"말도 많으나, 순위 내 마감은 무난할 듯합니다"(천왕동 E 공인중개사). "터무니 없는 분양가여서, 줍줍이 유력합니다."(오류동 주민)
서울시 구로구 오류동 213-1번지 일대에서 분양 중인 '천왕역 모아엘가 트레뷰'의 분양가 적정성 논란이 한창이다.
일각의 현지 중개업계는 이 단지 분양성에 긍정적이다. 할인 분양 중인 '칸타빌 수유 팰리스'의 복사판이라는 일부 지적과 달리 부정적이지만은 않다.
E 공인중개사는 "3.3㎡당 분양가가 3,000만원에 육박, 지역 역대급 분양가의 논란에 휩싸인 건 사실이다"며 " 30~40세대가 7호선 천왕역 초역세권에 주목, 2순위로 넘어가는 않을 것으로 보인다"라면서 다소 호의적이다.
이 단지의 행정 용어상 사업명은 '천왕역세권 국민임대주택 도시정비 재개발'으로 다소 길다. 단지는 지상 26층, 4개 동에 전용면적 44~84㎡의 중소형 아파트가 모두 440가구 규모다.
전용 67~84㎡의 분양아파트가 전체의 61%인 269가구, 전용 44㎡형의 공공임대가 39%인 171가구다. 일반분양은 전체 건립 가구의 32%인 140가구다. 전용 44㎡형의 임대는 분양아파트와 엘리베이터를 대부분 함께 사용하는 전형적인 소셜믹스 공동주택이다.
일반분양의 3.3㎡당 분양가는 평균 2,975만원으로 주력형인 전용 84㎡형의 분양가는 10억8,100만원이다. 구로구에서 동시성으로 분양 중인 가리봉동 113-1번지 '남구로역 동일 센타시아'(3.3㎡당 평균 3,207만원)보다 200여만원 저렴한 편이다.
현지에서는 일부 분양가에 대한 저항 심리가 구로구 서남부 원도심에 신규 아파트 분양이 뜸한 사이에 인근 항동과 천왕 등 SH 조성 택지 내 저렴한 아파트가 분양된 데 따른 것으로 풀이했다.
인근 K 공인중개사는 "오류동 인근 천왕지구의 전용 84㎡형이 10여년 전에 3억 초반 선보인 데 이어 5년 전 항동지구의 같은 형 분양가가 4억5,000만원 내외로 공급된 바 있다"면서 "이들 지구의 저렴한 분양가를 잘 알고 있는 지역이기에 이번 단지의 분양가에 대해 적잖이 저항감이 있는 게 사실이다"고 밝혔다.
이어 "천왕과 항동 등 2개 지구의 아파트의 실거래가가 분양가에 2배 이상 상승, 8~10억원 내외 형성 중이다"며 "향후 오류동과 온수동 궁동 등 구로구 서남부 원도심 재개발에서 분양 예정인 신규 아파트의 분양가도 '천왕역 모아엘가 트리뷰'에 비해 낮을 것으로 보지는 않는다"고 전망했다.
현지 무주택 실수요자는 지나친 고분양가라고 지적, 청약성적이 시원치 않을 것으로 본다.
현장에서 만난 김 모(38·오류동)씨는 "서울시가 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 확대하기 위해 천왕역세권 도시정비사업에 용적률 확대 등 다양한 혜택을 부여한 것으로 알고 있다"면서 "시행사인 조합이 일반분양분의 분양가를 고가로 책정, 조합원 이익만을 극대화시켰다"면서 '배채우기'식 도시정비 재개발사업에 대한 지자체의 철저한 관리 감독이 아쉽다고 꼬집었다.
사실 이 단지는 서울시가 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 '종'을 상향, 용적률이 430%에 이른다. 나아가 시와 구로구는 이 역세권 개발사업의 조기 착공을 위해 사업 시행을 둘러싼 인허가에 앞장선 바 있다.
E 공인중개사는 "실제 이 단지 조합원은 일반분양가의 절반 이하에 분양받은 것으로 알고 있다"며 "지금의 집값 하락세가 이어질 때는 조합원이 일반분양가보다 저렴한 가격에 입주권을 내놓을 소지가 농후하다"고 지적했다.
실제 '천왕역 모아엘가 트리뷰'는 일반분양 아파트사업에서 수익성을 극대화, 조합의 이익을 챙겼다. 일반분양 입주자모집공고 상에 140가구의 분양대금이 2,900억원에 육박, 총 440가구의 사업계획인가 시에 총사업비(1,764억원)보다 64% 부풀려져 있다. 일반분양 140가구분 대지비는 1,100억원으로 전체 면적의 보상비(240억원)보다 4.5배로 과도하게 높은 편이다.
현지에서는 이 단지 청약 시의 유의사항으로 소규모 고밀도여서 주거환경이 쾌적하지 않은 점과 함께 △선호 동호수의 조합원 선점 △저층 배정 동호수의 열악한 일조권과 조망권 △단지 앞 오리로 6차로 차량과 도로 하부 지하철 7호선 전철의 소음과 진동 등을 지적했다.
구로구에서는 천왕역세권 정비사업에 이어 △천왕2역세권정비사업 △현대연립재건축 △궁동 213-21 우신빌라 재개발 △온수역세권 개발 등이 활발히 추진 중이다.
이 단지는 현재 줍줍을 거듭하는 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스'와 같이 최고 40%의 중도금 무이자를 적용 중이다. 그러나 10억원이 넘는 전용 84㎡형은 최고 20%에 그치는 데다 그 것도 계약자의 신용상태가 나쁠 때에는 무이자 혜택을 받을 수 없기 힘들다.
서울 서남부에 원도심 재개발의 흥행은 10억원이 넘는 전용 84㎡형에 달려있다는 게 현지의 중론이다.
[스트레이트뉴스 이준혁 기자]