전세사기 여파로 시작된 전세값 상승의 풍선효과와 금리인하 기대감에 자극받아 주택 거래가 회복되고 서울을 중심으로 아파트 가격이 들썩이며 가계대출이 빠르게 증가하고 있다. 이 가운데 7월부터 위기상황 변동성을 감안, 대출 한도가 줄어드는 ‘2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제가 어떤 영향을 줄지 관심이 모인다. 이 밖에도 은행들이 가계대출 증가를 막기 위한 전방위 카드를 꺼낼 채비를 하고 있어 주목된다.

16일 금융권에 따르면 은행권은 7월 1일부터 일제히 새로 취급하는 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도를 '2단계 스트레스 DSR'에 맞춰 산출한다.

DSR은 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

다만 지난 2월 26일부터 이른바 '스트레스 DSR' 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 적용하기 시작했다. 결과적으로 기존보다 총 대출 규모가 줄어들게 된다.

다음 달부터 실행되는 2단계 스트레스 DSR에서는 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어든다.

2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정된다.

한은 통계에 따르면 5년간 최고 금리는 5.64% 수준이지만, 5월 예금은행 가중평균 가계대출 금리가 아직 공표되지 않았다.

5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트(p)를 넘으면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 된다. 반대로 격차가 1.5%p에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p로 결정된다.

가능성이 큰 1.5%p를 표준 스트레스 가산 금리로 가정하면, 2단계에서는 변동형·혼합형(5년 고정 이후 변동금리)·주기형(5년 주기 고정금리) 상품별로 현재 금리에 각 0.75%p·0.45%p·0.23%p를 더해 DSR을 계산하게 된다.

시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 일제히 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과다.

한 시중은행의 사전 모의실험 결과, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5000만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2000만원 정도 대출 한도가 더 깎인다.

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억7700만원(연간 원리금 1999만원=원금 942만5000원+이자 1056만5000원)까지 빌릴 수 있다.

하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. 4.75%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억5700만원으로, 1단계(3억7700만원)보다 2000만원 줄어든다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1200만원(3억8500만원→3억7300만원), 700만원(3억9200만원→3억8500만원)으로 변동형 상품보다 작다.

변동형(1.5%×100%×50%=0.75%p)보다 혼합형(1.5%×60%×50%=0.45%p)에, 혼합형보다는 주기형(1.5%×30%×50%=0.23%p)에 더 적은 스트레스 금리가 더해지기 때문이다.

더구나 2단계부터 은행권 주택담보대출 뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 만큼, 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 예상된다.

내년 1월 1일 이후 '3단계 스트레스 DSR' 규제가 시작되면 대출 문턱은 더 높아진다.

표준 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%, 2단계 50%를 거쳐 3단계 100%에 이르는 데다, 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지기 때문이다.

A씨의 변동금리 주택담보대출 한도를 단계별로 추산하면 ▲ 1단계 스트레스 DSR 적용 3억7700만원 ▲ 2단계 3억5700만원 ▲ 3단계 3억2300만원이다.

결국 A씨가 변동금리를 계속 선호할 경우, 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 5400만원(3억7700만원→3억2300만원)이나 깎이는 셈이다.

이 모의실험에서는 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%p로 가정됐다. 이는 현재 금리 추세로 미뤄 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 실제 격차를 다시 따져도 하한선(1.5%p)을 밑돌 가능성이 크기 때문이다.

지난 12일 열린 은행권과 금융당국·한국은행의 가계부채 점검 회의에서도 스트레스 DSR 확대는 다시 들썩이는 가계대출에 대한 주요 대책의 하나로 거론됐다.

한 시중은행 관계자는 "당국은 금리 인하 기대, 주택거래 회복 등으로 가계부채 증가세 확대가 예상되는 만큼, 가계대출을 경제 성장률, 은행별 증가 목표 이내에서 안정적으로 관리해달라고 요청했다"며 "갚을 수 있는 만큼 빌려주고(스트레스 DSR), 처음부터 나눠 갚는(분할 상환) 대출 관행이 특히 강조됐다"고 전했다.

아울러 정책대출 상품 관리, DSR 예외 대출 등의 문제도 거론된 것으로 알려졌다.

다른 은행 관계자는 "대출이 늘어난 이유 중 하나가 디딤돌·신생아 대출 등 정책금융인 만큼 관련 조건이나 한도를 조정할 필요가 있는지도 논의됐다"며 "당국은 DSR 적용 예외 대출(전세자금 대출 등)에 대한 관리도 당부했다"고 말했다.

논의 내용으로 미뤄 만약 앞으로 각 은행의 가계대출 증가율이 연초 금융 당국에 제출한 '2% 안팎' 목표를 뚜렷하게 넘어설 경우, 개별 은행은 자체적 금리 인하와 대출 한도 축소 등도 서두를 가능성이 있다.

한 시중은행 관계자는 "당행의 가계대출이 현재 경영계획을 초과한 상태"라며 "주요 증가 부문인 주택 관련 대출 물량의 관리를 통해 하반기 가계대출 감소를 유도할 예정"이라고 밝혔다.

예상대로 하반기 이후 갈수록 은행권과 당국의 가계대출 억제 수위가 높아지면, 금융소비자 입장에서는 변동금리가 아닌 주기형이나 혼합형 금리를 선택하는 게 확실히 유리하다는 게 은행권의 조언이다.

실제로 KB국민은행의 월별 신규 주택담보대출을 금리 형태별로 나눠보면, 스트레스 1단계가 시작된 직후인 3월 7.7%에 불과했던 주기형 상품의 비중은 5월 23%까지 커졌다.

은행 관계자는 "고정금리 대출 비중을 늘리려는 당국의 관리 기조에 따르기 위해 각 은행도 주기형 상품의 금리 조건 등을 최대한 유리하게 설정할 수밖에 없다"고 설명했다.

[스트레이트뉴스 장석진 기자]