문재인 정부 들어 강남 등 주택시장이 참여정부의 판박이로 흘러간다는 지적이 슬슬 나오고 있다.

그 중 하나가 양도세 중과에 이어 보유세 강화가 나오자 최상류층 다주택자들이 서둘러 '강남 똘똘한 1채'로  방향을 급선회 중으로 강남 불패신화가 이어질 것이라고 말한다.

참여정부 당시 주택시장은 양도세 중과를 발표한 뒤 '똘똘한' 중대형이 대세라며 폭등했다.

노무현정부 때 다른 규제 카드가 안 먹힌 이유는 금융과 세제 등 상호 맞물려 시행돼야 할 정책이 엇박자로 시기를 놓친 데 따른다고 필자는 판단한다. 참여정부가 집값이 오른 뒤에 강남을 겨냥한 총부채상환비율(DTI)을 뒤늦게 발표, 탄력이 붙은 집값 상승이 잡기에는 역부족이었다.

집값은 지난 2007년 전국에 DTI규제를 확대 적용한 뒤에 잡혀가기 시작했다.

문재인 정부로 시각을 돌려보자. 참여정부보다 더욱 강력한 금융규제가 시행되는 요즘, 강남권 아파트값이 상승세를 지속하는 이유는 보는 각도에 따라 다르다.

필자는 부동산이 수급과 소득, 입지, 정책 등에 의해 좌우되나 금융 즉 대출환경이 핵심 변수라고 본다.

우리나라만이 가진 독특한 전세구조에서도 마찬가지다. 전세는 부동산 선호계층에 있어 또 다른 집을 사기 위한, '종자 돈' 마련의 재테크 수단이다. 무주택자는 내 집 마련에 앞서 주거 부담을 낮추는 수단이기도 했다.

주택시장 안정에 역점을 두는 문재인 정부가 관심을 둬야 할 시장은 바로 전세시장, 전세금융이다.

지금의 주택시장은 과거와 다른 구조다. 소득이 뒷받침되지 않은 상황에도 불구, 전국의 주택 값은 장기간 정방향으로 상향곡선을 그리고 있다. 입주폭탄으로 공급과잉이 우려되는 지역에서도 집값은 꺾일 줄 모른다.

결론부터 말하자면 강남권을 포함, 전국의 집값 강세는 초저금리에 '퍼주기식' 전세대출 없이 불가능했다는 게 필자의 주장이다.

문재인 정부의 집값 안정의 강력한 정책드라이브로 인해 현재 금융정책으로는 투자자가 자기 대출을 통해 추가로 집을 사기는 어려워졌다.

전방위 고강도 정책에도 불구, 서울 강남권의 집값이 강세를 보인 데 의견이 분분하다. 문재인 대통령의 부동산 정책이 실효를 거두지 못하는 이유는 최근 10년 동안 급변한 전세시장을 간과한 데 기인한다고 필자는 본다.

매매값 대비 전세값은 글로벌 금융위기 발발 때인 지난 2008년 말에 저점을 찍은 뒤 9년 가까이 고공행진이다. 저소득과 청년 실업, 일자리 감소의 악재에도 불구하고 전세값이 천정부지로 치솟은 것은 이명박 대통령 때 파격적 전세자금 대출이 지금까지 이어온데 따른다.

전세금의 90%를 초저금리로 지원하는 전세대출이 지속되자 강남 등 수도권에서는 대출을 일으켜 집을 사는 것보다 집을 계약하고 전세를 내놓으면서 그 것으로 매매 잔금을 치르는 거래행위가 속출했다. 여기에 맞춰 일부 투자가는 소위 '갭투자'에 발을 들여놓았다.

실제 매매값이 전세값의 50% 수준일 때 전세를 지렛대로 집을 사는 것은 쉽지 않다. 그러나 전세값이 매매가의 70%일 때는 상황이 달라진다.

서울의 강남 12개 구 아파트의 매매가 대비 전세값은 지난 2016년 말 기준 전 저점대비 92% 포인트 급등했다. IMF 외환위기 직후 강남을 비롯해 전국의 집값이 반토막 순간에서 한동안 터덕거렸으나 금융위기 직후에는 일시 주춤세에서 이내 회복세로 돌아선 배경이다.

수급논리를 내세우는 학계는 공급 과잉 시대에 집값 강보합을 제대로 설명하지 못한다. 역대 최대의 입주 물량에도 집값이 강세인 이유는 간단하다. 바로 전세대출이라는 제도가 있기에 가능했다.

과거 2007년 DTI규제가 실시되면서 동탄 시범단지 30평형 대의 매매시세는 프리미엄을 포함 4억원 선이었다. 당시 전세값은 7000만원 정도 했다. 입주폭탄으로 고점대비 5% 이상 하락한 이들 단지의 매매 시세는 현재 6억원. 전세는 3억 원 안팎이다. 무주택자에 대한 파격적 전세대출이 뒷받침했기에 집값 강세가 이어질 수 있었다.

서울 강남권 집값 강세에 편승, 인근 관악구와 용산구와 광진구, 성동구의 집값은 천정부지다. 지난해 성동구에 2000가구의 2개 단지가 입주했다. 그러나 주변 아파트 전세값은 변동이 없다. 통상 대단지 새 아파트가 집들이하면 인근 전세값이 약세를 면치 못하는 상황과는 전혀 다르다.

신규 입주단지의 전용 84㎡의 전세값이 6억5,000만원 선으로 기존 노후 아파트보다 2억원 비싸도 세입자는 큰 부담을 느끼지 않는다. 5억 원 내외의 저금리 전세대출이자가 반전세 또는 월세에 비해 부담이 덜하기 때문이다. 만일 이 입주단지에 전세대출을 보수적으로 할 경우 매매가는 분양가에 비해 2억 원 오르지 않을 것이고 전세값은 4억원 대로 떨어졌을 것이다.

서울 등 수도권 집값의 고공행진은 정부와 금융권의 특혜성 전세대출에 힘입은 바 크다. 문재인 정부 들어 강남 등 서울 집값의 상승은 고분양가 신규 분양에도 원인이 있으나 파격적인 전세대출이 있기에 가능했던 셈이다.

언론도 '눈먼' 전세대출에 대해 관심 있게 조명해야 한다고 생각한다. 냉정하게 보면 이명박과 박근혜 등 보수정권의 파격적 전세대출은 무주택 서민을 위한 것이라기보다 '가진 자'에게 재테크용 종자돈 구실을 했다. 대출자에게는 빚이었으나 이 빚은 소수 고소득자들을 고수익 다주택자로 만들었다.

서민경제가 여전 팍팍한 상태에서 집값 안정판을 확보해야 하는 문재인 정부이기에 전세대출 문제는 뜨거운 감자일 수 있다. 그러나 집값 안정을 위해 전세대출제도에 메스를 가할 때가 왔다는 게 필자의 생각이다.[이원용 부동산연구소장]