[스트레이트뉴스 이준혁 기자] "역세권이라고 여기기도 어렵고 경사가 가팔라서 뒷동(316~326동) 당첨이 된다면 매일 등산해야 한다. 하지만 당첨 자체가 '최소 2억원 로또'다. 나부터 청약할 예정이다." (흑석동 H 부동산 공인중개사)

"거짓말은 하지 못하겠다. 단지 입지가 최상이라 보기 어렵다. 한강 보이는 세대 있긴 하니 '리버'에 단지 뒤로 산이 있으니 '파크'란 단어를 쓸 수 있기는 하겠다. 다만 분양가가 주변 시세보다 워낙 싸다." (흑석동 N 부동산 공인중개사)

흑석 재개발구역에서 4년만에 분양을 재개하는 '흑석리버파크자이'는 '돈되는' 단지다. 황금노선인 서울지하철 9호선 흑석역과 거리가 있고 가파른 경사라는 입지의 약점은 '로또'성 분양에 가려져 있다.

지역 중개업계는 '흑석리버파크자이' 청약에 한목소리다. 주변 단지의 시세에 비해 저렴한 분양가 때문이다. 4년전에 분양한 '흑석 아크로리버하임'과 '흑석 롯데캐슬에듀포레'의 실거래가가 분양가보다 곱절 올랐으나, 이번 책정 분양가는 이들 단지 실거래가보다 평균 3~5억원 낮은 데 따른다.

<스트레이트뉴스>는 최근 '흑석리버파크자이' 공사 현장과 주변지역 곳곳을 방문했다. 이 단지 건설현장은 이미 기초공사로 한창 분주했다. 서울 전역에 비가 내리던 9일 낮에도 공사는 진행되고 있었다. 다만 견본주택은 코로나19로 인해 계약자의 계약 때에만 공개를 하는 임시폐관 상태다.

◇앞동(북쪽 동)과 뒷동(남쪽 동)이 각각 장단점 존재

'흑석리버파크자이'는 서울 동작구 흑석동 253-89번지 일대 '흑석3재정비촉진구역'을 자이로 탈바꿈시키는 단지다. 지하 2층~지상 최고 20층 규모 아파트 총 26개 동, 1772가구 규모로서 357가구가 일반분양이다. 입주는 오는 2023년 2월 예정이다.

실수요자 선호가 높은 중소형 주택형인 전용면적 59~84㎡가 대다수다. 전용면적별 일반분양 가구수는 ▲59㎡A 31가구 ▲59㎡B 18가구 ▲59㎡C-1 24가구▲59㎡C-2 2가구 ▲84㎡A 70가구 ▲84㎡B 39가구 ▲84㎡D 172가구 ▲120㎡A 1가구 등이다. 조합원분양 가구수를 합쳐 1772가구 전체로 봐도 84㎡ 이하 규모의 주택형 가구수가 1736가구다.

단지명은 '리버파크'이나 이는 조합원에 배정된 가구만이 실감할 수 있다. 전체 10채 중에 2채인 일반분양물량은 대부분이 4층 이하여서 한강과 서달산의 조망이 불가능하다.

'리버파크자이'단지는 26개 동으로 구성된 대단지인데다 단지 위치에 따라서 고도 차이가 있는 만큼 앞(북쪽) 동과 뒷(남쪽) 동에 따라 장단점이 확연하다. 

39㎡, 47㎡, 54㎡ 등의 일반분양되지 않는 주택형과 59㎡ 규모 주택형을 비롯, 소형 주택형이 많은 앞 동은 서울지하철 9호선 흑석역(304동-흑석역 3번출구 기준 770m 정도 거리), 왕복 2-4차선 규모 도로 서달로를 건너면 나오는 은로초교(304동-은로초 교문 기준 100m 정도 거리)가 가깝다. 중앙사대부초-중앙사대부중 또한 걸어서 5분 정도 거리다.

다만 앞 동은 중층 이상이면 한강이 조망됨과 함께 노후한 흑석동 주택가도 동시에 보인다. 이는 사람에 따라 장점·단점 느낌이 다를 수 있다.

방위상으로 316~318동과 그 이남인 뒷 동은 322동 3~6호라인, 324동을 빼면 전용면적 84㎡ 이상 주택형으로 구성된다. 324동 1~2호라인과 325동 4~5호라인은 총 36가구(일반분양은 1가구) 뿐인 전용면적 120㎡ 규모의 중대형 주택형이 들어선다.

'흑석리버파크자이'가 들어설 지역은 단지 북쪽 초입과 인접한 중앙사대부중 교문 위치부터 경사가 가팔르다. 은로초를 지나 흑석센트레빌의 정문 앞부터는(315동 앞부터는) 경사가 이전보다 더욱 가팔르다. 노인은 물론 중년이어도 흑석역은 물론 중앙대병원 앞부터의 도보도 힘겨워보였다.

다만 뒷 동은 지역의 산책로로 쓰이는 사달산과 접한다. 또한 높은 고도만큼 뒷 동이어도 높은 층의 가구면 한강 조망도 가능할 것으로 보인다.

또한 뒷 동은 동작구립 흑석어린이집과 가까우며, 어린이집 앞에서 회차하는 동작14번 마을버스(배차간격 11분)를 통해서 남성역(서울7호선)과 낙성대역(서울2호선) 이동도 가능하다. 앞 동과는 다른 뒷 동의 장점이다. 게다가 가파른 경사로 인한 이동 불편은 자차로의 이동시 없게 된다.

◇'저층이 다수긴 하지만' 인근 기존주택 시세보다 최소 2억원 저렴

'흑석리버파크자이'는 3.3㎡당 2806만원(가중 평균치)이다. 일반분양 물량을 기준으로 전용면적별로는 59㎡ 6억4300만~7억170만원, 84㎡ 9억110만~10억590만원, 120㎡ 12억2760만원이다.

책정 분양가는 당초 조합이 HUG에 신청한 평당  3,200만원대 보다 300만원 하향 조정된 수준이다. 조합은 분양가 인하의 책임을 물어 최근 조합장을 해임하기에 이르렀다.

인근 단지의 경우, 2018년 11월 입주한 545가구 규모의 '흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레'의 최근 실거래가 추이를 살펴보면 전용 59㎡ 10억5000만원(9층) 또는 10억9500만원(20층), 전용 84㎡ 15억8000만원(16층)이다.

2012년 8월 입주한 863가구 규모의 '흑석한강푸르지오'의 최근 실거래가는 전용 84㎡ 12억8000만원(10층)~13억3000만원(7층), 전용 115㎡ 14억9900만원(4층)이다.

'흑석리버파크자이' 분양가는 인근 시세대비 최소 2억원 가량, 최대 6억원 가량 저렴하다. 지역 공인중개사들이 '흑석리버파크자이'의 단점을 감안하고도 청약을 적극적으로 권하는 이유다.

흑석역 인근 중개사는 '청약자격이 되면 꼭 청약해야할 단지'라면서도 "비탈길 단지여서 가파른 경사의 뒷동이 일부 한강을 볼 수는 있다"고 귀띔했다.

중앙대 정문 인근 중개사는 "흑석동 재개발 단지 중에 입지가 좋은 곳은 아니나 대단지이고 자이(XI) 브랜드여서 인기몰이가 예상된다"며 "주변에 친인척에게 청약하라고 권유하는 상황이다"고 말했다.

GS건설은 코로나19 영향으로 지난 9일 유튜브 라이브 방송을 활용해서 모델하우스를 소개했다. 당시 유튜브 라이브 방송은 GS건설 운영 '자이TV Made in Xi' 유튜브 채널을 통해서 다시 볼 수 있다. 19일 특별공급을 시작으로 20일 해당지역 1순위, 21일 기타지역 1순위, 22일 2순위 청약을 실시한다. 당첨자는 28일 발표되며, 계약은 6월8~10일 견본주택에서 이뤄진다.

이 단지는 당첨 시 재당첨 제한이 10년이다. 분양권 전매제한은 소유권 이전(일반분양)~5년(특별공급)이다. 서울이 오는 8월부터 분양권 전매제한이 10년으로 늘어날 예정이어서 '착한' 분양가에 청약분위기는 이래저래 뜨거울 전망이다.