[아산·천안=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "정부 집값 규제가 탁상공론이란 생각이 드는 대표 사례가 여기 천안시 차암동과 아산시 산동리 일대에요. 길이 10m 정도 다리를 경계로, 차암은 '조정대상지역'인데 산동은 '비규제지역'이에요. 덕분에 '아산 한라비발디 스마트밸리' 분양이 잘 될 것이라 전망해요. 규제 거의 없는 아산 땅이나 천안 생활권 누리면서 사니까요. 양쪽의 집값도 '키맞추기' 하겠지요." (차암동 C모 공인중개업소 대표)

"온라인에 온갖 이야기가 많아요. 천안3공단 그리고 아산 소규모 노후 공장촌 사이 부지에 짓는단 험담과, 학교 부지가 옆에 있지만 언제 짓겠냐면서 교육청의 전세버스 타고 동덕초로 통학한단 이야기까지 말이지요. 다만 이렇게 험담 많은 곳들을 '욕세권'이라 하잖아요. 청약 경쟁자 줄여본다며 이상한 얘기를 확산시키는 사람들 많은 동네. 조만간 매곡리에 예미지 분양한단 소식은 알지만 일단 여기를 청약할까 싶어요." (청약의향자 K모 씨)

정부가 여러 정책 시도를 하고 있지만 전국 주요 택지 집값은 내릴 기미가 전혀 없이 꾸준히 상승하는 모양새다. 하지만 그러할 수록 규제의 강도는 점점 세지고 규제의 범위와 종류도 계속 늘어난다.

이런 최근 상황에 정부의 규제가 없거나 매우 적은 곳을 가리키는 '비규제지역'이 주목받고 있다. 청약 자격이 헐겁고 세대주 외에 세대원의 청약도 가능, 금융권의 대출 가능액수 및 규제 항목도 적고, 전매 가능 시점도 멀지 않은지라 투자 형태로 관심 갖는 사람들이 적지 않기 때문이다. 

코리아신탁(시행사)과 한라(시공사), 청암에이앤씨(위탁사) 등이 충남 아산 음봉면 산동리234-2 일원에 공급할 '아산 한라비발디 스마트밸리'는 행정구역상 비규제지역 아파트면서, 천안시 시내 생활권이고 단지 주변에 코스트코 천안점을 필두로 많은 근생시설이 이미 갖춰져 주목을 받는다. 

'아산 한라비발디 스마트밸리'는 지하 2층-지상 최고 27층, 총 11개 동, 전용면적 54-84㎡(세부 8개 평면) 998가구 규모로 지어진다. 남향 또는 동향 집이 다수인 전용 84㎡ 이하 아파트 단지인 것이다.

◇비규제지역 아산시에 건설하지만 다리 건너면 바로 천안

충남 동북부의 천안시와 아산시는 많은 면에서 교류가 활발한 도시다. 게다가 두 도시는 천안아산역의 주변처럼 외지인이라면 경계를 바로 파악하기 어려울 정도로 연담화된 곳이 적잖다. 수도권 위례신도시의 내부나 대구경북권의 대구 수성구 고산동 및 경북 경산시 중산동, 부산경남권의 부산진해경제자유구역(BJFEZ : 부산 강서구 및 경남 창원시 진해구) 느낌 경계가 여기저기 산재해 있는 것이다.

'아산 한라비발디 스마트밸리'를 비롯한 '스마트밸리' 이름의 아파트 단지가 복수로 생겨날 아산시 음봉면 산동리와 인근인 천안시 서북구 차암동도 서로가 연담을 '앞둔' 곳이다.

그나마 산동천 때문에 경계의 구분은 어렵지 않은 두 곳은, 공사는 이미 일찌감치 마쳤지만 정식으로 개통하지 않은 산동교(많은 사람들이 이미 도보로는 이용)로 두 지역의 이동이 꽤 쉽고, 동쪽에 적잖은 대규모 공장때문에 천안 내 다른 동 지역 시가지와는 떨어진 차암동 입지상 더욱 연담될 수밖에 없다.

차암동과 천안의 다른 동 지역 이격은 차암동을 언급시 '3공단(천안3공단)과 시내 반대편인 코스트코 있는 블럭 근처' 등으로 지칭하는 사람도 있을 정도인 현실로써 확연해진다.

이처럼 다른 동 지역 생활권 등과 거리가 있는 차암동의 입지는 차암동에 독립 상권이 하나 생길 수밖에 없도록 했다. 4개 단지의 총 4600가구 아파트 및 주변 빌라, 큰 사업체 등이 계속 생기자 이 지역의 주요 도로인 3공단6로(시내버스 81번 운행도로) 주변에 각종 근린생활시설 건물이 여럿 들어섰다. 그리고 개별 건물 내에는 병원과 자녀가 다닐 학원, 대기업의 슈퍼마켓과 각종 식음료점이 입점했다.

건재한 천안 차암동 상권은 '아산 한라비발디 스마트밸리'의 정착에 도움을 준다. 아파트 근린생활시설 건물과 주변 건물에 인프라 형성이 늦을 지라도, 차암동에 간다면 근린생활시설 이용은 가능해서, 당장 이사 와도 일상 생활에 불편 느껴질 일은 없기 때문이다.

차암동에서 학원과 병원이 많이 입점한 건물은 우리은행의 천안산단지점이 입점한 곳과 그 건너 자리의 건물이다. '아산 한라비발디 스마트밸리'와 700여m 떨어진 곳이다. 횡단보도를 쉽게 잘 건널 수 있는 연령이라면, 어린이라 할지라도 어렵지 않게 오갈 거리다.

◇천안 생활권이나 아산시 땅에 짓는 아파트

사실상 천안 차암 생활권 아파트인 '아산 한라비발디 스마트밸리'. 전술한대로 아파트 완공 후 이미 지어진 교량인 산동교가 개통시, '아산 한라비발디 스마트밸리'의 관할 행정구역은 아산시이나 천안 동(洞) 지역 수준으로 천안 인프라도 이용 가능해진다.

다만 그렇다 해도 '아산 한라비발디 스마트밸리'는 분명 아산에 짓는 아파트다. 증명서 뗄 때와 집 주소 쓸 경우를 빼더라도, 만약자녀가 있다면 아산 아파트란 점을 분명히 느끼게 된다. 자사고(북일고)나 특목고(충남예고) 또는 특성화고(실업고) 등에 진학하거나, 운동부가 있는 학교를 가고자 천안 학교로 진학하는 경우를 제외하곤 자녀가 다닐 학교의 배정이 모두 아산에서 이뤄진다.

'아산 한라비발디 스마트밸리'의 장점들 중 하나는 '초품아'(초등학교를 품은 아파트)이다. 견본주택이 지어진 자리가 초등학교가 지어질 부지로, 학교의 북쪽 및 서쪽 경계가 '아산 한라비발디 스마트밸리'와 연접(학교 동쪽 경계는 산동천과 접하며 학교 남쪽 경계는 산동교 연결 도로에 접함)한다.

문제는 학교 부지가 있어도 학교가 언제 지어질지 알기 어렵단 것이다. 최근 전국 웬만한 교육(지원)청은 출산율 저하 등에 의한 학령기 인구 감소 때문에 학교 신설을 극도로 꺼린다. 중학교나 고등학교는 물론이고 초등학교도 이런 상황은 크게 다르지 않다. 전세버스를 임차하고 통학버스로 사용해 학생들을 통학하게 하더라도 말이다.

만약 '아산 한라비발디 스마트밸리'에 접한 학교부지에 초등교 신설이 지연된다면, '아산 한라비발디 스마트밸리' 거주 아동은 4㎞ 가량 떨어진 동덕초로 배정된다. 1997년 11월에 준공된 '한라아파트'의 인근에 있는 학교로, 역사는 50년이 넘지만 현재 학년별 2개 학급만 있어 교실 여유가 있다.

'아산 한라비발디 스마트밸리'에 접하는 부지에 학교가 제때 지어지지 않게 된다면 차암초 배정이 되기를 기대하는 사람들도 적잖다. 하지만 이는 현실이 되기 어렵다. 차암초가 천안시는 물론 충남도로 범위를 넓혀도 손꼽히는 과밀 학교이기 때문이다. 올해 입학한 1학년의 경우 13학급 309명일 정도며, 또한 교내에 증축할만한 공간도 없다. 아산 학생을 넘겨받을 여건이 되지 않는다.

이에 대해 아산교육지원청은 "산동리 스마트밸리 아파트 입주로 초등학교를 신설할 계획은 있지만 학령인구 조사 후 최종 결정된다."면서 "아파트 청약을 하려는 분은 동덕초교 배정을 염두해야 한다. 차암초 배정 가능성은 없다"고 말했다.

이어 "오히려 차암동 어린이의 산동리 신설 초교 배정 가능성은 적잖다. 학령인구가 다소 적게 조사되어도, 차암동(천안)-산동리(아산) 공동학군 지정시 학교 신설은 수월해질 수도 있다."면서 "천안교육지원청이나 아산시·천안시 등과 논의 후 결정되겠지만, '아산 한라비발디 스마트밸리'는 물론 스마트밸리의 아동은 동덕초교의 배정도 염두해야한다. 입주자모집공고에도 그렇게 나왔을 것이다. 물론 동덕초교로 배정될 경우 원거리 학교인만큼 버스 수송 계획이 있다."고 덧붙였다.

'아산 한라비발디 스마트밸리'에 사는 중학생은 동암리 '아산더샵레이크시티 3차' 단지에 둘러싸인 음봉중(공립 남녀공학)에 배정된다. 음봉중은 학년당 6~7학급이 있고 학급당 25명 전후 학생이 있다. 아산시 내 고등학교는 총 10개교로, 원거리인 온양권 5개교(모두 일반계)와 둔포읍 1개교(아산전자기계고)를 제외하면 배방읍 2개교(모두 일반계)와 탕정면 2개교(충남외고(공립 특목고), 충남삼성고(자율형 사립고))가 '아산 한라비발디 스마트밸리'에서 통학이 가능한 학교다.

◇84㎡형 3억원 초중반…시세차익 기대 가능할까?

'아산 한라비발디 스마트밸리'의 정규 절차 청약접수를 통한 분양 성패에 대해서 지역 대다수 공인중개사 전망은 거의 일치한다. 청약접수 통한 경쟁률을 기준으로 전용면적 84㎡ 주택형은 당연히 높겠고, 다른 주택형은 크게 높지는 않겠지만 미분양되지도 않는다는 것이다.

이는 ▲차암동 스마일시티 아파트들이 정착돼 오래 형성된 생활권 '곁불 쬐기' 가능한 데라는 장점 ▲스마일시티 아파트보다 새로 짓는 아파트란 연식 강점 ▲조정대상지역인 천안과 달리 비규제지역인 아산 지역에 짓는 아파트란 정부 규제책으로 인한 입지적인 요소 ▲'한라비발디'라는 크게 뒤처지지 않는 브랜드 등이다.

스마일시티는 '천안한화꿈에그린스마일시티'('14.10 준공, 1052가구), 'e편한세상스마일시티'('15.3 준공, 1024가구), '천안스마일시티효성해링턴플레이스'('16.1 준공, 1318가구), 'e편한세상스마일시티2차'('16.8 준공, 1269가구)로 구성된다. 유명 브랜드의 건설 대기업이 1000가구 이상 대규모 아파트 단지를 근래 연이어서 건설한 것이다.

다만 '아산 한라비발디 스마트밸리'의 입주 시점인 2024년 1월에는 10년차 단지도 등장한다. 직장 등의 요인으로 차암동 또는 차암동 주변에서 살려 하는 사람은 '아산 한라비발디 스마트밸리'가 대안일 수도 있다. ('공기가 나쁠 것이란 선입견'과 달리 살기 좋은) 차암동과 주변 지역의 갈아타기 수요가 다수 기대가 된단 것이다.

자녀의 학교 배정이 애로일 수는 있지만, 학교 배정을 빼곤 사실상 천안 생활권이면서 행정구역상 아산이라 조정대상지역 아닌 비규제지역의 단지임도 청약흥행에 호재다. 많은 사람이 청약할 여건이 되기 때문이다. 실제 6월 청약 접수를 받았던 '헤링턴플레이스스마트밸리' 아파트 단지가, 이런 장점에 모든 주택형이 1순위 마감됐다.

이 아파트는 3.3㎡당 분양가가 평균 1049만원 정도이다. 전용면적 84㎡ 주택형의 분양가가 3억1300만-3억5570만원에 책정됐다. 발코니 확장비는 500만원 정도이며, 천정형시스템에어컨 설치비는 최대로 책정하면 794만8000원, 공기청정기와 간접조명시설 등을 포함한 인테리어 부문 유상옵션 총합은 최대 설정하면 대략 1700만원 정도(1693만6000원)이다.

이에 따라 전용 84㎡ 집의 수분양자가 실제로 건설사에 내야 할 돈은 최대로(가전 유상옵션 제외) 3억8558만4000원이다. 이는 스마일시티 단지 중 '초품아'라 최고액에 매매되는 '천안스마일시티효성해링턴플레이스'의 전월 실거래가 4억1000만-4억2300만원(모두 10층 이상)에 비해 차이가 적다.

스마일시티 단지들과 비교시 프리미엄(분양가 대비 차익) 예상액은 미미하게 느껴진다. 투자를 목적으로 분양을 받고자 했다면 프리미엄 정도는 크지 않을 수도 있다.

단 차암동 스마일시티와 산동리 스마트밸리를 합쳐서 총 8000가구 규모의 미니신도시급 택지가 정착되면, 지역 시세는 성성동 또는 백석-불당 일대 시세에 연동될 수도 있다. 지역에선 이를 기대하는 눈치며, 이들 지역 전용면적 84㎡ 아파트의 실거래가는 6억원 전후로 2억원 가량 차이가 난다.

차암동 H모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양할 '아산 한라비발디 스마트밸리'는 인근의 차암동 아파트 단지에 어떻게든 연동될 것이다. 생활권의 연계는 확실하고 거래시세 연동도 유력하다. 불당-백석-성성 시세에 못 맞춰도, 스마일시티 대비 8년여의 건물 연식차이가 있어 현재 스마일시티 매매가와 '아산 한라비발디 스마트밸리' 분양가가 비슷해도 '아산 한라비발디 스마트밸리' 매매가는 분양가보다 높게 오를 것이라 프리미엄 기대가 박살날 일은 없을 것이다."라고 전망했다.

한편 '아산 한라비발디 스마트밸리'는 17-18일 특별공급 청약접수를 진행했고, 19일-20일 각 일반공급 1순위 및 2순위 청약접수, 27일 당첨자 발표 순으로 청약일정이 진행된다. 계약은 9월6-10일 이뤄진다. 이 아파트는 전국 산업단지 내 공급 아파트여서 전국 청약이 가능하나, 아산 청약자에 우선 공급된다. 1순위 청약 자격은 세대주나 주택수에 무관히 만 19세 이상 및 청약통장 가입 기간 6개월 이상, 주택형별 예치금 충족 시 주어진다.