주택임대차 시장 바로세우기와 세입자 보호를 위한 대안 마련을 위한 정책토론회가 지난 24일 국회에서 개최됐다.

이날 토론회는 김두관 국회의원(더불어민주당, 경남 양산을)이 집값정상화시민행동, 정의당 서울시당, 더불어삶과 공동 주최했으며, 등록 임대사업자와 미등록 임대인 간의 공적 의무와 세제혜택의 불공정 해소, 집값 폭등 문제 해결을 위한 정책 대안을 모색하고, 이를 윤석열 정부에 공개적으로 제안하기 위한 취지로 마련됐다.

토론회는 안진이 더불어삶 대표가 사회를 맡고, 안숙현 정의당 서울시당민생센터장과 장석호 공인중개사가 각각 발제에 나섰다. 이어진 토론에는 조정흔 감정평가사(경실련 상임집행위원), 오건호 장책위원(집걱정없는세상연대), 송기균 대표(집값정상화 시민행동)가 패널로 참석하며 열띤 논의를 이어갔다.

안숙현 정의당 서울시당 민생센터장

먼저, ‘임대차 3법에 의한 임차인의 권리와 향후 개정방향’을 주제로 첫 발제에 나선 안숙현 정의당 서울시당 민생센터장은 “임차인은 1회 2년에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 계약갱신 청구시 임대인은 5% 범위에서만 보증금과 임대료를 올릴 수 있는 전월세 상한제가 적용되고, 올해부터 개정된 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해 6000만 원 이상의 전월세는 신고해야 한다”면서 “계약갱신시 5%의 상한제가 적용되지만, 신규계약시에는 상한 적용이 없으며, 신규계약과 갱신계약간 이중가격의 형성, 5% 상한률의 근거부족에 대한 설득력 부족, 임대인의 실거주목적에 의한 계약갱신 거절 등”을 주택임대차보호법의 한계로 지목했다.

그러면서 “상담을 통해 가장 많이 발견된 문제를 해결하는 방법으로 개정안을 제안하겠다”며 “우선, 임대차의 룰을 정하고 표준임재료, 관리비 등의 산출을 책임지는 독립적 기구인 주택임대차위원회의 구성, 모든 임대사업자의 등록 의무화, 그리고 표준임대료 제도와 합리적인 전월세 상한제 적용 등”을 주택임대차보호법의 개정방향으로 제시했다.

정석호 공인중개사

다음, 두 번째 발제에 나선 장석호 공인중개사는 ‘임대차 3법 개선안과 민간임대주택 정책에 대한 개선안’을 제시했다.

장석호 공인중개사는 “2020년 7월 기존 임대차보호법에서 유명무실해진 보증금 5% 증액 제한을 시행하기 위해 계약갱신청구권을 도입했으나, 계약갱신청구권의 횟수를 1회로 제한함으로써 임대차기간을 2년에서 4년으로 2년 연장하는 효과를 발휘하는 데 그쳤다”며 “신규계약에 대한 규제가 없어 2년 후 보증금을 대폭 인상하는 것을 규제하지 못함으로써 서민 주거안정에 제한적인 효과만을 발휘하는 임대차 3법의 문제점”을 제기했다.

그러면서 “신규계약을 포함한 모든 임대차계약에 보증금 5% 증액을제한하며, 신규계약의 경우 전세가격을 공시가격의 80% 또는 매매실거래가의 60%로 제한한다”면서 “신축건물의 경우 토지가격과 표준건축비를 반영한 원가의 60%로 제한하되, 분양아파트의 경우 분양가격의 60%로 제한하는 내용을 골자로한 임대차 3법 개선안”을 제시했다.

아울러, “모든 임대차계약에 보증금 5%증액 제한을 적용할 경우 사유재산권 침해 등 임대인의 반발이 예상된다”며 “민간임대주택에 관한 특별법을 개정해 모든 임대주택에 대한 등록제를 시행함과 동시에 일정한 임대요건을충족한 임대인들에게 세제혜택을 제공함으로써 임대인들의 반발을 해소할 수 있다”고 예상했다.

장 공인중개사는 “주택임대 사업자 등록시 과다한 혜택을 제공함으로써 여유자금을 가진 사람들의 주택 매입을 유도했고, 그 결과 주택가격이 급등했다”며 “임대기간(최대 10년) 동안 매도하지 못하게 함으로써 주택시장의 ‘매물잠김’ 현상을 유발해 주택가격 상승이 지속되는 원인으로 작용했으며, 또한 주택임대사업자들에 대한 불필요한 행정규제로 주택임대사업자들의 불만을 야기했다”고 진단했다.

이어 “올해 6월 1일부터 민간 임대주택에 대해 전월세신고제가 전면 시행됨으로써 사실상의 모든 임대주택 등록의무화가 시행되고 있다”고 밝히며 “주택임대사업자에게만 과도한 세제 혜택을 제공할 이유가 없어졌으므로 현행 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하고, 사실상의 등록의무인 전월세신고 의무를 수행하는 모든 민간 임대인에게 일정한 세제 혜택을 제공하는 것이 합리적”이라고 강조했다.

그는 “500만명 이상의 미등록 임대인은 주택소유 기간에 따라 양도소득의 일정비율을 공제받는 장기보유특별공제 외에는 세제혜택이 없는데, 52만 등록 임대사업자들은 모든 세금을 거의 내지 않는 엄청난 특혜를 받는 것을 납득할 국민은 없을 것”이라고 지적했다.

조정흔 감정평가사

이어진 토론에서 조정흔 감정평가사(경실련 상임집행위원)는 “이번 정부의 임대차 보호대책은 주로 임차인의 권리강화 측면보다는 임대인의 혜택 확대에 방점이 맞춰져 있는 것으로 보인다”며 “안숙현 민생센터장의 주택임대차보호법의 개정 방향에 추가로 임대인 실거주 퇴거요청에 대한 요건 강화, 임차인 구제방법 확대방안, 임대인 혜택확대 보다는 임차인의 주거 안정이 중심에 놓여야 할 것”이라고 제안했다.

또한, “정부 스스로 전세시장 하향 안정세, 월세비중 상승, 임차인 우위시장으로 진단해 임대료의 급격한 상승 유인이 별로 없는데 상생임대 제도를 강화해 다주택자를 포함, 주택소유자에게 양도세 혜택을 주는 것, 갱신만료 임차인 강화와 전세대출지원 확대는 의문”이라며 “임대주택 공급의 확대 목적이 임차인이 부담 가능한 비용으로 안정적인 주거를 위한 것이어야 하나 주로 임대업자를 위한 혜택(법인세, 종부세, 양도세 등)으로 보인다”고 지적했다. 

오건호 집걱정없는세상연대 장책위원

오건호 장책위원(집걱정없는세상연대)은 “일부에서 2020년 전월세 급등의 원인으로 임대차 3법을 지목하고 윤석열 정부도 같은 취지에서 전월세 3법의 개정을 주장하고 있으나, 이는 잘못된 비판"이라며 "오히려 임대차 3법의 효과를 주목하고 부족한 점을 보완하는 방향으로 논의를 모아가야 한다”고 피력했다.

그러면서 “지금  필요한 대응은 전월세 이중가격체제를 해소해 세입자들의 전월세 부담 증가를 방지하고, 모든 계약에 계약 갱신권이 적용되도록 조속한 법개정이 이뤄져야 한다”고 강조했다.

송기균 집값정상화 시민행동대표

송기균 대표(집값정상화 시민행동)는 “문재인 정부에서 집값을 폭등시킨 가장 큰 원인은 등록 임대사업자(법상 주택임대사업자)에 대한 세금특혜 정책이었다”며 “이에 집값정상화 시민행동은 문재인 정부에 등록 임대사업자에 대한 세금 특혜를 폐지해 짒값을 정상적인 수준으로 하락시키도록 요구했다”며 윤석열 정부와 국회에 주택임대차 시장 바로 세우기와 세입자 보호를 위한 6가지 정책대안을 제시했다.

송 대표가 제시한 6가지 정책 대안은 ▲현행 전월세신고제를 등록제로 전환하고, 전세보증금 6000만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하 주택을 포함한 모든 임대주택에 등록 의무화 ▲신규 계약을 포함한 모든 임대차계약에 전월세 인상의 5% 상한제를 적용하고, 신규 임대차계약의 경우 전세가를 공시가의 80% 또는 실거래가의 60% 이내로 제한 ▲미등록 임대인들도 등록 임대사업자와 대등한 공적의무를 부담하므로 공정조세 원칙에 부합되도록 등록 임대사업자에 대한 세제 혜택을 전면 폐지 ▲등록 임대사업자에 대한 세제 혜택 폐지와  행정 규제도 폐지도 병행 ▲모든 임대차계약에 5% 상한제를 적용함으로써 임대인의 이익을 침해한다는 주장이 나올 수 있으므로 그에 대한 대가로 모든 임대인에게 합리적인 수준의 세제 혜택을 제공 ▲교통이 편리한 지역에 장기공공임대주택의 공급 확대 등이다.

한편, 통계청의 ‘2020년 인구주택총조사’에 의하면, 전국의 전월세 가구는 804만 가구이며, 이 중 등록 임대사업자가 임대한 주택에 거주하는 가구는 2020년 6월말 현재 약 160만 가구이며, 임대사업자수는 약 52만 명이다. 전국 804만 임대주택 중 등록 임대사업자가 소유한 160만 가구를 제외한 임대주택은 644만 가구로 미등록 임대인수는 500만 명이 넘을 것으로 추정된다.

지난 2020년 7월 개정된 임대차 3법에 의해 모든 임대인은 4년간 전월세 인상에 5% 상한제를 적용받고 있다. 

또한, 올해 6월 1일부로 시행된 전월세 신고제로 거의 모든 임대인이 사실상의 등록의무를 이행하고 있다. 이로써 등록 임대사업자(법상 주택임대사업자로 지칭)와 미등록 임대인의 공적의무가 대등하게 됐다.

이처럼 등록 임대사업자와 미등록 임대인의 공적의무는 대등해졌지만, 세제 혜택은 천양지차라는 지적이다. 등록 임대사업자들은 ‘재산세와 종부세의 100% 감면, 양도세 100% 감면 또는 장기보유특별공제 70%, 임대소득세 75% 감면, 건강보험료 80% 감면’ 등 지구상 어느 국가에도 없는 집 부자 세금 특혜를 누리고 있다. 

이에 반해 미등록 임대인들은 모든 주택 소유자들에게 적용되는 양도세 장기보유특별공제 30% 외에 다른 세제 혜택이 없는 실정이다.

이에 김두관 의원은 “그간 꾸준히 등록임대인의 전방위적 특혜 폐지를 주장해 왔다”며 “집부자들 특혜주는 등록임대사업자 혜택부터 폐지해야 한다”고 강조했다.

그러면서 “주택소유자에 대한 공정한 과세 토대 위에 주택 정책방향을 만들어가야 윤석열 정부가 주장하는 ‘공정’에도 부합할 것”이라고 덧붙였다.