"주변 노후 주택이 많은 까닭에 이른바 '얼죽신'의 희소성은 있으나, 당초 전망보다 1~2억원 고가 분양이어서 조기 완판은 어려울 것으로 보인다" (고척동 B 중개사)

지난해 시공능력평가 3위 대우건설과 4위 현대엔지니어링이 서울 고척동에서 처음으로 손 맞잡은 합작 단지를 선보인다. 서울 서남권 정비사업의 핵심 축으로 떠오른 고척동 일대에 18년 만에 공급되는 1군 브랜드 단지 ‘고척 푸르지오 힐스테이트’가 주인공이다.

한국부동산원 청약홈은 대우건설(대표이사 김보현)과 현대엔지니어링(대표이사 주우정) 컨소시엄이 서울특별시 구로구 고척4구역주택재개발정비사업을 통해 고척동 148-1번지 일원에 공급하는 ‘고척 푸르지오 힐스테이트’가 이달 19일 특별공급을 시작으로 본격 분양에 나선다고 밝혔다.

단지는 지하 3층 지상 25층 10개 동에 전용 39~114㎡형이 모두 983가구 규모로, 이중 59~84㎡의 중소형 576가구가 일반분양 물량이다. 주택형별로는 59㎡형 452가구(A~D형), 84㎡형 124가구(A~C형) 등이다.

분양가, 구축 대비 2~3.5억 고가...미래 봐야

3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 59㎡와 84㎡ 등 2개 형이 3821만원, 3668만원이다. 이들 주택형의 채당 평균 분양가는 9억5720만원, 12억2854만원이다.

발코니 확장비는 59㎡와 84㎡ 등 2개 형이 평균 1181만원, 1341만원으로 이를 포함한 주택형별 실제 평균 분양가는 59㎡와 84㎡가 각각 9억6901만원, 12억4195만원으로 올라간다.

인근에 분양가를 직접적으로 비교할 만한 단지는 없지만, 이 단지 59㎡형의 실제 분양가 9억6901만원은 양천구청역이 더 가깝고 지난달 8억9000만원에 손바뀜한 ‘고척파크푸르지오(2009년 5월 입주)’의 같은 형, ‘신정세양청마루(2006년 7월 입주)’의 같은 형 실거래가 8억5000만원보다 각각 7900만원, 1억1900만원 비싸다.

84㎡형의 실제 분양가 12억4195만원 역시 ‘고척파크푸르지오(실거래가 10억5000만원)’나 ‘신정세양청마루(실거래가 10억2750만원)’ 같은 형의 실거래가보다 2억원 내외 고가다. 지난 4월 손바뀜한 ‘고척벽산베스트블루밍(2011년 입주)’의 같은 형 실거래가 8억9000만원보다는 무려 3억5000만원 비싸다.

다만, 이 단지가 새집들이하는 2028년 8월이면 ‘고척파크푸르지오’와 ‘신정세양청마루’는 각각 19년차, 22년차 구축이 된다는 점, 2022년부터 시작된 공사비 급등의 영향이 반영된 분양가라는 점 등에 비춰 현장에서는 ‘고척 푸르지오 힐스테이트’의 분양가가 비싸지만 미래를 봐야 한다는 평가도 나온다.

고척1동 H 중개사는 “인근에 신축이 없고 구축 빌라가 많아서 지역민들에게는 분양가가 역대급으로 비싸게 느껴진다. 저항감이 있는 게 사실”이라며 “일단 신축 공급이 모자라고 주변에 7~8개 재건축 사업장이 준비 중인데 푸르지오 힐스테이트가 선두 주자 격이라서 관심은 있는 편이나, 조합원의 저가 매물도 대기 중이어서 선착순이 불가피할 것으로 본다”라고 전망했다.

인프라, 교통·생활 무난, 교육 양호

고척동은 각종 인프라가 구축된 서울 서남권 끝자락이다. 차량 교통인프라는 좋다. 경인로와 남부순환로, 서부간선도로 등 주요 도로망 접근성이 뛰어나서다.

그러나 지하철은 1호선 개봉역이 실거리 1.2km, 2호선 지선 양천구청역이 실거리 1.6km로 멀고, 여의도 42분, 종로 50분, 강남 55분 등 출퇴근에도 시간이 걸린다. 현재 추진 중인 ‘신구로선’ 신설과 ‘GTX-B 노선’ 정차가 확정되면 교통 편의성이 높아질 전망이다.

교육환경은 양호하다. 고척초(실거리 360m, 도보 5분), 덕의초(실거리 380m), 고척중(실거리 500m, 도보 7분), 경인중(실거리 850m, 도보 13분), 목동고(실거리 900m, 도보 13분), 고척고(1.0km, 도보 15분) 등 다수의 명문 학군이 인접해 있다.

목동 학원가 접근성도 나쁘지 않다. 특히 단지에서 차량으로 10~15분 정도 소요되는 양천구 목동 일대는 목동 신시가지를 중심으로 500여 개 이상의 학원이 밀집된 사교육 인프라를 갖춰 서울 대표 학원가 중 하나로 꼽힌다.

생활편의와 관련, 반경 2km 이내에 코스트코, 아이파크몰, NC백화점, 고척시장, 구로세무서, 서울창업허브 구로(29년 7월 준공), 고려대 구로병원 등 상업·공공·의료 시설이 자리해 있다.

또 약 1.1km 거리를 16분 정도 걸어가면 주말은 물론 평일에도 로드 사이클, MTB, 따릉이 등 자전거를 타거나 산책과 러닝을 즐기는 시민들로 북적이는 안양천 이용이 쉽고, 인근 고척근린공원(실거리 600m), 계남근린공원(실거리 1km) 등 도심 속 녹지공간도 풍부해 쾌적한 정주 여건을 갖췄다.

항공기, 입주 4년 후 17% 증가 '악재'

취재 2시간여 동안 김포공항에서 이륙한 여객기 여러 대가 이 단지 건설 현장 주변 상공을 통과해 남쪽으로 날아갔다.

“비행기 뜨고 내릴 때 시끄럽지 않냐고 많이들 묻긴 해. 청약에는 악재지. 여기가 소음대책지역 중에 3종 ‘다’지역인가 그렇고. 저 위쪽 신월7동, 신월3동은 좀 더 시끄러운 ‘나’지역이고. 살다 보면 좀 둔해지는데, 예민한 사람은 잘 따져보고 통장 써야지.” (고척1동 H 중개사)

‘고척 푸르지오 힐스테이트’ 단지가 들어설 곳은 소음대책지역 중 ‘제3종구역 다지구’에 속한다. 국토교통부가 지정한 공항 주변 소음대책지역은 1종(Lden 79dB 이상), 2종(Lden 75~79dB), 3종(Lden 61~75dB) 구역으로 나뉜다. 3종 구역은 다시 ‘가’, ‘나’, ‘다’ 지구로 세분되고, 이 단지는 ‘다’지구에 속한다.

3종 구역이 그나마 소음이 가장 적다고 착각할 수 있지만, 국토교통부 자료에 따르면 3종 구역 평균치인 68dB은 주거지역에서 허용되는 최대 소음 수준인 55dB(A)보다 13dB(A) 더 높은 수치로, 철도변 또는 교통량이 많은 도로변 소음과 비슷하다. 수면장애나 청력 이상 등의 질병에 노출될 수 있는 수치다.

실제 측정치도 이와 유사했다. 한국공항공사가 운용하는 ‘공항소음포털’의 소음지도는 단지 남측에 설치된 ‘고정식 소음 측정국’의 실시간 소음 측정치를 보여 주는데, 이 단지의 평소 소음 수준은 52~55dB 정도를 유지하다 항공기 이착륙 시에는 주거지역 허용 최대 소음치 대비 8~12dB 높은 63~67dB로 높아진다.

소음대책지역 ‘제3종구역 다지구’ 중 지난 3월 분양한 김포시 ‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’의 경우, 항공기 이착륙 소음이 악재 중 하나로 작용하면서 특별공급 0.3 대 1, 1순위 0.76 대 1의 저조한 경쟁률을 기록한 바 있다.

한국공항공사는 냉방시설 설치 지원과 전기료 연간 20만 원 내외 할인 등의 주민 보상책을 시행 중이다. 하지만 청력 저하나 불면증, 우울증, 신경쇠약 같은 질병에 시달리는 김포공항 인근 일부 주민들은 간간이 실질적인 대책 마련에 나서 줄 것을 요구하고 있다.

2022년 8월 기준, 김포공항의 항공기 운항 횟수는 월 평균 1만3000대 수준으로, 하루 평균 430대 정도 뜨고 내린다. 국토교통부의 ‘제6차 공항개발 중장기 종합계획(2021~2025)’에 따르면, 2032년 김포공항 항공기 운항 횟수가 하루 503.5대로 증편될 예정이라 소음 빈도는 17% 이상 늘어날 전망이다.

녹지율 30%, 평범한 커뮤니티

남향 위주 배치와 판상형 중심 평면으로 일조와 통풍을 높였다. 지상에 차 없는 약 30%의 녹지율로 도심 속 자연을 즐길 수 있다. 가구당 주차대수는 1.39대다. 전용 84㎡형에 알파룸이 포함되는 등 실거주 및 효율적인 공간 활용을 중심으로 설계된 세대 내부가 돋보인다.

59㎡형의 경우, A·D형은 드레스룸에 4bay 구조로 평면이 좋지만, B형은 평범한 3bay 구조, C형은 타워형이다. 84㎡형 중 A형은 4bay 구조이지만, B·C형은 타워형이다.

커뮤니티 시설은 평범하다. 피트니스센터, GX룸, 실내 골프연습장 등의 건강·여가 시설과 게스트하우스, 스카이라운지, 어린이집, 작은도서관, 독서실 등이 마련된다. 입주민들의 일상 속 여유를 위해 단지 곳곳에 테마형 정원과 휴게 공간도 조성되고, 단지 내에 쇼핑이나 식음, 서비스 등 근생시설도 배치된다.

브랜드 선호도 푸르지오 5위·힐스테이트 3위

한편, ‘고척 푸르지오 힐스테이트’는 약 18년 만에 서울 서남권 정비사업의 핵심축으로 부상한 고척동 일대에 공급되는 1군 브랜드 ‘쌍두마차’ 단지라는 점에서 업계와 수요자들의 관심이 몰린다.

특히 지난 3월 스트레이트뉴스가 여론조사기관 조원씨앤아이에 의뢰해 실시한 ‘가장 선호하는 아파트 브랜드’ 조사에서 대우건설의 ‘푸르지오’는 5위, 현대건설·현대엔지니어링의 ‘힐스테이트’는 3위를 차지한 바 있다.

분양 관계자는 “요즘 서울에 공급이 부족한데, 저희 단지는 신축일 뿐 아니라 대우 ‘푸르지오’와 현대 ‘힐스테이트’라는 1군 브랜드가 합작한 단지”라면서 “학군은 물론 목동 학원가도 매우 가까워 견본주택 개관 전부터 관심이 쏠렸던 터라 적어도 성적을 기대하고 있다”고 말했다.

‘고척 푸르지오 힐스테이트’는 수도권 거주자(서울 거주자 우선) 중 청약통장 가입 12개월 이상, 예치금 충족 조건을 갖춘 만 19세 이상이면 1순위 청약이 가능하다. 일반공급 물량 576가구 중 60%인 346가구의 당첨자를 추첨제로 정하는 만큼, 가점이 낮은 수요자들도 노려 볼 만하다.

청약홈은 오는 19일 이 단지 특별공급을 시작으로 20~21일 1·2순위 청약을 접수한다. 재당첨제한과 실거주 의무기간은 없고 전매제한은 1년이다. 당첨자 발표는 27일, 정당계약은 내달 9~11일 3일간 진행한다. 입주는 2028년 8월로 예정돼 있다.

견본주택은 사업지와 연접한 서울특별시 구로구 고척동 172-205번지에 마련돼 있으며, 지난 9일부터 예비청약자를 맞고 있다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]