[경기 광주=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "경기도 광주도 이제 3.3㎡당 분양가 1500만원 이상의 시대가 오는군요. 비싸단 생각 들어요. 5년 전쯤 분양가 얘기하면 '라떼'('나때는'을 변형한 '과거 이야기 꺼내는 꼰대' 의미의 유행어) 소리를 듣겠지요. 그래서 그래도 어떤 곳인지 알고 청약 여부를 결정하자 생각해 들렀어요. 그런데 고민이 됩니다. 숲세권은 좋은데 초등학교 멀고 송전탑이 산지에 보이네요." (청약의향자 J모 씨)

"분양가가 저렴하지는 않지요. 그런데 기존 집값과 분양가가 오르지 않은 곳이 있나요? '두산위브 광주센트럴파크'는 단점이 없는 것은 아니나 장점도 몇몇 있지요. 초등학교 멀지만 중학교가 코앞이고, 역세권 아니지만 도로망은 좋아요. 단 최근 하락장이란 말 슬슬 들려오니까, 직접 살펴보시고 심사숙고하시길 권합니다. " (경안동 B모 공인중개업소 대표)

최근 부동산 시장에 집값이 상투를 찍고 내리막길이라는 '하락장'의 말이 슬슬 들리는 중이다. 근래 몇 년간 '영끌'이란 부동산 신조어가 나올 정도로 많은 사람이 주택을 찾았고 이같은 수요 증대에 따라 집값은 끝없이 올랐지만, 요즘 발표되는 각종 통계는 서울과 수도권 주요 지역까지 하락 분위기를 마구 뿜어낸다.

급기야 분양 시장도 지난 가을과는 다른 한기가 느껴진다. 분양가는 비슷하거나 올랐지만, 청약접수자 수나 경쟁률을 보면 동일권역의 분양 물량에 예전과 확연히 다른 숫자가 보인다. 이같은 현상이 일시적인 진통일지 하락장으로 변화하는 모습인지, 결과는 지켜봐야 할 것이다. 

경기도 광주도 예외가 아니다. 고공행진에 매수세가 짙은 관망세로 돌아서자, 집값이 정점을 찍고 매매가 뜸하다. 이런 경기도 광주 청약과열지역에서 탄벌동두산위브지역주택조합(시행사)과 두산건설(시공사)이 경기도 광주시 탄벌동 437-1과 일원에 '두산위브 광주센트럴파크' 아파트를 공급한다. 지하 3층-지상 29층, 6개 동, 전용면적 59-84㎡(세부 3개 평면) 총 693가구(일반분양 653가구) 규모의 단지다.

지역에선 이 아파트의 분양가가 3.3㎡당 평균 1562만원으로 인근 광주 송정동에서 HDC현대산업개발이 광주지역 역대 최고가로 분양한 '광주행정타운 아이파크'(1,560만원)를 약간 웃돈다. 역세권 아닌 도시 외곽에 자리하고 지역 주택 부동산 시장이 하락장인 상황에 아파트의 분양이 수월히 되겠냐는 얘기도 들려온다.

반면 모든 가구가 실수요자 많은 전용면적 84㎡ 이하 평면이 들어서며, 성남이천로나 경충대로 지나면 성남이라는 점에서 수요층은 많이 있기에 분양은 어떻게든 마칠 것이라고 여기는 견해도 있다.

◇도시 외곽 비역세권 숲세권

'두산위브 광주센트럴파크'의 최대 장점은 단연 녹지다. 단지 북서쪽으로는 흔히 국수봉 자락에 자리하는 이 단지는 남동쪽에 2025년 예정으로 '중앙공원'(가칭)으로 개발되는 산지가 보인다.

이같은 녹지의 장점은 건설사가 적극 내세운다. 아파트 이름에 '센트럴파크'를 넣었을 정도다. 분양 안내 온라인 홈페이지 상에도 '입지환경' 항목과 '프리미엄'을 강조 중이다.

북서쪽 산지는 단지와 사실상 접한다. 거주민의 교통 편의를 위해 단지 북서쪽 경계 바깥으로 작은 도로를 낼 계획이 있고, 이는 단지배치도 이미지에서도 표현되지만, 이 도로의 건너는 곧 산지다. 

또한 이 산지는 쉽게 개발될 일 없을 것이란 게 지역의 중평이다. 단지의 북서쪽에는 주민의 기피시설인 대형 송전탑이 자리하는 게 입지 흠결의 하나다.

2025년 예정으로 중앙공원이 설치되는 남동쪽 산지는 도로 등으로 다소 떨어져 있다. 이 산지는 101동과 정상지인 해발 150m 지점 기준으로 600m쯤 떨어진 위치라, 101~103동 및 105동 '두산위브 광주센트럴파크'의 고층 집이면 창문 밖으로 어렵지 않게 보일 위치다. 

◇탄벌중은 지척이나 탄벌초는 1.1㎞ 도보 이동

'두산위브 광주센트럴파크'와 가장 가까운 학교는 바로 아파트 건너편 블록의 탄벌중학교다. 지난 2005년 3월 개교한 공립 남녀공학 중학교로, 근래 아파트가 다수 지어진 지역의 학교답게 3개 학년 41학급에 전교생 1300명 정도 학생들이 재학 중이다.

학급당 평균 31.3명(탄벌중 공식 온라인 홈페이지 수치 기준)이기에 현재 기준의 과밀학급 학교에 해당되나, 최근 개교 17여년 만에 급식실과 체육관이 지어지면서 많은 부분 학습환경 개선이 이뤄졌다는 평가가 존재한다.

중학교가 통학이 쉬워 편리한 점이 장점이라면 어린이집은 단지 주변에 여러 곳에서 운영되어 등록하기 쉬운 점이 장점이다. 

'두산위브 광주센트럴파크'의 가구수가 500가구 이상이라, 주택법 35조에 따라 단지의 내부에 어린이집 설치가 이뤄지며, 해당 시설은 영유아보호법에 12조와 관련 시행령 등에 따라서 국공립어린이집 형태로 운영된다.

이밖에도 벌원교차로 남쪽의 '통큰에듀파크어린이집'처럼 대형 단독 건물로 운영 중인 어린이집(사립), 광주시노인복지관 건물 내의 광주어린이집(공립), 기타 아파트 1층 등지에 있는 가정 어린이집이 여럿 존재해 어린이집은 '적잖게 있다'는 평이다.

'두산위브 광주센트럴파크'에 사는 자녀들의 최대 교육 문제는 초등학교 배정에 있다. 남서쪽 벽산블루밍 1·2단지(359가구 및 357가구, '11.7 준공)나 경남아너스빌 1·2단지(435가구 및 450가구, '11.7 준공) 거주 어린이들이 배정되는 벌원초가 아닌 탄벌초로 배정 예정이기 때문이다.

벌원초는 언덕길을 지나야 하지만 길에 인도가 설치돼 있고 도로를 지나는 차량이 많지 않기에 사고에 대한 우려가 적지만, 탄벌초를 가기 위해서는 인도 없는 회안대로 서쪽 도로변을 지나서 수시로 차량이 많은 이배재로를 횡단해야만 한다. 거리도 최단 도보 기준 1.1㎞로 결코 짧지 않다. '초품아'(초등학교를 품고 있는 아파트)가 아닌 것도 아쉬운데 '초멀아'(초등학교가 멀리 있는 아파트)인 것이다.

지역에서는 이 지역에 새 초등학교가 생길 가능성은 희박하다 본다. 근래 출산율이 매우 낮기에 정부 중앙투자심사 통과가 매우 어려운데, 지역 신설 가구수 기준선을 4000가구로 보기 때문이다. 결국 '두산위브 광주센트럴파크'서 사는 어린이들은 초등학교 통학이 쉽지 않을 것으로 전망된다.

이밖에 고교는 멀고 유치원은 적다. 광주고등학교(남학교), 광주중앙고등학교(남녀공학, 이상 공립)경, 화여자고등학교, 경화여자잉글리시비즈니스고등학교(이상 사립) 모두 3㎞ 전후 거리로 도보 통학은 사실상 어렵다. 주변 유치원은 초등학교 병설 어린이집을 빼면 동보아파트 내부 누리유치원, 광주시립중앙도서관 인근의 한솔유치원이 전부다.

◇전용 84㎡ 분양가, 확장 및 옵션 합치면 5억원 중후반

'두산위브 광주센트럴파크'는 모든 가구가 남서향 또는 남동향 등의 남향 위주로 배치됐다. 전체  693가구 중 271가구가 전용면적 59㎡ 평면으로, 422가구가 전용면적 84㎡ 평면으로, 각각 구성된다.

이 아파트의 세 주택형은 다 3개의 방과 2개의 욕실 그리고 안방 내 드레스룸 등 공간을 갖춘 4베이 판상형의 평면이다. 59㎡형(271가구) 평면은 기본 면적이 좁기는 하나 침실1(안방)에 접한 드레스룸이 넓고, 84㎡A형 평면은 침실4(알파룸)가 있으며, 84㎡B형 평면은 침실4(알파룸)는 없지만 많은 공간이 84㎡A형 대비 넓고 특히 주방 옆의 발코니가 넓다.

다만 발코니 확장비와 유상옵션 총합을 최대 항목으로 합산시 5000만원 전후로 계산된다. 이에 따라 수분양자가 건설사에게 실제 납부할 돈은 최대로 보면, 전용 59㎡ 4억원 초중반대와 전용 84㎡ 5억원 중후반대로 예상된다.

전용 84㎡ 분양가를 기준으로 보면, '두산위브 광주센트럴파크'의 분양가는 근래 인근 송정동서 분양했던 '광주행정타운아이파크' 분양가와 유사하며, 태전동의 태전지구 10년차 이하 아파트 매매가와 비교해서 2억원 가량이 싸다.

현지 일각에서는 이 단지의 분양가가 경기광주역 대표단지인 역동의 'e편한세상 광주역 2단지의 전용 84㎡의 실거래가(8억원대)보다 2~3억원 내외 저렴한 데다 최근 비규제 지역에서 선보이며, 청약광풍을 일으킨 분양한 '힐스테이트 초월역'의 분양가와 비슷하다는 사실을 환기, 흥행에는 어려움이 없을 것으로 내다보기도 한다.

지역에선 "탄벌동은 송정동과는 비교할 여지가 있어도 태전지구나 역동과는 비교하기 적합한 대상이 아니다"란 평가도 들린다. 광주시란 점만 같을 뿐 신도시급이 아닌 데다 역세권과 거리가 먼 도시 외곽에 자리, 투거가치가 크게 상이하기 때문이다.

역동 G모 공인중개업소 대표는 "'두산위브 광주센트럴파크'는 숲세권에 경기광주역과도 2㎞여 거리에 자리, 쾌적한 주거환경에 판교를 비롯한 성남 판교 등 수도권 광역교통망의 이용에 어려움이 없어 살기 적합한 아파트다."라며 "다만 고공행진의 집값에 편승, 분양하는 단지여서 향후 대세 하락기에 시세차익을 기대하기는 어렵다."고 말했다.

실제 'e편한세상 광주역 2단지'는 2년 전에 5억원에서 3억5,000만원 급등, 지난해 9월 역대 최고가 기록 이후 최근까지 거래가 전무한 실정이다. 

한편 '두산위브 광주센트럴파크' 분양은 14일 특별공급, 15일 일반공급 1순위 해당지역 청약접수, 16일 일반공급 1순위 기타지역 청약접수, 17일 일반공급 2순위 청약접수, 23일 당첨자 발표, 3월7일-3월10일 계약체결 순으로 이뤄진다. 입주예정시기는 2024년 8월이다.