[돌직구뉴스=조항일 기자] "살고 싶은 아파트다."…"그림 속의 떡이다"

'과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'(과천주공 7-1 재건축)에 대한 시장의 평가가 엇갈렸다. 

지난  28일 견본주택을 방문한 한 40대 남성은 "과천 재건축단지 가운데 최상의 입지인데다 분양가도 적정하다"며 "무주택자에 대한 담보대출이 제대로 된다면 청약할 생각이다"고 밝혔다.

반면 고분양가로 실수요층이 감내하기에 역부족이라는 의견도 있었다.

경기도 의왕에서 방문한 신모(38)씨는 "가격이 예상보다 낮다고 해도 대출없이는 분양받기 어렵고 과천시 거주자에게 우선 청약권이 부여된다"며 "당첨만 되면 로또라더니 결국 주인은 이미 정해져 있는 것 같다"고 발길을 돌렸다.

올들어 최고의 화제 분양단지인 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'의 분양가를 둘러싼 방문객들의 의견은 극과 극이었다. 이 단지는 주택도시보증공사(HUG)가 당초 평균분양가를 3.3㎡당 2955만원으로 책정하면서 예정보다 낮은 가격이라며 일부 '로또 당첨'이는 말까지 나돌았다.

과천 S부동산 중개사는 " 오는 7월 입주 예정인 7-2단지 '래미안 센트럴 스위트의 전용 84㎡형의 실거래가격이 11~12억 원으로 분양가 대비 2억 원 이상 올랐다"면서 "과천에 집값 상승폭이 지속하는 데다 '푸르지오 써밋'은 대단지에 입지가 탁월, 추가 상승이 점쳐진다"고 밝혔다.

▲역세권에 쾌적성까지 '최상의 입지'

그는 "대우건설의 이 단지는 주력형인 전용 84㎡형의 분양가 10억 원을 웃돌고 유상옵션과 발코니 확장비도 4,000만원이 넘는다"면서 "수도권의 웬만한 중산층도 대출을 안고 살 수 있을 형편이 아니다"고 꼬집었다.

실제 이 단지의 평균분양가는 HUG의 분양가와는 달리 과천 재건축 분양단지 가운데 역대 최고가다. 3.3㎡당 평균 3100만원에 달한다. 주택형별 분양가구수와 층별 가격 등을 고려해 합산한 평균치다. 전용 59㎡형의 경우 평균 분양가는 3256만원(A형,5층 이상)으로 유상옵션과 발코니 확장비, 금융비용을 합칠 경우 3500만원이 훨씬 넘는다.

재건축단지의 단점인 발코니확장면적의 제약과 3베이 위주 설계, 낮은 전용률도 흥행에 일부 걸림돌로 작용한다.

T부동산 중개사는 "주력형인 전용 84㎡ 이하의 주택형이 C형을 제외하고 모두 3베이다"면서 "발코니 확장면적도 강남재건축과 같이 작아, 전체적으로 넓고 확 트인 느낌을 주지 않는다"고 지적했다.

그는 "일반분양분이 전체 건립가구(1317가구)의 44%로 다른 단지에 비해 비중이 높은 것은 강점이기도 하나, 상당수가 단지 외곽과 저층에 자리한다"며서 "주공 7-1단지는 공급면적 대비 전용면적이 택지개발지구나 재개발지구에 비해 낮은 것은 사실이다"고 밝혔다.

실제 대우건설의 '과천 센트럴푸르지오 써밋'의 전용 84㎡C형 전용률은 73%내외다. '과천지식정보타운' 등 다른 분양 아파트에 비해 1평 가량 좁다고 현지 부동산중개사는 귀띔한다.

▲몸값낮추니 '저평가(?), 현실판 로또 재연

가격만 놓고 볼 때 시선이 엇갈리기는 하지만 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'의 흥행에 의구심을 갖는 전문가들은 많지 않다. 과천 P부동산 관계자는 "교통이나 교육환경, 쾌적성 등 주거지 입지로서 더 이상 설명이 필요없다"며 "예상분양가보다 저렴한 만큼 분양권 웃돈도 지난해 신반포자이 등 서울 재건축 단지처럼 1억원 이상이 붙을 것으로 본다"고 예상했다.

입지는 2기 과천재건축 단지 가운데 단연 최고로 평가받고 있다. 지하철 4호선 과천역 3번 출구까지 아파트 단지에서 지하로 직접 연결되는 유일한 단지다. 청계초, 관문초, 과천외고 등이 가까운 만큼 교육입지도 뛰어나다. 쾌적성과 편리성도 타의 추종을 불허한다.

비교적 저렴하게 책정한 분양가는 투자를 겸한 실수요층에게 매력으로 작용할 전망이다. 지난 2016년 분양한 '래미안 과천 센트럴스위트'(과천주공 7-2 재건축)은 평균분양가가 3.3㎡당 2679만원으로 푸르지오 써밋 보다 낮았다. 그러나 오는 7월 입주를 앞두고 대부분의 주택형에 2억 원 이상의 웃돈이 형성됐다.

실제 전용 84㎡ 분양권은 지난해 말 10억4000만원에 거래된 뒤 호가가 계속 오르고 있다. 로열동의 경우 최고 12억 원을 호가한다. 당초 분양가에서 3억원가까이 오른 셈이다.

▲과천 1순위 청약자 7만 명…로또당첨층 한계

인근 시세보다 수억 원 가격차가 나다 보니 '로또 단지'라고 불리는 중이다. 향후 인근에 분양예정인 재건축 아파트들의 경우 지금 보다 높은 분양가 책정이 불 보듯 뻔한 만큼 푸르지오 써밋의 입주 경쟁은 치열할 것이라고 현지 부동산중개업계는 예측했다.

N부동산 관계자는 "과천에서 평당 3,000만원 대를 넘어선 첫 분양단지이나 향후 분양 예정단지보다 가성비가 높기에 경쟁율이 높을 것이다" 며 "과천지역에서 미달되더라도 서울 등 수도권의 고가 대기층이 두터워 15 대 1 안팎의 경쟁률도 나오지 않을까 싶다"고 예상했다. 지난 2016년 분양한 '래미안 과천 센트럴스위트'(일반분양 114가구)는 1순위 청약에서 36.18대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

현지 부동산중개업계는 전용 84㎡ 이상의 인기형은 10 대 1 이상의 경쟁률이 나올 것으로 내다봤다.

물론 악재도 있다. 올해 과천에서는 인근 주공2단지 등을 비롯해 지식정보타운 등에서 새 아파트 분양이 봇물이다. 지역 내 고소득 구매수요도 제한적이다. 과천은 올해 약 1만여 가구가 공급될 예정이다.

올해만 해도 2천가구 이상의 주공 2·6단지 등 4개 단지의 분양이 이어지는 데 이어 향후 주공 4·5·8·9·10 등 과천 3기 재건축사업이 대기 중이다. 또 3.3㎡ 당 2500만 원대의 문원동 '과천지식정보센터'의 분양이 4월 S9블록을 시작으로 봇물처럼 쏟아질 전망이다.

▲재건축과 지식정보센터 연내 1만 가구 '봇물'

과천 B부동산 관계자는 "과천 1순위 청약통장 소지자가 7만여 명 정도밖에 되지 않는 상황이어서 구매력을 가진 고소득층이 서울 강남권처럼 두텁지 못하다"면서 "외부 투자층이 몰려오지 않는 한, 과천 재건축시장의 분양가가 고공행진을 거듭하는 데는 한계가 있을 것이다"고 내다봤다.

H부동산 중개사는 "과천 터줏대감이 세종청사로 이전한 공무원 세대다"면서 "이들의 상당수가 노후생활을 위해 집을 팔 계획이거나 임대로 전환할 생각이어서 과천에 이들을 대체할 신규 수요층이 뒷받침되지 않을 경우 고공행진의 집값이 상승곡선을 그리고 힘들 것으로 보인다"고 귀띔했다.

반론도 만만치 않다. 그는 "택지개발지구인 과천지식정보타운은 서울과 경기도에 투자를 겸한 실수요층이 몰릴 예정이어서 과천거주자에게 당첨 우선권을 주는 재건축과는 수요층이 그다지 겹치지 않는다"면서 "과천지식정보타운의 경우 고소득 일자리를 창출하는 단지여서 과천 분양시장에 호재로 작용할 전망이다"고 말했다.

한편 이 단지는 오는 30일 특별공급을 시작으로 31일과 2월 1일 각각 1순위(당해·기타) 청약을 진행한다. 8일 당첨자 발표 후 20~22일 정당계약을 체결한다.