“아이구, 분담금 자꾸 늘어나지, 탈퇴한다고 소송 해대지, 거기 정말 8년 동안 문제 많은 동네였지. 59㎡든 84㎡든 바로 밑에 있는 서희스타힐스보다 1억 이상이니 비싸도 너무 비싸. 대책이 없네? 2022년에 서희가 분양할 때 1순위 경쟁률이 2 대 1이 넘었는데도, 아직도 다 못 팔았잖아. 미분양 예약이지 뭐 어쩔 거야.” (강화읍 S 중개사)

한국부동산원 청약홈은 두산건설(대표 이정환)이 인천광역시 강화군 선원면 창리 501번지 일원에 공급하는 ‘두산위브 센트럴파크 강화’가 이달 8일 특별공급을 시작으로 본격 청약 일정에 들어간다고 밝혔다.

‘강화2지역주택조합’이 과거 단지명 ‘강화 쌍용 센트럴파크’를 걸고 추진한 단지로, 시공사가 쌍용과 현대, 서희를 거쳐 두산건설까지 오는 동안 늘어나는 추가분담금과 안심보장증서 효력 문제로 많은 조합원들이 탈퇴 소송을 벌이는 등 말 많고 탈도 많았다.

아직도 문제가 완전히 해결된 건 아니다. 조합이 최초 약속했던 분양가는 2억원이었지만, 59㎡형만 해도 3억원이 넘는 분양가가 책정됐기 때문이다. 향후 탈퇴 소송이 계속될 수 있다는 게 현지 전망이다.

‘두산위브’ 브랜드 강화도 첫 상륙 단지인 ‘두산위브 센트럴파크 강화’는 지하 2층~지상 25층 21개 동에 모두 1325가구 규모로, 이중 일반분양 물량은 371가구(특별공급 220, 일반공급 151)다. 일반물량의 주택형별 가구수는 59㎡형 186가구, 72㎡형 144가구, 84㎡형 41가구 등이다.

3.3㎡(1평)당 가중평균 분양가는 1276만원, 채당 평균가는 59㎡형 3억1616만원, 72㎡형 3억8324만원, 84㎡형 4억5076만원이다.

여기에 발코니 확장 비용(59㎡형 1100만원, 72㎡형 1320만원, 84㎡형 1540만원)과 대다수 가구가 선택하는 시스템에어컨(59㎡·72㎡ 기본형 4개, 84㎡ 기본형 5개)과 냉장고·김치냉장고·장, 현관중문, 침실 붙박이장, 인덕션, 안전·방범 방충망 등 필수 유상옵션(2252~2514만원)을 합한 주택형별 실분양가는 59㎡형 3억4968만원, 72㎡형 4억1940만원, 84㎡형 4억9130만원으로 상승한다.

84㎡ 실분양가, 인근 대비 최고 1.35억↑

‘두산위브 센트럴파크 강화’의 59㎡형 실분양가 3억4968만원은 야산을 사이에 둔 단지 바로 남쪽 ‘강화 서희스타힐스 1단지(2024년 8월, 1040가구)’ 같은 형의 최근 10차례 실거래가 평균 2억5188만원과 이웃한 2단지 같은 형의 최근 10차례 실거래가 평균 2억4684만원보다 각각 9780만원, 1억284만원 비싸다.

심지어 이 단지보다 서울에 14km나 가까운 김포시 통천읍 소재 ‘e편한세상 김포어반베뉴(2022년 9월, 544가구)’의 같은 형 최근 10차례 실거래가 평균 3억1540만원보다도 3428만원이나 고가다. 서울 접근성은 아예 고려되지 않은 분양가 정책이라는 평가가 나오는 배경이다.

‘두산위브 센트럴파크 강화’의 84㎡형 실분양가 4억9130만원 역시 ‘강화 서희스타힐스 1단지’ 같은 형의 최근 10차례 실거래가 평균 3억5656만원보다 무려 1억3474만원이나 비싸다.

브랜드 파워나 입주 시점, 규모 면에서 ‘강화 서희스타힐스 1·2단지’에 앞서는 것은 분명하지만, 가격 차이가 지나치게 크다는 평가가 나오는 이유다.

교통 완전치 않고 교육 매우 아쉬워

일단 브랜드 대단지라는 희소성에 규모 면에서는 지역 대장 아파트로 손색이 없다. 강화도가 인구 감소 지역이라 서울·수도권 주택 보유자도 양도소득세와 재산세, 종합부동산세 걱정 없이 세컨홈을 마련할 수 있는 것도 장점이다.

하지만 북한 인접지에 군사 요충지라 상당 기간 개발이 제한돼 왔다. 단지 앞 왕복4차선 중앙로에서 읍내까지 간 후 강화대로를 따라 48번국도로 갈아타면 김포·서울 방향으로 갈 수 있지만, 교통 인프라가 완전하지 않아 불편하다.

84번 지방도를 따라 남쪽으로 실거리 18.7km 지점에 위치한 초지대교를 통해 김포한강신도시와 인천 검단으로 갈 수 있고, 2025년 하반기 계양강화고속도로 착공이 예정돼 있다. 이 노선이 완공되면 서울까지 30분대 진입이 가능하다.

지하철 5호선 연장이 인천도시기본계획에 포함돼 있지만, 기대하지 않는 게 좋다. 언제 될지 알 수 없고, 계획 연기 없이 제때 확정된다 해도 입주 12년 후인 2040년이기 때문이다.

교육인프라는 매우 아쉽다. 단지 북측으로 합일초와 강화초, 갑룡초가 실거리 2.2~2.4km 지점에 있고, 강화여중과 강화중은 실거리 1.8~2.1km 지점에 있어 사실상 도보 통학은 쉽지 않다. 두산건설은 남측으로 실거리 3km 이상 지점에 위치한 선원초로 향하는 셔틀버스를 운영할 계획이다.

다만, 실거리가 더 가까운 북측 강화초와 갑룡초를 두고 실거리 3km인 남측 선원초로 셔틀버스를 운영한다는 계획에 대해 왜 그런지 질문했지만 답하는 전문가는 없었다. 약 8년 전 지역주택조합이 처음 결성될 당시 선원초는 있었지만, 강화초와 갑룡초는 존재하지 않았다는 추정만 할 뿐이다.

평범한 생활인프라와 특화설계

실거리 1.4km 떨어진 알미골사거리를 중심으로 기본적인 생활편의시설들이 몰려 있다. 하나로마트와 강화터미널, BS종합병원이 반경 1km 이내에, 강화풍물시장이 1.4km 지점에 위치해 있고, 화개지방정원, 고려시대장터, 해상케이블카 등 관광자원도 인근에 있다. 강화도 최초 ‘지상 차 없는 아파트’로 가구당 주차대수는 1.5대다.

59㎡형을 포함한 모든 세대 남향 위주 4bay로 맞통풍이 뛰어나고, 우물천장을 적용해 개방감을 높였다. 주차유도시스템과 LG 홈 사물인터넷(loT)시스템 등 스마트 설계가 도입되고, 커뮤니티 시설은 강화 최초 호텔식 조식 서비스와 피트니스센터, 실내골프연습장, PT룸, 작은도서관, 입주민 카페 등이 마련된다. 단지 내에 총연장 1.5km에 이르는 산책로로 조성될 예정이다.

분양 관계자는 “두산위브 센트럴파크 강화는 강화 중심단지에 실수요자에게 합리적인 분양가와 쾌적한 환경, 미래가치까지 높은 프리미엄 주거지로 평가받는다”며 “향후 교통인프라 개선과 각종 개발사업이 본격화되면 실거주와 투자 모두에서 의미 있는 선택이 될 것”이라고 말했다.

철저한 임장과 분석을 통해 분양가가 합리적인지, 미래가치는 높은지, 교통인프라와 개발사업의 추진 가능성은 충분한지 따져봐야 할 대목이다.

인천광역시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시)에 거주하고 순위별 청약통장 자격요건을 갖춘 만19세 이상 또는 미성년 세대주는 청약 가능하다. 재당첨제한과 실거주의무는 없고 전매제한은 6개월이다. 당첨자 발표는 17일, 정당계약은 29일~10월 1일 사흘간 진행된다. 입주는 2028년 3월로 예정돼 있다.

청약홈은 8일 특별공급에 이어 9~10일 이 단지 일반공급 1·순위 청약을 접수한다. 견본주택은 강화군 강화읍 강화대로 270번지에 마련됐다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]