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[르포] 집값 느림보, 여주 분양시장이 수상하다
[르포] 집값 느림보, 여주 분양시장이 수상하다
  • 이준혁 기자 (leejhwriter@straightnews.co.kr)
  • 승인 2020.10.20
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'여주역 우남퍼스트빌' 지역 최고가 분양 현장을 찾아서
역세권에 규제 풍선효과와 수도권 강세 낙수효과 '고개'
◇경강선 전철의 동쪽 기종점 역인 여주역. '여주역 금호어울림 베르티스' 107동과 걸어서 15분 정도 거리다. (사진=이준혁 기자)
◇경강선 전철의 동쪽 기종점 역인 여주역.(사진=이준혁 기자)

[여주=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "길이 열리면 집이 들어서고, 인구가 늘어나면 집값이 오르는 게 부동산인데, 여주는 좀 더딘 편이네요"

여주 하동 P부동산중개사는 "성남 판교와 가까운 광주가 경강선 개통의 수혜를 톡톡히 봤으나, 상대적으로 거리가 먼 여주는 소폭 오르는 데 그쳤다"고 귀띔한다.

사실 경강선의 끝자락인 여주의 기존 아파트의 시세 상승은 도드라지지 않는다. 여주역세권인 '예일 세띠앙'은 전용 84㎡형의 최근 실거래가가 2억5,000만원 내외로 경강선 개통의 효과가 미미한 편이다. 하락치 않는 제자리의 시세가 경강선 개통의 효과라면 효과다.

경강선 복선전철의 수혜는 성남 판교와 13분 거리인 경기도 광주가 톡톡히 누렸다. 광주역세권인 'e편한세상 광주역 5단지'는 지난 3년간 배 가까이 급등, 지난달 전용 84㎡형의 실거래가는 7억원에 육박한다. 광주 초월읍 초월역세권도 광주역 역세권에 미치지 못하나 지난 3년간 30% 내외 상승, '초월역 롯데캐슬'의 같은 평 실거래가는 3억8,000만원 내외로 30% 안팎 올랐다.

◇ 여주, 풍선과 낙수 등 효과 확산

숨죽어 있는 듯 한 여주 집값이 올들어 슬그머니 고개를 들었다. 지난해부터 신규 분양단지가 하나 둘 이어지면서 분양권 시세가 상승세를 보이는 것이다. 지난해 10월 분양한 '여주역 푸르지오 클라테르'는 전용 84㎡형은 분양권 전매제한이 풀린 지난 7월 실거래가가 3억5,500만원이다. 지난달은 3억7,100만원을 기록했다. 평균 분양가(3억2,700만원)에 비해 13%(4,000만원 내외) 올랐다.

경기도 여주역 일대 브랜드별 분양단지의 3.3㎡당 평균 분양가. 자료 : 청약홈
경기도 여주역 일대 브랜드별 분양단지의 3.3㎡당 평균 분양가. 자료 : 청약홈

"수도권 집값 상승으로 상대적으로 저렴한 여주 신규 분양에 점차 눈길을 주고 있다"

하동 P부동산중개사는 "투자를 겸한 실수요자들이 단기 차익을 겨냥, 청약대열에 가세 중이다"면서 "최근 분양권 거래가 뜸한 편이나 상승 분양권 시세는 강보합이다"고 밝혔다.

고공행진의 짒값 상승으로 저렴하게 내집을 마련하기 위한 실수요층이 분양에 관심을 가질 수밖에 없는 낙수효과와 함께 청약 비규제지역에서 볼 수 있는 풍선효과 등이 여주 신규 분양시장에 나타나고 있다는 얘기다.

여주역에서 성남판교까지 이동 시간은 49분이다. 전세금이 오르는 것은 물론 전셋집을 구하기 어려워지는 요즘, 매매가가 '멈춤'이라고는 하나 내려갈 기미가 보이지 않고 있다.

◇ 첫 역세권 첫 분양 '우남퍼스트빌'

강원도 원주시와 접한 경기도 여주시도 수도권 주택 수요자의 관심이 늘어난 곳 중 하나다. 과거 여주 지역의 아파트는 여주에 생활 터전이 있는 사람이 아니라면 염두에 두지 않곤 했지만, 현재는 여주에 짓는 아파트에도 타지 사람이 실거주 목적으로 분양을 받고자 고려한다. 이같은 현상은 수도권 전세난이 큰 기폭제가 됐지만 경강선 개통을 통한 교통편의 증진도 작용했다.

우남건설은 경강선 전철의 시종착역인 여주역에서 직선거리로 400m인 여주시 여주역세권 도시개발구역 2블록(교동 427 일원)에 '여주역 우남퍼스트빌' 분양을 22일 특별공급을 통해 시작한다.

여주역세권을 분양단지명으로 내건 분양은 지난해 10월 '푸르지오 클라테르'가 처음이다. 이어 지난 7월 '금호어울림 베르티스'가 뒤를 이었다. 이들 단지와 여주역과의 직선거리는 800m 내외로 통상 역과의 거리가 500m일 때 역세권이라고 하는 단지와는 거리가 있다.

지하 2층~지상 최고 18층, 총 8개 동, 602가구 규모의 이 아파트는 전용면적 기준 84㎡ 이하 주택형이 전체의 82.39%에 달한다. 이에 더해 민영주택 중 생애최초 특별공급을 진행하는 첫 단지로서, 85㎡ 이하 주택형 전체 물량 대비 7%(6개 주택형 총 32가구)가 생애최초 특별공급 물량으로 배정된다. 수도권 동부에 '내 집' 마련을 원하는 사람이면 눈여겨 볼만한 단지인 것이다.

우남건설은 경강선 전철의 시종착역인 여주역에서 가까운 여주시 여주역세권 도시개발구역 2블록(교동 427 일원)에 '여주역 우남퍼스트빌' 분양을 22일 특별공급을 통해 시작한다.


지하 2층~지상 최고 18층, 총 8개 동, 602가구 규모의 이 아파트는 전용면적 기준 84㎡ 이하 주택형이 전체의 82.39%에 달한다. 이에 더해 민영주택 중 생애최초 특별공급을 진행하는 첫 단지로서, 85㎡ 이하 주택형 전체 물량 대비 7%(6개 주택형 총 32가구)가 생애최초 특별공급 물량으로 배정된다. 수도권 동부에 '내 집' 마련을 원하는 사람이면 눈여겨 볼만한 단지인 것이다.

◇'여주역 우남퍼스트빌' 견본주택. (사진=이준혁 기자)
◇'여주역 우남퍼스트빌' 견본주택. (사진=이준혁 기자)

◇'생애최초 특별공급' 첫 적용 민영주택 단지

'생애최초 특별공급' 제도는 전부터 있었다. 단어 그대로 살면서 처음 주택을 분양받으려는 사람을 위한 제도로 기혼자 또는 자녀가 있다면 이 제도로 분양을 받을 수 있다.

하지만 이 제도는 국민주택 분양 때에만 적용이 되던 제도로서, 민영주택에는 적용되는 곳이 전무했다. 덕분에 실효성 논란도 나왔다.

이에 정부는 지난 9월29일 관련 법규를 바꿔, 전용면적 85㎡ 이하 규모 민영주택을 공급할 때도 공공택지는 전체의 15%를, 민간택지는 7%를 특별공급 물량으로 배정해 무주택 실수요자 상대로 공급해야 한다는 내용을 포함했다. 

'여주역 우남퍼스트빌'은 개정 주택공급에 관한 규칙이 적용돼 '생애최초 특별공급' 물량이 포함된 최초의 아파트 단지다. 59㎡ 21가구(A형 12가구, B형 4가구, C형 5가구)와 84㎡ 11가구(A형 6가구, B형 4가구, C형 1가구)가 특별공급 청약일인 24일 '생애최초 특별공급' 청약 형태로써 공급된다.

개정 법규가 처음 적용되는 단지답게 '여주역 우남퍼스트빌' 견본주택 상담석은 이를 문의하는 사람이 적잖았다. 더불어 이 단지에 청약을 할 생각이 없더라도, 향후 이 제도 정착에 주목하는 사람들의 관심은 온라인 상에 적잖다.

◇'여주역 우남퍼스트빌' 현장. 동남→서북 구도로써 촬영했고, 여주역 입구가 보인다. (사진=이준혁 기자)
◇'여주역 우남퍼스트빌' 현장. 동남→서북 구도로써 촬영했고, 여주역 입구가 보인다. (사진=이준혁 기자)

◇위치는 여주역세권 아파트 중 가장 좋아

'여주역 우남퍼스트빌'이 생길 여주역세권 2블록은 입지상으로 좋다. 경강선 여주역 출입구가 300m로 정도로 가까우며, 향후 생기는 단지 동쪽 작은 길을 건너면 공립 남녀공학 학교인 세종초등학교-세종중학교의 정문이 존재한다.

경강선은 여주시에 타지인이 '거주지'로 관심갖게 이끌었다. 평일 배차간격이 최소 19분으로 빈번히 운행되는 전철은 아니지만, 판교(여주역 기준 49분)-경기광주(〃 36분)-이천(〃 15분)-부발(〃 11분) 등 직장이 많은 곳으로 신속하게 이어준다. 판교역에서 여주역으로 가는 경강선 전철 막차 시간은 오후 11시25분이다.

경강선은 분당선이나 신분당선 등처럼 붐비지 않는다. 또한 '여주역 우남퍼스트빌' 인근 여주역은 경강선 전철의 시발역으로 객차의 착석에 용이하다. 취재로 여주를 오가며 경강선 전철을 이동했는데 퇴근 시각대에도 경강선 전철은 서울의 전철에 비해서 '여유로움'이 대놓고 느껴졌다. 

아파트 인근 세종초등학교-세종중학교는 지난 2005년 가을과 2006년 봄에 세워진 학교다. 여주 기존 시가지 내의 학교들에 비해 역사가 짧은 만큼, 시설도 상대적으로 양호한 편으로 보인다.

단 초등학교는 세종초교 대신 여주초교 배정권역에 들 수도 있다. 이는 장·단점이 모두 있다. 여주역세권 구역 중 국도 42호선 북쪽 새 터로 옮겨오면서 다양한 문화·체육 시설을 넣는다는 점은 여주초의 장점이다. 반면 도로의 횡단 횟수가 늘고 단지와의 거리가 500m 정도로 멀어진다.

홍문동 Y모 공인중개업소 대표는 "여주초의 이전은 확정됐다. 여주역세권 구역 밖인 '여주역푸르지오클라테르'나 '여주역금호어울림베르테스' 등은 세종초로 배정이 되겠지만, 여주역세권 내에 산다면 초등학교 학구가 아직 미정이라고 보면 된다"며 "'여주역 우남퍼스트빌'은 주민 의중에 달리지 않을까 본다"고 말했다.

◇'여주역 우남퍼스트빌' 현장 동남쪽 부지에 있는 '여주역금호어울림베르테스'(펜스 뒷 부지), '여주역푸르지오클라테르'(현재 건물이 지어진 부분). 두 단지는 여주역세권 밖 부지에 지어진다. (사진=이준혁 기자)
◇'여주역 우남퍼스트빌' 현장 동남쪽 부지에 있는 '여주역금호어울림베르테스'(펜스 뒷 부지), '여주역푸르지오클라테르'(현재 건물이 지어진 부분). 두 단지는 여주역세권 밖 부지에 지어진다. (사진=이준혁 기자)

◇ 여주역 중대형 99형 추첨제 주목

'여주역 우남퍼스트빌'은 602가구 규모 단지이나 주택형은 무려 8가지다. 59㎡·84㎡ 규모는 각 3가지며 99㎡ 규모는 총 2가지다. 선택을 위해 살필 것이 많은 것이다.

통상 아파트 분양에서 주택형이 많으면 개별 수요자의 욕구를 더욱 맞춰주게 되는 면에선 장점이나, 유사면적에서 어떤 주택형을 택해 청약할 것인지를 더 꼼꼼하게 살펴야 하는 유의점이 있다. 또한 특정한 인기 주택형의 청약 경쟁률이 크게 치솟을 수도 있다.

견본주택 내에는 공급가구 기준 1·2위로 많은 59㎡A 주택형과 84㎡A 주택형, 그리고 99㎡B 주택형의 유니트가 2층에 마련됐고 다른 주택형은 1층에 모형이 준비됐다. 

평면에서 크게 흠잡을 만한 점은 없다. 숫자대비 넓다고 느껴진다.

다만 침실2와 거실 사이의 가변벽체를 제거할 경우 59㎡A 주택형은 기둥이 없어 탁 트인 형태로 지어지나, 84㎡A 주택형은 기둥이 남아 사람에 따라 어색한 느낌으로 다가올 수 있다는 점은 있다. 99㎡B 주택형의 경우 알파룸과 안방 사이 가변벽체를 없앨 수는 있으나, 알파룸 연결 발코니와 안방 연결 발코니의 사이 기둥은 없앨 수 없다.

선택은 개인 몫이고 장점이 많은 평면이나 알아야할 점은 적잖다.

◇'여주역 우남퍼스트빌' 84㎡A 주택형 거실은 침실2와의 사이에 있는 벽을 터서 거실을 넓게 사용할 수 있기는 하나, 59㎡A 주택형과 달리 침실2와의 벽에 연결된 기둥을 없앨 수 없다. (사진=이준혁 기자)
◇'여주역 우남퍼스트빌' 84㎡A 주택형 거실은 침실2와의 사이에 있는 벽을 터서 거실을 넓게 사용할 수 있기는 하나, 59㎡A 주택형과 달리 침실2와의 벽에 연결된 기둥을 없앨 수 없다. (사진=이준혁 기자)

◇59㎡·84㎡ 분양가, 2~3억원 중후반

'여주역 우남퍼스트빌'의 청약성적은 저조할 전망이다. 수도권 3기 신도시에 노른자위 사전 청약의 대기층이 갈수록 두터워지는 데 따른다. 따라서 1순위 마감은 기대하기 어렵고, 2순위 마감은 무난할 것으로 보인다.

지역 분양 우선인 이 단지는 분양권 전매제한이 6개월의 청약 비규제 지역으로 일부 풍선효과가 기대되나, 직전 '여주역 금호어울림'이나 '여주역 푸르지오'의 분양성적을 감안할 때 조기 완판보다는 스태디셀러가 될 전망이다.

이 단지의 당첨자는 전용 59㎡와 84㎡ 등 중소형이 가점제와 추첨제로 당첨자를 각각 40%와 60%, 전용 99㎡의 중대형은 추첨제로 각각 선정한다.

교동 P모 공인중개업소 대표는 "위치상 '수도권 변방'인 여주의 약점은 경강선 코앞 입지로 메웠고, 지금 부동산 시장 동향은 건설사에 꽤 유리하다. 이같은 상황에 주택형을 잘게 쪼갠만큼, 59㎡A 주택형을 뺀 타 주택형의 청약 경쟁률은 상품의 약점과 무관하게 과거 대우·금호 때보다 높을 수밖에 없다."고 전망했다.

'여주역 우남퍼스트빌' 분양가는 59㎡ 규모 2억원대 중후반(2억4400만-2억9740만원), 84㎡ 규모 3억원대 중후반(3억2300만-3억8280만원), 99㎡ 규모 4억원 전후(3억7200만-4억3900만원)다. 이는 지난해 10월 분양한 '여주역 푸르지오 클라테르'(84㎡ 규모의 3개 주택형)나 올해 6월 분양한 '여주역 금호어울림 베르티스'(84㎡ 규모의 2개 주택형, 소수의 98㎡-136㎡ 주택형 존재)보다 최고 18.59% 비싸다.

세 단지 다 지어지는 84㎡형으로 비교하면 '여주역 푸르지오 클라테르'는 2억9980만원-3억3470만원에, '여주역 금호어울림 베르티스'는 3억200만-3억5300만원에 각각 분양가가 책정됐다. 분양을 하는 시점과 입지 차이가 있지만, '여주역 우남퍼스트빌'이 역대 최고가 분양이다.

하동 Y모 공인중개업소 대표는 "지역 공인중개사들이 우남퍼스트빌의 값을 보고 다들 놀랐다. 어울림은 물론 푸르지오보다 비싼 가격으로 나왔다."며 "다만 두 단지가 여주역세권 밖이고 역과 더 멀리 있는 반면, 우남퍼스트빌은 여주역세권 안이고 역과 가깝고 학교 옆이다. 선택은 소비자의 몫이라 본다"고 평했다.

한편 '여주역 우남퍼스트빌'은 코로나19 확산 방지를 위해 견본주택 온라인 사전 예약제를 실시 중이다. 다만 해당 시각에 사람이 적을 경우 현장에서 입장을 허용한다.

청약 일정은 22일 특별공급을 시작으로 23일 1순위, 26일 2순위 순이다. 당첨자 발표일은 30일이며, 당첨자 계약은 오는 11월10-12일(3일간) 견본주택 내서 진행된다.

◇'여주역 우남퍼스트빌' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)
◇'여주역 우남퍼스트빌' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)

 




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