정부의 부동산 시장 규제 강화로 살기 좋으면서 돈도 되는 집을 고르기 위한 '옥석가리기' 가 한창이다. 올해 전방위 규제로 강남 재건축을 대체할 수도권 최고 분양단지가 위례와 과천에서 쏟아질 예정이다. 

특히 위례신도시와 과천은 지난 8·2 부동산 대책에서 투기과열지구 및 투기지구로 중복 지정됐으나 이들 2개 지구를 겨냥한 청약자들이 분양에 동시 다발적으로 뛰어들 전망이어서 올해 수도권 최고 '핫 플레이스'로 손꼽인다.

금융결제원에 따르면 올해 이들지역에 분양한 단지들은 모두 1순위 마감에 성공했다. 1월 과천주공 7-1단지를 재건축한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'은 1순위 전체(당해, 기타지역) 청약결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난달 위례신도시 A3-5블록에서 임대주택으로 분양한 '위례 호반가든하임'도 평균 6.16대 1의 경쟁률을 나타냈다.

잇따른 규제에도 이들 지역이 여전히 분양시장에서 인기몰이하는 이유는 수억원에 달하는 '웃돈'(프리미엄)에 대한 기대감이다. 더욱이 올해 이들 지역은 분양가상한제를 적용받는 '택지지구' 개발이 본격화되면서 '로또청약'의 장이 될 전망이다. 본보가 분위기가 한창 달아오르고 있는 이들 지역을 심층 조명한다.

▲북위례, 남위례 성공 이어갈까

위례는 지난 2013년 첫 아파트 공급 이후 현재까지 가격상승이 가파르게 이뤄져 왔다. 첫 아파트 분양당시 가격이 3.3㎡당 1600만원대였던 위례는 현재 3000만원까지 형성된 상태다. 더욱이 지난 2015년을 마지막으로 약 2년여 가까이 신규분양이 없던 상황인 만큼 올해 위례신도시에 공급되는 새아파트들의 인기는 기정사실화 되는 분위기다.

위례신도시 D부동산 관계자는 "그동안 남위례 지역을 중심으로 인프라가 구성된 만큼 북위례의 경우 아직 허허벌판이지만 개발이 완료되면 입지적 차이는 크지 않다"며 "북위례의 경우 택지지구 분양인만큼 분양가상한제를 적용받아 시세차익이 상당해 규제지역임에도 청약률이 상당할 것"이라고 내다봤다.

남위례 기준 3.3㎡당 평균분양가는 3000만원선으로 분양가상한제를 적용받게 되면 평균 2400만~2500만원대 분양가 책정이 유력시 되고 있다.

최근 주춤한 서울 전세시장에서도 성공적인 북위례 분양을 점칠 수 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난달 26일 기준 0.02% 떨어졌다. 직전 조사(2월19일)에서 3년9개월 만에 하락전환한 전셋값은 2주 연속 하락세를 이어갔다.

강남·서초·송파구 등 '강남3구'의 하락이 두드러졌다. 강남구는 지난달 12일 0.05% 떨어져 오름세가 꺾인 뒤 26일 0.12% 떨어지는 등 3주 연속 하락세다. 서초구도 12일 -0.2%, 19일 -0.21%, 26일 -0.3% 등 낙폭이 커지고 있다. 송파구는 19일 0.14% 떨어진 데 이어 26일 0.16% 하락했고 강동구도 26일 0.13% 떨어졌다.

전문가들은 강남권 전세하락 여파의 원인으로 위례신도시 입주를 손꼽았다. 송파구 장지동 G부동산 관계자는 "위례신도시 입주 전에는 인근에서 전세매물을 찾아보기 어려웠다"며 "강남권 거주자들이 위례신도시를 대체지역으로 감안하고 있다는 증거"라고 설명했다.

최근에는 정부가 강남권 집값 상승을 의식한 '재건축 안전진단' 기준 강화로 재건축 사업에 제동을 걸면서 북위례 흥행에 힘을 싣고 있다.

이 관계자는 "강남접근성이 뛰어나고 강남보다는 집값이 저렴한 만큼 강남 수요자들이 북위례 분양에 상당수 몰리지 않을까 싶다"고 예상했다.

▲과천지식정보타운, 택지 '로또청약'

위례신도시와 함께 전문가들이 가장 주목할만한 단지로 꼽는 과천지식정보타운은 올해 분양시장에 파란을 몰고올 지역이다. 과천지식정보타운은 135만3090㎡ 면적에 8160가구(단독주택 포함)와 지식기반산업단지 등이 들어서는 단지다. 절반이상인 4315가구가 공공주택으로 민간 아파트는 3636가구만 공급되는 만큼 1순위 청약이 치열할 전망이다.

상한제를 적용받는 지식정보타운의 평균분양가는 약 2500만~2500만원대가 점쳐지고 있다. 최근 과천의 평균 아파트 시세가 3.3㎡당 3400만원대인 점을 감안하면 약 1000만원 가까이 가격이 저렴하다. 최근 분양한 과천주공 7-1재건축의 분양가는 3.3㎡당 평균 2955만원이었다. 

당첨만 되면 1억~2억원을 호가하는 웃돈을 만질 수 있는 만큼 청약자들의 쇄도가 예상된다.

지식정보타운은 올해 수도권 내 최고청약률까지 점쳐지고 있다. 과천 당해지역과 수도권 등 기타지역을 일정 구분 없이 같은 날 1순위 청약을 진행하기 때문이다. 청약가점만 높다면 당첨가능성이 상당한 만큼 과천지역은 물론 인근 수도권, 강남등에서도 수요가 몰릴 것으로 보이기 때문이다.

전체 물량의 30%를 과천에서 1년 이상 거주한 자에게 우선 공급하고, 이외 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 나머지 서울 수도권 등 거주자 50%를 공급한다. 

타지역 청약자 못지 않게 과천지역 청약자들도 이번 지식정보타운을 눈여겨 보고 있다. 올해 재건축 물량이 1만여가구에 이르는 만큼 과천지역 청약자들은 선택의 폭이 넓지만 최근 정부의 금융권 규제 등이 이들의 시선을 지식정보타운으로 돌리게 한 듯 하다. 

실제 지난 1월 분양한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'의 경우 1순위 당해지역 청약에서 9개 주택형 가운데 2개 주택형(84A·T 타입)이 미달됐다. 최근 과천에서 분양한 단지들 가운데 첫 당해지역 미달이다.

과천 별양동 인근 B부동산 관계자는 "한 채당 10억원이 넘는 아파트로 중도금 보증 대출을 받지 못하는 부담을 느끼는 과천 수요자들이 상당한 것 같다"며 "상대적으로 훨씬 저렴한 지식정보타운 청약을 위해 통장을 아낀 과천 수요자들이 더러 있다"고 귀띔했다.