만원, 84㎡형 8억7859만원(8억7068만원~8억8017만원)이다.

여기에 발코니 확장비용(76㎡형 2200만원, 84㎡형 2500만원)과 대다수 가구가 선택하는 주방컬렉션(평균), 현관중문, 바닥 등 최소 유상옵션 평균 1420만원을 합하면 실분양가(취득가액)는 76㎡형 8억7055만원, 84㎡형 9억1779만원으로 올라간다.

줄타기 분양가, 인근 대비 4천만원↓, 7천만원↑

‘힐스테이트 가야 1·2단지’ 84㎡형의 3.3㎡당 가중평균 분양가 2591만원은 최근 분양한 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘(2026년 1월 입주, 725가구)’ 같은 형의 2607만원보다 16만원 저렴하나, ‘서면 어반센트 데시앙(2027년 9월 입주, 762가구)’ 같은 형의 2306만원보다 285만원 비싸다.

이 단지 84㎡형 분양가 8억7859만원은 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘’ 같은 형 9억1851만원보다 3992만원 저렴하나, ‘서면 어반센트 데시앙’ 같은 형 8억200만원보다 7659만원 고가다.

‘서면 어반센트 데시앙’은 ‘힐스테이트 가야 1·2단지’보다 서면역에 더 가까운 부암역 초역세권단지인데, 특별공급 평균 경쟁률은 0.47 대 1에 그쳤으나, 1·2순위 종합 2.81 대 1로 호성적을 거뒀다.

반면 가야역 초역세권인 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘’은 파격적인 계약금 5% 조건을 내걸었으나 특별공급 0.1 대 1, 1·2순위 종합 0.42대 1의 평균 경쟁률을 기록하며 미분양됐고, 현재까지 물량 소진에 애를 먹고 있다.

이상의 청약 결과에서 ‘힐스테이트’보다 서면역에 두 정거장 더 가깝고 분양가까지 저렴했던 ‘데시앙’은 호성적을, ‘힐스테이트’보다 서면역에 한 정거장 더 가깝지만 분양가도 비쌌던 ‘롯데캐슬’은 절반에도 미치지 못한 성적을 거뒀음을 알 수 있다.

‘힐스테이트’의 지하철 입지는 서면역에서 세 단지 중 가장 먼 세 정거장이다. 현지에서 시장이 ‘힐스테이트’의 분양가를 받아들일 수 있을지 의구심을 표시하는 이유다. 이 분양가라면 차라리 부산진구 대장아파트인 ‘삼한골든뷰’ 또는 연접 단지인 ‘가야롯데캐슬 골드아너(2022년 9월 입주, 935가구)’를 택하거나, 대연동이나 해운대, 수영 쪽 신축을 택할 수도 있다는 반응이 나오는 이유이기도 하다.

실분양가 비교에서도 비슷한 결과가 나온다. 이 단지 84㎡형의 실분양가 9억1779만원은 서북쪽에 연접한 초역세권 대단지 ‘가야롯데캐슬 골드아너’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 7억7840만원보다 1억3939만원 비싸다.

연식이 조금 오래된 단지와 비교하면 실분양가 차이는 더 크게 난다. 단지에서 멀지 않고 실거리 280m로 동의대역 역세권인 ‘가야 센트레빌(2020년 6월 입주, 212가구)’ 84㎡형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래 평균 5억7694만원 대비 무려 3억4000만원 이상 고가다.

입지·호재, 미래가치로 신중 판단해야

“지하철로 보면 힐스테이트보다 롯데캐슬 스카이엘이 좋지. 둘 다 초역세권이지만, 롯데캐슬 스카이엘이 서면역에 더 가깝거든. 그렇지만 주변 개발 측면 면에서는 힐스테이트가 가격 상승 여력이 있으니 확실히 좋아. 잘 판단해야 할 거야.” (가야2동 O 중개사)

이 단지를 포함, 가야1·4구역, 가야홈플러스 주상복합개발 등이 완료되면 가야대로 일대가 브랜드 건설사 중심 1만여 가구 신흥주거지로 거듭난다. 범천철도차량정비단 부지개발사업, 해양수산부 이전, 부전역 복합환승센터개발 등의 호재도 있다.

실거리로 3.0km 이상 떨어져 있어 멀지만, KTX-이음열차인 중앙선(부전역-청량리역)과 동해선(부전역-강릉역)이 개통됐고, 부전-마산 복선전철과 부산형 급행철도(BuTX)가 예정된 부전역의 광역교통망 이용이 가능하다는 장점도 있다.

하지만 단지 북측으로 가야조차장(한국철도공사 부산·가야차량사업소)이 있고, 총 세대수가 적은 데다 1·2단지로 분할돼 있는 점, 단지 서측 ‘가야 롯데캐슬 골드아너’와 남측 ‘가야반도보라빌’로 인해 조망이 어려운 가운데 확 트인 동측으로 가야고가도로가 지나는 점은 임장을 통해 확인해야 할 것으로 보인다.

교통·생활 강점, 교육 아쉬워

이 단지의 가장 큰 장점은 막힘없는 교통인프라다. 부산지하철 2호선 동의대역 초역세권에 주요 환승역인 서면역과 사상역이 각각 세 정거장, 다섯 정거장 거리다. 가야대로와 수정터널, 백양터널을 통해 부산 전역으로 이동할 수 있어 도로교통도 좋다.

생활인프라도 양호하다. 대형마트와 개금골목시장, 가야시장을 비롯한 전통시장은 물론, 서면 상권까지 쇼핑·문화 편의시설 이용이 편리하고, 인제대 백병원 등 대형병원과 의료기관 밀집지 ‘서면 메디컬 스트리트’도 지근거리다.

교육인프라는 다소 아쉽다. 가장 가까운 가야초교가 실거리 380m로 도보 6~8분 정도 걸리지만, 단지 동측 가야고가도로 아래를 통과해야 해 통학에 주의가 필요하다. 중학교는 ‘4학교군’으로 가야여중, 개성중, 광무여중 등이 있고 고교는 ‘남부고등학교군’으로 가야고, 개금고, 경원고 등이 있지만, 주변에 학원가가 없다.

‘H사일런트홈’과 ‘마이힐스’ 적용 특화

현대건설의 층간소음 저감기술인 ‘H사일런트홈’와 스마트폰 앱 하나로 입주 전 서비스부터 A/S신청, 가전 제어, 방문차량 등록, 관리비 조회 등을 이용할 수 있는 힐스테이트 입주민 전용 통합 플랫폼 ‘마이힐스(my HILLS)’가 도입된다.

남동과 남서향 위주 단지 배치로 채광과 통풍 효과를 높였고, 1단지의 경우, 커튼월룩 외관과 지하 세대창고가 적용된다. 커뮤니티 시설로는 1단지 피트니스, 실내골프연습장, GX룸, 스튜디오, 탁구장, 독서실, 스터디룸, 북카페, 2단지 피트니스, 관리사무소 등이 조성된다.

분양 관계자는 “인근 개발이 진행 중인 초역세권 입지에 넉넉한 수납공간 등 차별화된 상품성을 두루 갖췄다”며 “힐스테이트 브랜드를 걸고 상품의 완성도를 높여 지역 내 랜드마크 단지로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

청약통장 가입 6개월 이상 만 19세 이상 부산, 울산, 경남 거주자는 세대주 여부나 주택 소유 여부에 관계없이 1순위 청약 가능하다(해당지역 부산시 6개월 이상 계속 거주, 기타지역 울산 및 경남 6개월 이상 거주).

계약금 5%에 중도금 60% 전액 무이자로 금융 조건이 상당히 파격적이며, ‘아이맘 부산 플랜’이 적용돼 다자녀가구와 신혼부부 등 일부 가구는 분양가의 5% 할인 혜택도 제공된다. 재당첨제한과 실거주 의무는 없고, 전매제한은 6개월이다.

청약홈은 29일 특별공급에 이어 30일과 10월 1일 이 단지 일반공급 1·2순위 청약을 접수한다. 당첨자 발표는 1단지 10월 14일, 2단지 15일, 정당계약은 27~29일 사흘간 진행된다. 입주는 2026년 12월로 예정돼 있다. 견본주택은 부산시 연제구 거제동 34-9번지에 마련됐다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]