-정부와 여당의 보유세강화에 대한 평가는?

김용구 원장=주택 보유세는 힘이 약한 임차인 또는 매수자에게 일부 전가되나, 토지분은 전가 효과는 단기간 나타나지 않기에 주택분보다는 토지분에 중과세를 해야 한다. 주택분 보유과세는 단기적으로 수요감소를 가져오지만 수요분산책없이 장기적으로 밀어부칠 경우 주택공급을 감소시켜 오히려 가격을 상승시킬 수도 있다. 주택분 종부세는 소유자가 납부해 부의 재분배 효과를 가져오지만 강남 등 입지가 좋고 공급 대비 수요가 많은 지역은 매수자에게 전가시켜 실질적인 자산재분배 효과는 미미하다. 종부세를 강화하면 가수요자들의 단순 보유가 줄어들고 상대적으로 실수요자들의 거래가 늘어날 수 있어 취득세와 양도세의 세수액도 증가할 것으로 보인다.

권대중 교수=1주택자의 종부세가 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정한 것은 강남 등의 주택가격 상승을 감안, 현실적으로 잘한 일이다. 그럼에도 불구하고 소수 상위 부동산 부자에게 조세 저항은 있어 보인다. 보유세 중과의 부동산시장 안정 효과는 단기적이라는 점이다. 세수 확대는 도움이 될 것이다. 그러나 부동산시장의 안정책은 세제뿐만 아니라 종합적인 측면에서 접근해야 한다는 점을 정책입안자는 알아야 한다.

한문도 회장=긍정적인 조치다. 종부세 개정은 보수정권이 금기시한 일이다. 보유세 중과와 대상자 확대는 속도조절과 거래세와의 연계성 등을 함께 판단해야 하는 사안이나 여당이 먼저 치고 나온 것은 잘한 일이라고 본다. 책임지는 여당으로 가는 모습이다. 지난해 국정감사에서 나온 자료를 보면 상위 1%가 토지의 55%, 10%가 97%를 소유하고 있다. 과도한 상위계층 부동산 쏠림현상을 막기 위해 바람직한 조치다. '부자'를 위한 보수 정부가 아닌 국민을 위한 민주 정부가 당연히 추진해야 할 정책이다.

-조세 저항은 없을까? 매매·임대시장에 미치는 영향은?

권 교수=공시가격 과세는 1주택자 등 주택소유자들에게 큰 부담이 될 것이다. 재산세는 가계비용에서 지출되기 때문에 주택소유자들에게 부담으로 작용해 조세불만으로 나타날 수 있다.

김 원장=이 세상에 좋은 세금이란 존재하지 않고, 모든 세금은 조세전가를 가져와서 자원의 효율적 배분을 왜곡시킨다. 조세저항은 소수나마 있기 마련이다. 하지만 현 정부가 종부세 중과를 추진할 경우 참여정부가 첫 시행한 2005년보다는 적을 것으로 생각한다. 우리나라는 선진국에 비해 취득세와 양도세 등 거래세율이 높고 보유과세는 적은 편이다. 사실 보유세를 중과한다고 하더라도 매매시장에 미치는 영향은 크지 않다. 반면 임대시장에서는 보유과세 중과는 부담이 임차인에게 전가돼 임대료 상승을 가져온다.

한 회장=다주택자 등 부동산 과다 보유자 등 기득권의 저항은 예상된 바다. 하지만 국민의 70%가 보유세 중과에 찬성하고 있다는 여론조사가 있다.

-보유세(종부세, 재산세)가 올라가면 거래세(취득세, 양도소득세)도 조정이 필요하지 않을까?

권 교수=거래세를 손대지 않고 보유세를 조정하는 것은 부동산시장에 큰 악재로 작용할 수 있다. 특히, 조정대상구역에 양도세를 중과하면서 보유세까지 현실화하거나 종부세율을 인상하는 것은 일대 유주택들의 조세반발이 있을 수 있다. 조세저항은 있겠지만 국지적일 것이다. 시간이 지나면 매매와 임대시장에 영향을 미칠 수 있다.

김 원장=종부세를 중과하면 단순 보유가 줄어들어 불필요한 부동산은 처분하고 필요시마다 구입하게 된다. 하지만 취득세와 양도세는 부담이 크기 때문에 사고 파는 것이 쉽지 않다. 보유과세를 중과하면서 동시에 취득세와 양도세를 인하해야 시장이 원활하게 돌아간다.

한 회장=신규 주택 구입을 활성화하기 위해 거래세를 인하해야 한다. 특히, 주택 외에 상가, 오피스텔 등에도 이를 적용해야 한다.

-이번 개정안이 국회를 통과할 경우 부동산시장 변화는?

권 교수=국회의 종부세 개정은 강남을 겨냥한 것이다. 서울 평균 주택가격이 6억원 이상인 점을 감안하면 잘한 일이다. 하지만 세율보다 주택가격이 더 올라 강남잡기는 역부족일 것이다. 종합합산토지분 종부세 과세표준조정은 소유자들에게 큰 부담이 될 것이다. 별도합산토지분 종부세 인상도 마찬가지다. 토지가격 상승에는 약발이 다소 먹힐 것이다.

김 원장=8.2부동산대책으로 다주택자들에 비해 1세대1주택자들은 상대적으로 절세할 수 있는 부분이 많이 생겼다. 이런 부분 때문에 국지적이겠지만 ‘똘똘한 한 채’, 고가 주택에 대한 수요는 계속 증가하리라 본다.

한 회장=서울보다는 지방 주택 시장에서 적지않은 파장이 예상된다. 주요 거점의 고소득 일자리가 줄고 부동산시장이 위축일로이기 때문이다. 소수라고 하지만 종부세 과세 대상확대와 중과가 지역 부동산시장을 위축시킬 여지도 있다고 본다.

-강남고가주택을 겨냥한 것이라는 지적도 나온다. 과연 집값 잡히겠는가?

권 교수=조세 조정으로 강남집값을 잡기는 어려울 것으로 본다. 강남집값은 학군 등 복합 요인이 결정한다. 보유세 강화가 집값 변화를 이끌 수는 있으나 근본적 대책은 아니다. 가격이 오르는 것은 공급이 부족한 것이다. 공급이 부족하면 공급을 늘려야지 조세로 수요를 억제하면 결국 시간이 지나면 또 가격은 오른다. 따라서 공급정책과 수요분산 정책이 뒤따라야 한다.

김 원장=일부 지역은 이미 잡혔지만, 강남 등 잡히지 않은 투기지역과 주변 투지과열지구, 조정대상지역은 당분간 상승을 지속할 것이다.

한 회장=서울은 공급과 멸실물량의 미스매칭으로 2018년 말까지는 심리적인 영향과 거래량 감소 등이 나타날 수 있다. 하지만 수급불안의 근본적인 원인이 개선되지 않는 한 당분간 강세가 유지될 것으로 생각한다. 특히, 대체 주택에 양도세 비과세 조항에 빈틈이 있어 강남 집값의 강보합은 유지될 것으로 보인다.

-문재인 정부의 보유세 확대방침에 대한 조언은?

권 교수=이번 민주당의 보유세 조정안은 시장 안정을 염두에 두면서 소득재분배를 내세웠다. 그러나 시장안정은 일시적일 뿐 장기적 대책으로는 미흡하다. 정부 곳간 채우는 세수 확보에는 일조할 것이다. 정부여당은 지대 개혁을 추진 중이다. 특정 계층이나 지역이 아닌 단기간이 아닌 중장기 나라 경제를 튼튼히하는 틀에서 부동산시장을 봐야 할 것이다. 

김 원장=세금으로 집값을 잡으려면 강도높은 조치가 한두가지가 아니다. 고칠 게 많으나 보유세 강화의 경우 우선 1세대 1주택 비과세규정에서 9억원 초과분의 장기보유특별공제를 폐지하거나 다주택수준인 최고 30%까지만 해줘야 한다. 고가 주택에 대한 수요를 인정행야만 하는 정책입안자의 고민을 모르는 바는 아니나 저가주택보다 특혜를 주어서는 안된다.

한 회장=보유세 강화 반대론자는 OECD국가에서 한국이 보유세율 최상위권임을 들어 증세에 반대하고 있다. 하지만 이는 부자 감세에 찬동하는 보수 우파들의 연장선이다. 우리나라는 국민소득 2만불대 국가에서 부가 양극화가 갈수록 심각하다. 3~4만불의 선진외국은 보유세율이 낮으나 절대액이 크다. 한국처럼 양극화가 심화된 곳이 적고, 그 나라는 최상류층에 중과세가 보편화됐다. 기부문화도 발달돼 있다. OECD 자료를 근거로 보유세 강화를 반대하는 것은 비합리적이다.