인기 주택형은 조합원 차지에 일반분양 10채 중 9채가 전용 59㎡형
59㎡ 일반분양, 비선호 동호수에 집중 배치로 특공서 10채 중 9채 미달

◇'달서 SK VIEW' 아파트 서쪽인 107동과 108동의 사이에서 서→남동 구도로써 바라보는 아파트 공사현장. (사진=이준혁 기자)
◇'달서 SK VIEW' 아파트 서쪽인 107동과 108동의 사이에서 서→남동 구도로써 바라보는 아파트 공사현장. (사진=이준혁 기자)

[대구=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "조합원 집과 일반분양 집의 차이가 너무 커요. 74㎡B형과 전용면적 84㎡ 이상의 평면에 일반분양 물량이 없음은 물론, 59㎡형은 모두 고속도로 조망 위치인 서·남쪽 자리며, 74㎡A형도 101동 1호의 19채 빼곤 위치 좋다 보기 어려워요. 서쪽동이긴 해도 107동 1호의 집은 남동향인데, 26채 중에 4채만 일반분양돼요. 재건축 아파트임은 아는데 정도가 심하단 생각네요." (청약의향자 L모 씨)

"대구의 공급과잉은 중구와 동구가 심각하나 달서구는 아직 아파트 수요자가 있지요. 이 단지는 역과 1㎞ 정도 거리라 '역세권'이라 얘기를 하기 좀 많이 애매한 위치, 일반분양 물량과 조합원 물량의 차이가 크다는 것입니다. 59㎡의 소형이 비인기 동호수여서 청약하려는 사람이 많지 않을 것으로 보이네요." (감삼동 S모 공인중개업소 대표)

한때 어느 곳이 됐건 매우 뜨겁게 달아오르던 대구광역시 아파트 청약 열기. 하지만 올해 대구는 아파트 수요자들의 '옥석가리기'가 진행되면서 단지별 희비가 크게 갈린다. 정규 청약접수 기간에 미분양되는 물량이 등장하는 것은 물론, 무순위와 잔여세대의 청약에도 미달되는 사례들이 잇따르는 것이다. 지난해와는 천양지차다.

물론 최근에도 인기가 많은 단지는 성황리에 정규 청약접수 절차를 종료한다. 각각 만촌동과 죽전동서 지난 5월 청약접수 절차를 했던 '만촌역 태왕더아너스' 및 '죽전역 에일린의뜰'이 대표적이다.

다만 이런 열기의 청약접수 단지는 올해 흔치 않았다. 도심권에 좋은 브랜드면 규모가 소규모며, 대규모에 좋은 브랜드면 입지가 아쉬운데, 수요자들이 이런 점을 죄다 가려가면서 청약을 하는 것이다.

SK건설이 달서구 본리동 현대백조타운과 주변의 부지를 재건축해 만드는 아파트 '달서 SK VIEW'('달서 SK뷰')를 공급한다. 극소수 뺀 다수가 남향 위주 배치인 이 단지는 지하 2층-지상 29층, 총 9개 동, 전용면적 59-102㎡1196가구 규모다. 일반분양은 전용 59-74㎡형으로 전체 건립가구의 44%인 526가구다.

특히 이 단지는 일반분양물량의 10채 중 9채가 전용 59㎡형인 데다 이들 가구가 비선호 동호수에 집중 배치된 까닭에, 순위 내 마감이 불확실한 실정이다.

실제 7일 특별공급에서 전용 59㎡형은 10채 중 9채가 미달사태를 빚으면서 일반공급 1순위 청약전선에 빨간불이 켜졌다. 반면 전용 74㎡A형은 3.55 대 1의 경쟁률로 100% 소진된 바 있다.  

◇'달서 SK VIEW' 견본주택. 단지 공사현장 동북쪽 모서리에 지어졌다. (사진=이준혁 기자)
◇'달서 SK VIEW' 견본주택. 단지 공사현장 동북쪽 모서리에 지어졌다. (사진=이준혁 기자)

◇서쪽은 먹자거리 지나 고속도로, 동쪽은 모텔촌, 남쪽은 노후 주택가

'달서 SK VIEW'가 지어질 위치는 보는 시각에 따라 상당히 달리 여겨질 만하다.

서쪽은 왕복 6-8차선 길인 용산로(남쪽 학산로7길로 연결)로, 도로 건너편에는 빌라촌과 먹자거리가 있고, 그 블럭의 서쪽은 중부내륙고속도로지선(옛 구마고속도로)이다. 

동쪽은 왕복 1-2차선 길인 대명천로51길이며 도로의 건너 지목은 중심상업지역이다. 그래서 각종 상공업 시설 건설이 가능한 이 곳의 현 모습은 술집 포함 식음료점, 5곳의 자동차 정비소, 10곳이 넘는 모텔, 다양한 빌라 등이다.

남쪽은 제1종일반주거지역으로 노후한 주거지다. 42년차 태양아파트(60가구)와 41년차 대아아파트(95가구), 41년차 구마아파트(71가구), 31차 영생아파트(32가구)가 대표적인 노후 주택이다. 

북쪽은 죽전역 남서쪽 역세권으로 2010년 8월 준공된 주상복합인 '대우월드마크웨스트엔드'를 필두로 주변에 여러 아파트와 오피스텔을 군데군데 짓는 곳이다. 장동초 남쪽에 자녀들이 다닐만한 50여 곳의 학원들이 몰려있다.

고속도로 인근일 경우 소음과 분진 피해가 예상된다. 다만 고속도와의 사이 지역에 적잖은 면적의 완충지대가 있다면 상황은 확연히 달라진다. 주거지로 꽤 큰 장점이다.

중심상업지역은 자금이 있고 의지가 있다면 높은 건물을 지을 수 있다. 다만 현재는 주거지를 고려시 많은 사람이 싫어하는 모텔이 즐비하단 사실이 꺼려진다. 미래에 일대 모습이 달라질 것인지는 지켜볼 일이다.

제1종일반주거지역 지목의 노후 주거지는 나쁘게 보면 소득수준 차이가 매우 극명하게 갈리는 곳이고, 좋게 보면 요즘 시쳇말로 '뻥뷰'(건물로 가릴 것 없이 뻥 뚫린 조망권) 확보가 가능한 곳이다. 다만 죽전역서 시작해 남하하는 개발 붐이 이 곳에 닿을 경우에는 조망이 가려지게 되는 경우가 생길 수 있다.

이처럼 '달서 SK VIEW' 부지의 주변은 장점과 단점이 겹쳐지는 곳도 즐비하며 달라질 여지도 적잖다. 10년 이후의 '달서 SK VIEW' 주변이 '달서 SK VIEW' 주민의 입장에서 좋은 곳이 될지 아닐지는 예측이 어렵다. 

◇'달서 SK VIEW'에 거주할 어린이가 통학할 대구덕인초등학교. 사진 가운데 나무 뒤로 세 동의 일반 건물도 있다. (사진=이준혁 기자)
◇'달서 SK VIEW'에 거주할 어린이가 통학할 대구덕인초등학교. 사진 가운데 나무 뒤로 세 동의 일반 건물도 있다. (사진=이준혁 기자)

◇'달서구답게' 생활편의시설은 멀지 않은 곳에 존재

'달서 SK VIEW'의 주소는 '대구광역시 달서구 와룡로15길 86(달서구 본리동 433)'다.

본리동은 가로로 긴 동인데, 서부정류장과 성당네거리가 가까운 동쪽과 용산역과 죽전역이 가까운 서쪽이 구분된다.

'달서 SK VIEW'은 후자다. 북서쪽 109동 기준 용산역 3번출구 거리가 900여m고, 북동쪽 102동 기준 죽전역 2번출구 거리가 1.3㎞ 정도다. 성당네거리는 2.5㎞쯤에 달한다. 단 두 역과 '달서 SK VIEW'가 도보 가능거리는 맞지만 '역세권'이라는 표현이 적합한지는 논란이 있을 수 있다.

대구시에서 가장 인구가 많고 사람 거주하기 좋은 곳이 적잖은 데인 달서구답게, '달서 SK VIEW'의 주변에는 생활편의시설이 오가기에 멀지 않은 곳에 있다.

자녀들이 다닐 학원가는 전술한대로 장동초 남쪽에 적잖다. 또한 이 장기로를 쭉 따라 동쪽으로 이동하면 나오는 본리초교 주변에도 학원이 적잖다.

병의원은 죽전역 주변에 50여곳 있다. 건물 한 채를 통째로 병원으로 쓰는 곳도 있고 신경과나 정신건강의학과를 비롯 흔치 않은 진료과목 의원 등도 있다.

대형마트는 용산역 북쪽 홈플러스(성서점)과 하나로마트(성서점) 등이 있으며, 도보거리의 대형 슈퍼마켓은 대백마트(장기점), 나이스식자재마트, 장보고식자재마트(감삼점), 드림마트(본리점, 이상 도보거리 順)이 있다. 아파트 상가가 활성화가 되지 않더라도 생활에 불편은 거의 없다.

'달서 SK VIEW' 거주 어린이들의 배정 초등학교는 남동쪽의 덕인초교다. 단지 남동쪽 동인 104동을 기준으로 덕인초 서쪽의 쪽문까지(정문은 동쪽에 위치함) 150m 정도 거리로 멀지 않다. 다만 어떤 건물에 배정되느냐에 따라서 교내 고저(高低) 차를 느낄 수 있다. '달서 SK VIEW'와 다르게 남동쪽은 땅 곳곳에 고저차가 있다.

가까운 중학교와 고등학교는 대건중, 효성중, 대건고, 효성여고(이상 사립), 새본리중, 성당중(공립, 이상 효성여고 이외 모든 학교 남녀공학) 정도로 꼽을 수 있다. 성당중(공립)이나 대구광역시 신청사 인근 경암중, 원화중, 상서중, 경화여고, 원화여고(이상 사립, 이상 '여고'와 대건고 이외 모든 학교는 남녀공학)도 통학할 만하다.

◇'달서 SK VIEW' 견본주택 앞에 놓여진 단지 장점 홍보용 패널. (사진=이준혁 기자)
◇'달서 SK VIEW' 견본주택 앞에 놓여진 단지 장점 홍보용 패널. (사진=이준혁 기자)

◇59㎡형 4억원 전후…시세차익은?

지역 중개업계는 '달서 SK VIEW'가 많은 취약점에도, 결국 어떤 식으로든 올해가 끝나기 전에 완판이 이뤄질 것이라고 전망한다.

역과 가깝다고 하기 애매하나 1㎞ 이내이며, 전용 84㎡ 이상 면적의 평면은 하나도 남김 없이 죄다 조합원의 몫이고 74㎡ 평면은 몇 없으며 59㎡ 평면이 일반분양 물량의 다수이지만 소형평면도 나름의 청약 수요가 있고, 전국 주요 브랜드나 TK권 주요 브랜드는 아니어도 'SK VIEW'면 좋게 평가받는 아파트 브랜드란 사실은 분명하기 때문이다.

'달서 SK VIEW' 일반분양은 59㎡ 487가구(A형 354가구 및 B형 133가구)와 74㎡ 39가구(모두 A형)로 소형 평면 위주다. 지역에서 선호하는 전용 84㎡ 등 중대형은 없다. 게다가 이들 일반분양물량은 '남동동동향'이라고 할만한 101동의 1호라인(74㎡A) 외에는 죄다 단지 내 서쪽 또는 남쪽에 배치됐다.

이 아파트는 3.3㎡당 분양가가 평균 1738만원 정도다. 전용 59㎡ 기준, 실제 분양가는 3억7220만-4억3760만원이며, 발코니 확장비는 1100만원(A형) 및 1200만원(B형), 천정형시스템에어컨 설치비는 339만~642만원, 유상옵션 항목은 모두 선택시 977만원(A형) 또는 877만원(B형)이다.

이에 따라 전용 59㎡ 집의 수분양자가 실제로 건설사에 내야 할 돈은 최대로 4억6435만원(A형) 또는 4억5369만원(B형)이다.

이는 지난 5월 성황리에 분양을 마무리한 죽전역 북동쪽 블럭의 죽전3구역 재건축 아파트인 '죽전역 에일린의뜰' 59㎥(일반분양 83가구) 최대 납부액 4억8128만원(분양가 4억1900만-4억4500만원, 발코니 확장비 2700만원, 유상옵션 최대총액 928만원)에 비해서 약간 저렴한 수준이다.  

감삼동 D모 공인중개업소 대표는 "온라인 게시판은 물론 중개업소를 찾아 상담받는 사람들 중에도 '너무 티 나는' 배치로, '달서 SK VIEW' 준공 이후 미래에 대해 상담하는 분이 적잖다. 청약통장을 써서 분양받아도 괜찮은 단지냐는 것이다."라면서 "나는 상담 오는 손님께 '확신이 없다면 이번에는 넘기시라'고 말한다. 다만 59㎥가 필요한 분들, 미래에 집값이 더 오르게 된다고 보는 분들 등이 많다. 달서구 평지에서 진행될 이 분양은 동구처럼 미분양 현상이 나와 건설사와 조합이 고생하는 일은 생기지 않으리라 생각한다."고 전망했다.

죽전동 E모 공인중개업소 대표는 "이번에 분양하는 '달서 SK VIEW'는 SK건설이 이름을 SK에코플랜트로 바꾸고 분양하는 첫 재건축 아파트다. 상징성이 꽤 있는데 아파트 잘 지으리라 본다."면서 "온라인 곳곳에 '조합원이 맛있는 부위 다 먹고 맛없는 부위로만 남은 단지'란 얘기가 많은데, 성서공단과 가까운 곳이라 59㎥ 찾는 수요 적잖을 것이다. 동구 몇몇 지역처럼 모델하우스 짓고 1년 넘게 두는 악성 미분양은 되지 않으리라 본다."고 말했다.

한편 입주 예정연월이 오는 2024년 6월인 '달서 SK VIEW'는 6일 특별공급 청약접수를 시작으로 7일 및 8일 일반공급 1순위 해당지역 및 기타지역 청약접수, 9일 일반공급 2순위 청약접수, 15일 당첨자 발표, 10월4-7일 계약체결 순으로 분양 일정을 진행한다. 대구는 지난해 12월18일 이후로 전역이 조정대상지역으로, 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 60%와 50%로 제한되며 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매시 50% 단일 세율 적용 등의 각종 부동산 규제를 받고 있다.

◇'달서 SK VIEW' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)
◇'달서 SK VIEW' 주택형 및 분양가. (정리=이준혁 기자)

 

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