청약홈, 1순위 청약서 평균 90.28 대 1 '올해 강남 로또 최하'
방배5구역, 강남권 비선호 입지에 현금부자 통장만 '만지작'
서초구청, 분양가 상한제 심사 소홀로 고분양가 방치 '의혹'
"강남권에서 선호하지 않은 입지에 분양가마저 비싼 편인 데, 선방한 성적이다."
로또 분양으로 1순위 세 자릿수 청약성적을 이어온 서울 강남권에서 두 자릿수 경쟁률에 그친 현대건설의 '디에이치 방배'에 대한 현지 평가다.
27일 한국부동산원 청약홈은 현대건설이 서울 서초구 방배2동, 방배5 주택재건축구역에서 일반 분양 중인 이 단지가 650가구(특별공급 제외) 모집에 5만8684명이 신청, 평균 90.28 대 1의 경쟁률을 보였다고 밝혔다.
분양가 상한제 적용의 합리적 분양가로 로또 분양으로 불리던 강남 3개 구의 청약 아파트 가운데 가장 저조한 성적이다. 삼성물산이 앞서 강남구 도곡삼호와 인근 신반포 15차에서 선보인 '래미안 레벤투스'(402.97), '래미안 원펜타스'(527.33)의 4~6분의 1 수준으로 연초 신반포 4지구에 '메이플자이'(442.32 대 1)의 5분의 1에 그친 부진한 성적표다. 비규제 지역으로 지난달 공덕1구역에서 공급한 '마포자이힐스테이트 라첼스(163.95 대 1)의 절반 수준이다.
M 중개사는 "현대건설의 '디에이치 방배'가 동작·관악구와 맞닿은 입지에 낡고 오래된 다세대·다가구가 모여있는 방배2동에 자리, 강남권에서 선호도가 낮은 곳이다"면서 "금수저 등 현금부자가 청약하는 강남권에 공급물량이1000가구가 넘는 데다, 현대건설이 명품으로 내세운 '디에이치'여서 그나마 청약성적이 괜찮게 나온 것으로 본다"고 평가했다.
이어 "이 단지의 수익성 지표인 비례율이 245%로 강남권에서 최상위권이어서 조합과 현대건설의 수입이 짭짤했다"면서 "반면 일반분양가가 강남권에서 선호도가 높은 신반포와 잠원 등과 비슷하게 책정, 강남권 로또 아파트 가운데 시세 차익이 낮은 단지에 속한다"고 밝혔다.
방배5 주택재건축구역은 일반분양의 재원조달 문턱도 높은 편이다. 계약금 20%에 계약자 신용으로 중도금도 대출해야 하는 등 현금 부자가 아니면 재원조달이 힘든 상황이다. 현지에서 '강남 3개 구에 10억원이 웃도는 시세 차익의 분양가상한제 적용 아파트가 대기, 현금부자가 방배5구역에 청약통장 사용을 아꼈다'고 귀띔한 배경의 하나이기도 하다.
'디에이치 방배'는 지하 4층~지상 33층, 29개 동, 전용면적 59~175㎡에 모두 3064가구 규모다. 일반분양은 전용 59~114㎡에 모두 1244가구에 이른다. 일반분양 가운데 추첨제로 당첨자를 선정하는 가구수가 438가구로 올해 상한제 적용 일반분양 가운데 최대 단지다.
3.3㎡당 분양가는 6503만원으로 '래미안 원펜타스'(6741만원)와 '메이플자이'(6691만원)에 비해 200여만원 안팎 낮은 데 불과하다. 주력형인 전용 84㎡의 채당 평균 분양가는 21억6400만원으로 '래미안원펜타스'(22억4700만원)보다 8000만원 낮은 데 불과하다.
전용 59㎡형도 '메이플자이'의 같은 형(17억3600만원)에 비해 같은 폭의 차이가 나지 않는다. '메이플자이'의 일반분양은 전용 84㎡형이 전무, 비교할 수 없으나 '래미안 원펜타스'와 같이 로또 아파트로 불리던 강남구 우성도곡 재건축인 '래미안 레벤투스'의 같은 형보다 5000만원 낮은 데 그친다.
서초구청에 따르면 방배5구역의 총사업비는 불과 3년 만에 2.5배 급상승했다. 실제 이 단지는 지난 3월 사업계획승인 변경 시 총사업비가 4조6000여억원으로 2021년 5월 사업 승인 때의 1조8000여억원에 비해 무려 2조8000억원 늘었다. 서초구청이 분양가 상한제 심사 과정에서 과도한 분양가에 대해 제대로 심의를 하지 않았다는 의혹 제기가 나오는 배경이다.
반면 이 기간에 5구역의 공시지가는 불과 38% 상승에 그치면서 조합원에게 조세의 절감토록 한 데 이어 23년 7월에는 구역 내 초등학교 신설을 백지화하면서 해당 용지를 1종 일반주거용지에서 2종 일반주거용지로 종상향, 특혜시비를 불러일으키기도 했다.
한편 서울 서초·송파구 등 분양가 상한제를 적용하는 연내 강남권 신규 분양은 8개 단지에 일반물량 물량은 2338가구에 이른다. 3.3㎡당 7209만원에 분양가를 확정한 롯데건설의 '청담 르엘'을 비롯해 '래미안 원페를라', '아크로 리츠카운티', '잠실 래미안 아이파크'이 대기 중이다.
[스트레이트뉴스 함영원 기자]