참여연대의 주택임대차보호법개정연대가 더불어민주당 진성준, 최강욱, 최기상, 박상혁 의원과 19일(화) 오후 2시 국회의원회관 제9간담회의실에서 ‘세입자 주거 안정을 위한 정책 방안 모색 토론회’를 개최했다

지난 3월 28일 윤 당선자 대통령직 인수위원회(위원장 안철수)가 국토교통부의 업무보고 중 '임대차 3법'이 시장에 상당한 혼선을 주고 있어 폐지·축소하는 대신 등록임대사업자와 기업형민간임대주택(뉴스테이)을 활성화하겠다고 밝혀 세입자들의 불안이 커지고 있다. 

더욱이 올해 8월이면, 임대차법 개정 이후 1회 갱신청구권을 행사한 세입자들의 신규 계약 과정에서 임대료 부담이 커질 것이 우려되는 상황이다. 이에 주거시민단체들은 물론 더불어민주당과 정의당에서도 새정부의 임대차3법 후퇴 방안에 대해 반대 입장을 표명하고 있다.

국토부에 따르면 임대차법 개정 이후 갱신청구권 사용으로 세입자들의 갱신율이 높아졌고, 갱신 계약의 77% 이상이 임대료를 5%이하로 인상한 것으로 확인된다. 

그렇다고 해서 임대차3법의 사각지대와 미비한 점이 없는 아니다. 임대인 또는 그 부모와 자녀의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우 갱신청구권을 사용할 수 없는 한계가 있으며, 신규 계약에서는 임대료 인상률상한제가 적용되지 않아 갱신계약과 신규계약 간 이중가격이 형성되는 부작용도 나타나고 있다.

하지만 현행 임대차법에 문제가 있다고 해서 이를 개선하지도 않고 성급하게 임대차3법 폐지와 축소부터 언급하는 행태는 납득하기 힘들다는 것이 참여연대의 판단이다.

일각에서는 ‘계약갱신청구권’ 및 ‘전월세인상률상한제’의 도입이 전월세 가격 폭등의 원인이라고 주장하지만, 이를 뒷받침할 근거는 불충분하다. 오히려 급격하게 상승하던 전국·서울 전체 주택과 아파트 모두 전월세 가격이 2020년 7월 말 임대차법 개정 이후 일정 정도 완만해진 것으로 드러났다. 

임대차법을 개정하지 않았다면 더 급격한 전세가 상승세가 지속되었을 가능성도 배제할 수 없다. 전세가격 상승은 주택 매매가격 상승, 저금리와 풍부한 유동성 자금의 영향 등 여러 복합적인 원인이 반영된 것으로 추정된다.

반면, 인수위는 세입자 주거 안정을 위해 임대차3법을 폐지·축소하는 대신 민간임대등록과 민간임대주택 활성화가 필요하다는 의견을 내놓았다. 그러나 과거 정부들의 민간임대주택 제도는 세입자 주거 안정 보다는 임대업자들에게 이익을 가져다주는 것으로 귀결된 것이 현실이다. 

문재인 정부가 추진한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 임대사업자에게 금융, 세제, 사회보험료 감면 등 과도한 특혜를 주는 동시에 임대사업자에 대한 부실한 관리·감독, 세입자 보호와 관련한 임대차 행정 부재 등으로 다주택자들의 투기와 조세 회피 수단으로 악용된다는 비판이 컸다. 

결국 4년 단기임대와 아파트의 신규 임대등록을 폐지하기에 이르렀다. 과거 박근혜 정부가 전월세난 해결 방안으로 추진한 ‘뉴스테이’(기업형민간임대주택) 사업 역시 그린벨트 해제, 기금 출자 및 저리 융자, 용적률 상향 등 기업에 대한 각종 특혜를 주었는데, 임차인에게는 높은 임대료를 받고 8년 임대 후 분양전환하는 식으로 운영돼 공익 목적이 거의 없는 기업 특혜 사업이라는 비판을 받았다. 이 역시 공공성이 매우 낮은 정책으로 다른 나라에서는 유사한 사례를 찾아 볼 수 없는 비정상적인 사업이다.

‘OECD국가의 민간임대주택에 대한 규제 번역 보고서’에 따르면, OECD 44개 국가 중 최초 임대료(신규 임대차계약의 임대료) 수준을 규제하는 국가는 13개국이며, 정기적으로 임대료 인상에 대해 규제하는 국가는 23개국에 달한다.

또한 OECD 조사에 응한 40개 국가 중 26개국에서 민간임대주택의 최소한의 품질을 보장하기 위한 규제를 시행하고 있으며, 21개국은 대부분 안전, 건강, 위생과 관련된 임대주택의 최소 쾌적도(level of comfort) 수준을 규정하고 있는 것으로 나타났다. 해외 사례들을 살펴보더라도 임대차법 축소는 시대착오적인 발상이다. 

임대차법 개정 이후 갱신청구권을 행사한 세입자들이 신규 계약을 하기까지 4개월도 채 남지 않았으며, 정부와 국회의 대책 마련이 시급한 상황이다. 

이에 올해 8월 신규 계약을 해야 하는 세입자를 비롯해 주거 안정을 바라는 모든 세입자들을 위해 임대차법을 어떻게 개선해야 할지 논의하고, 등록임대사업, 뉴스테이 활성화가 임대차 안정을 위한 해법이 될 수 있는지 등 임대차 안정화 정책 전반에 대해 그 방안을 모색하는 것이 이번 토론회의 취지이다.

토론회는 임재만 교수(세종대 부동산학과)가 좌장을 맡고, 첫 번째 발제는 ‘임대차법 개정 이후 전월세 동향과 과제’을 주제로 최은영 소장(한국도시연구소)이 발표에 나서며, 두 번째 발제는 ‘민간등록임대, 뉴스테이 임대차 안정 방안될 수 있나?’를 주제로 이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)가 발제에 나섰다.

최은영 한국도시연구소 소장

최은영 한국도시연구소 소장은 “임대차법 개정 이후 경제지를 중심으로 개별 사례에 대한 자극적이고 단편적인 정보 위주의 언론기사가 많으나,신뢰할 수 있는 데이터에 기반해 임대차법이 주택 시장을 미친 영향을 종합적으로 분석하고 정책 대안을 만드는 것이 중요”하다고 밝히며 “한국도시연구소에서 국토교통부의 실거래가 자료 분석한 결과, ‘임대차3법’ 개정이 ‘전세의 월세화’, ‘전세 종말’, ‘전월세 폭등’의 원인이라는 주장이 허구라는 것이 드러났다”고 지적했다.

이어 “2020년 월별 전세가 추이를 살펴본 결과, 2020년 4월부터 7월까지의 전세가 상승추세가 지속됐다면 훨씬 더 높은 전세가 상승이 나타났을 것으로 추정되며, 오히려 임대차3법이 전세가의 급격한 상승 추세를 완화하는 역할을 하는 것으로 나타났다”면서 “임대차 시장 안정을 위해서는 신규 계약시에도 임대료 규제가 필요하며, 임대차3법 개정으로 임대주택등록제의 실효성이 크게 감소한 만큼 등록임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 폐지하고 임대주택 등록을 의무화해야 한다”고 주장했다. 

또한 “2020년부터 전세가율이 증가하면서 평균 전세가가 매매가보다 높은 현상, 이른바 ‘깡통전세’가 나타나고 있어 이에 대한 정책적 대응이 시급하다”고 강조하며, “무엇보다 세입자들의 건강과 안전을 위협하는 불법 쪼개기, 무단 용도변경 등 불법주택에 대한 관리 감독을 강화해야 한다”고 주문했다.

이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)

두 번째 발제에 나선 이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)는 “임대차법을 폐지하고 단기 임대사업자 제도를 부활하는 것은 임차인들의 주거권을 후퇴시키는 퇴행적 방안이며, 임대인의 이익을 고려한 제도 변경”이라고 밝히며, “문재인 정부가 아파트 등록임대를 시장 부작용으로 제외했는데 이를 다시 부활하겠다는 것은 소형 아파트 투기로 인한 시장 과열 현상이 재현될 수 있다”고 우려를 표했다. 

이어 “공공임대 재고를 단기간 확대할 수 없는 이상 민간임대 부문의 일정한 역할이 필하지만, 문재인 정부가 등록임대를 임대차법보다 선행한 것은 잘못으로 주택임대차보호법을 먼저 도입하고 그 추이를 지켜보며 등록임대주택 정책을 추진했어야 했다”고 지적했다. 

또한, “임대차 시장의 주거 불안을 해결하기 위해 박근혜 정부가 도입한 기업형민간임대주택(뉴스테이)은 민간사업자에게 주택도시기금 지원, 저렴한 공공택지 공급, 세제지원 등의 각종 특혜를 제공함에도 불구하고 민간사업자가 임대료를 높게 책정하고, 의무임대기간(8년) 종료 후 분양을 통해 높은 수익을 취득한다는 비판을 받았다”면서 “문재인 정부가 초기 임대료를 규제하고 일부 금융, 택지  등의 혜택을 축소하고 공공지원민간임대주택으로 전환했으나 여전히 임대료가 높은 편이며, 의무임대기간 종료 후 분양가격 제한이 없이 분쟁 가능성도 높은 문제가 있었다”고 소회했다.  

그러면서 세입자 주거 안정을 위해서는 ▲갱신횟수 확대 및 신규 계약에도 임대료 인상률상한제 도입 ▲임대차 행정 강화 ▲임대주택 등록 의무화 ▲10년 이상 장기 임대사업자 제도 유지 ▲임대사업자 과도한 특혜 폐지 및 재검토 등의 제도 개선이 필요하며, 무엇보다 공공임대 재고를 지속적으로 확충하는 것이 중요하다고 제시했다.   

마지막으로 “윤석열 정부는 무주택 세입자와 자가 점유자의 주거 안정을 최우선 정책 목표로 정하고 정책을 추진해야 하며, 이를 위해 주택임대차보호법 폐지와 같은 퇴행적 방법을 취해서는 안되며, 임차인 보호를 강화하는 방향으로 나아가야 한다”고 주문하면서 “특히 과거 실패를 경험한 뉴스테이와 민간임대주택 정책을 반복해서는 안 되며, 과도한 특혜 논란이 일고 있는 등록임대 정책은 실증 연구를 통해 제도 개선 방안을 마련해야 한다”고 덧붙였다.

이어진 토론에는 지수 위원장(민달팽이유니온), 서성민 변호사(민변 민생경제위원회),  이상영 원장(명지대 부동산대학원), 임성택 서기관(법무부 법무심의관실),  채한규 사무관 (국토교통부 임대차지원팀)이 패널로 참석해 열띤 논의를 이어갔다.

지수 민달팽이유니온 위원장

지수 위원장은 “세입자들은 유튜브와 온갖 포털사이트에서 검색해가며, 깡통전세를 피하고 전세사기를 당하지 않는 방법을 찾고 있으며, 세입자의 주거 안정을 위해 보증금 떼일 걱정을 덜어낼 방안을 마련하는 것이 중요하다”면서 “물론 신규 임대차를 규제하고 세입자의 계약갱신청구권을 더 확대해야 하며, 다수의 세입자가 겪는 보증금 불안 해소를 위한 대책이 마련돼야 한다”며 “이를 위해 새로 들어서는 윤 정부는 보증금 미반환 실태를 파악해 피해 방지 및 구제 방안을 수립해야 한다”고 강조했다. 

또한, “깡통전세와 전세사기 피해를 에방하기 위해서는 먼저 세입자의 정보 열람 권한을 확대해야 하며. 또 공인중개사가 임대차 계약의 위험성을 확인하고 세입자에게 설명하는 의무에 대한 실효성을 높이고 공인중개사에 관한 관리감독 체계도 구축해야 한다”고 피력하며, “임대차 분쟁조정이 제대로 처리되지 않으면 계약만료시 임대인이 세입자의 보증금을 일부를 공제하는 경우가 발생할 수 있으니 임대차 분쟁조정제도의 실효성을 높이도록 해야한다”고 강조했다. 

마지막으로 “임차인대표회의에 관한 지원과 권한을 확대해 세입자가 주거권을 온전히 누릴 수 있는 제도를 구축해 나가야 한다”고 방향을 제시하며 “임차권등기명령을 비롯해, 현행 보증금 관련 보호 장치를 면밀히 검토하고 사각지대에 놓여있는 사례들을 발굴해 제도의 개선점을 모색해 나갈 것”을 주문했다.

서성민 변호사(민변 민생경제위원회)

서성민 변호사는 “대통령직인수위원회가 차기정부를 구성하며 과거 실패와 문제를 경험했던 뉴스테이, 민간임대주택 정책을 논의하고, 개정 주택임대차보호법의 시행 2년이 되지도 않은 시점에서 무주택세입자의 주거안정을 위한 추가개정의 논의가 아닌 이를 폐지축소하려는 논의를 하는 것은 매우 부적절하다”고 비판하며 “개정 전후로 발생한 여러 가지 요인들이 겹쳐 임대차 3법만의 효과인지 여부가 다소 불분명 하였던 단계를 지나 임대차 3법의 효과 여부를 평가할 수 있는 단계이자, 개정된 주택임대차보호법이 정착됨에 있어 부족한 점들을 보완해가야 할 단계”라고 꼬집었다.

그러면서 세입자 주거 안정을 위한 주택임대차보호법 추가 개정 사항으로 ▲신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률 상한제를 도입 ▲임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상으로 확대 ▲임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 요건과 행사방법, 위반 시 제재사항 등을 보다 구체적으로 규정 ▲계약갱신요구권과 임대료 인상률 상한제의 실질적인 보장을 위해 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 갱신하는 경우에도 임대료 인상률 상한제 적용 ▲주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 기능을 강화하고, 임대료 조정 시 기준이 될 수 있는 표준임대료를 도입하는 것 등을 꼽았다.

이상영 명지대 부동산대학원 원장 

이상영 원장은 “우리나라 임대에 관한 법은 민간임대주택특별법과 주택임대차보호법 2가지가 존재한다”며 그 주요 문제점으로 ▲갱신청구권이 임대인의 자가 사용시 계약갱신 거부권을 인정해 계약갱신청구권이 무력화돼 임차인의 점유를 보장하는 수단이 되지 못하며 ▲계약갱신청구권이 제대로 작동하지 않기 때문에 임대료상한제의 적용도 문제점이 있다. ▲전국적으로 모든 임대주택을 대상으로 시행해 효과가 반감된 측면이 있고 ▲건설임대와 매입임대를 구별하는 논리가 불명확하고, 소급적용도 무리한 조치 등을 들었다.

이어 이러한 문제점을 고려할때 아래와 같은 개선 방안을 제시했다. 

임대주택의무신고제를 통한 임대주택데이터베이스를 구축한 이후 2가지 법의 적용이 이뤄지도록 정비할 필요가 있으며, 임차인 주거권을 후퇴시키는 것은 바람직하지 않지만, 현 제도가 주거권을 제대로 보장하지 못하기 때문에 발생한 문제를 어떻게 해결할 것인가가 중요하다.

임대료상한제는 계약갱신청구제도와 별도로 지나친 임대료상승을 막기 위한 제도로 운영돼야 하며, 장기매입임대아파트의 경우는 건설임대와 동일하게 민간임대주택특별법 대상으로 다시 환원하는 것이 바람직하고, 장기임대주택에 대한 과도한 세제지원을 재검토하는 것은 필요하다고 판단되며, 적절한 인센티브체계로 사업자들을 관리하는 방안을 마련할 필요가 있다고 보고 있다.

마지막으로 ”공공지원민간임대주택의 경우 현재 민간이 주체로 돼 있으나, 주택도시기금이 상당부분 투입됐다“며 ”이점에서 민간지분을 주택도시기금으로 매입해서 공공임대주택으로 전환하고, 장기임대주택으로 운영하는 방안을 검토하는 것이 필요하다“고 주문했다.