국내 상업용 부동산 시장의 투자 적기는 내년 하반기 이후라는 전망이 나왔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF) 사업장의 차환 어려움과 신용경색이 상반기 본격화되면서 조정 이후에 기회를 노려야 한다는 분석이다. 아울러 내년 기관 투자자의 ‘옥석 가리기’로 자산 양극화가 심화할 것이라는 전망이다.

이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용을 담을 ‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 27일 밝혔다.

보고서에 따르면, 올해 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모는 10조9000억 원 규모로 지난해 동기보다 49.3% 감소한 것으로 집계됐다. 서울 오피스 거래 규모는 5조9000억 원 규모로 같은 기간보다 48.6% 줄었다. 물류센터는 3조4000억 원으로 43% 감소했다.

자본환원율(캡레이트, Capitalization Rate)은 오피스가 4.3%, 물류는 5.5%로 지난해 동기보다 각각 0.8%p, 0.6%p 상승했다. 자본환원율은 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눈 수치로, 상승한 경우에 통상 자산가격 하락을 의미한다.

올해 글로벌 상업용 부동산시장은 단기간에 급격한 금리 인상으로 자금조달 및 거래 둔화가 나타나며 자본 시장의 영향력이 자산 시장을 흔들었다. 특히, 국내 시장의 경우 코로나 유동성 확장 국면에 자산가치가 급격히 상승한 만큼 일본, 싱가포르 등 타 아시아 권역 대비 가격 및 거래 변동성이 컸던 것으로 나타났다. 상대적으로 레버리지 비율이 높은 투자 방식도 금리 인상으로 인한 변동성을 키운 것으로 분석된다.

다만, 프라임(Prime)급 오피스와 물류센터 임대 시장은 견조할 것으로 예상된다. 거래 감소와 자산 가치 하락에도 타 선진국 대비 높은 수익률을 보일 것으로 전망되기 때문이다.

실제 거래가격 하락세에도 지난 3분기말 기준 서울지역 오피스의 평균 공실률은 2.2%로 자연 공실률(5%)보다 낮고, 전용면적당 임대료(NOC)도 상승세다. 오피스의 신규 공급 부족에 따른 것이나, 올해 하반기부터 고금리 부담으로 인한 수요 위축도 일부 가시화되는 모습이다.

국내 상업용 부동산 시장은 과도한 레버리지에 의한 성장에서 레버리지로 인한 리스크 국면으로 내년 본격적인 전환이 전망된다. ▲고금리 장기화에 따른 자금경색과 조달비용 감소 ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등에 따른 신용 리스크 증대 ▲제조·수출 중심의 경제 이탈에 따른 성장 둔화 등이 전망의 배경이다.

내년 시장을 읽는 주요 키워드로는 ‘웨이트 앤 씨’(Wait and See, 관망세), ‘플라이트 투 퀄리티’(Flight to Quality, 품질선호현상), ‘밸류 포 머니 게임’(Value for Money game, 가성비 경쟁) 등이 제시됐다.

최근 금리 인하 가능성에도 기관투자자의 신중한 태도로 관망세가 유지될 것으로 전망된다. 개발사업의 자금조달 이슈가 내년 상반기에 확대될 것으로 예상되면서 하반기 가격 조정을 거쳐 연말부터 투자 심리가 살아날 가능성이 높다는 분석이다.

금리, 건설비 등 비용 인상 및 주요 업무권역의 신규 공급이 제한적임에 따라 신규 개발 물건보다 ESG 수준이 높은 코어(Core·핵심)자산 중심으로 투자가 이뤄질 전망이다. 우량 임차인의 경우 신규 공급이 제한적임에 따라 기존 오피스의 임차 수요가 유지되는 반면, 비우량 임차인을 중심으로 비용 절감을 위한 오피스 이전 경향이 가시화되면서 우량 자산 중심의 양극화가 강화될 것으로 전망된다. 한정적인 유동성으로 임차인과 실수요자가 선호하는 품질을 갖춘 오피스 투자 쏠림도 예상된다.

특히, 경비 절감에 민감한 중소·중견기업들은 마곡에 신규 공급되는 오피스 등 가성비 선호가 커질 것으로 보인다. 물류센터의 경우도 이전 비용 부담이 상대적으로 적은 임차인 특성상 가성비 중심의 이전 수요가 증가할 전망이다.

이지스자산운용 관계자는 “자본조달 어려움과 자본비용 증가로 투자자의 보수적인 시각이 강한 가운데, 전체 자산 관점에서 전략적 포트폴리오 관리가 중요한 시점”이라며, “금리 등 외부 변동성에도 안정적 수익률 제공을 위한 투자구도 마련이 시급하다”하다고 말했다.

그러면서 “전통 섹터의 장기적 안정성 및 수익성 확보를 위한 전략투자와 산업 주기와 사회 구조 변화에 따른 유망 성장 섹터의 투자 기회를 선점하기 위해 투자의 구조, 상품, 방식 등을 다양화할 계획”이라고 덧붙였다.

[스트레이트뉴스 장석진 기자]