한화 건설부문(대표이사 김승모)이 울산광역시 남구 무거동 1422-5번지 일원(한화케미칼 사택 부지)에 공급하는 ‘한화포레나 울산무거’가 29일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정에 들어가는 가운데(울산광역시 남구 건축허가과 17150호), 무거 대장아파트로 손색 없는 특화설계와 고분양가가 청약 성적을 가를 것으로 전망된다.

단지가 들어서는 한화케미칼 사택 부지는 지난해 한화솔루션이 약 1602억원에 한화건설에 매각한 이후, 한화와 한화솔루션, KB증권이 PF 자금 2000억원을 조달하면서 개발이 본격화된 것으로 알려졌다.

‘한화포레나 울산무거’는 지하 3층, 지상 25층 8개 동에 전용면적 84~166㎡ 중대형이 모두 816가구(특별공급 394, 일반공급 422) 규모다. 주택형별 가구수는 주력형인 84㎡형이 591가구(A타입 275, B타입 151, C타입 165), 99㎡형 67가구, 109㎡형 156가구, 166㎡형 2가구 등이다.

3.3㎡(1평)당 가중평균 분양가는 2285만원, 채당 평균가는 84㎡형 7억5600만원, 99㎡형 9억500만원, 109㎡형 9억6500만원, 166㎡형 17억5700만원이다.

여기에 발코니 확장비용(84㎡형 1890만원, 99㎡형 2210만원, 109㎡형 2410만원, 166㎡형 2730만원)과 대다수 가구가 선택하는 시스템에어컨(일반형), 빌트인냉장고, 현관 중문, 안방 붙박이장, 프리미엄 주방, 욕실 환풍기, 인덕션 등 유상옵션 더하면 실분양가(취득가액)는 84㎡형 8억190만원, 99㎡형 9억5400만원, 109㎡형 10억2020만원, 166㎡형 18억1610만원으로 올라간다.

분양가, 인근 신축 대비 2억 가까이 비싸

‘한화포레나 울산무거’는 특화설계 등이 무거동 대장아파트로 손색 없고 옥동 학원가 인접 단지들보다 최소 1억원 이상 저렴하지만, 빌라촌과 구축아파트에 둘러싸인 구도심 개발 수준이라는 이유로 실분양가에 대한 현지 평가는 박하다.

이 단지 84㎡형의 분양가 7억5600만원은 동쪽으로 650m 떨어진 신축 ‘문수비스타 동원(2024년 5월 입주, 663가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 입주권 실거래가 평균 5억5989만원보다 1억9600만원 비싸고, 실분양가 8억원은 2억4000만원 이상 고가다.

생활인프라와 태화강 조망 등이 더 우수한 10년 이상 구축과 비교하면 이 단지의 고분양가가 더 선명해진다.

이 단지 실분양가는 북측 굴화동 생활권 및 태화강 조망권에 자리한 삼호초 초품아 단지 ‘무거위브자이(2013년 8월 입주, 922가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 6억5645만원보다 1억4300만원 이상, 단지 남측 무거2동 생활권 단지 ‘무거한신휴플러스(2014년 2월 입주, 260가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 5억8670만원보다 2억1300만원 이상 비싸다.

또한 단지 서측 무거동 생활권 대단지 ‘문수산더샵(2014년 2월 입주, 1005가구)’과 서북측 ‘문수산 푸르지오(2014년 10월 입주, 392가구)’, 서측 무거동 생활권 내 ‘무거롯데캐슬(2009년 10월 입주, 272가구)’ 같은 형 각각의 최근 3~5차례 실거래가 평균보다 최소 2억6850만원, 최대 3억5670만원 고가다.

실제로 8억원이면 울산의 상급지 일부 신축 외에는 상당수 단지를 매수할 수 있다. 매우 비싼 분양가는 아니나, 매력적인 가격도 아니라는 평가가 나오는 이유다. 당연히 시세차익은 기대난이다.

교통 양호하나 교육·생활 쉽지 않아

교육인프라는 울산 아파트시장의 차별성을 판가름하는 중요한 잣대다. 실제로 문수로 아이파크1·2차와 에일린의뜰, 옥동대공원한신, 라엘에스, 대현더샵 등 울산 대치동으로 불리는 옥동 학원가 인근 단지들의 시세는 신축·구축 가릴 것 없이 상당한 가격 방어력을 자랑한다.

그러나 ‘한화포레나 울산무거’의 교육환경은 크게 아쉽다. 삼호중과 성광여고, 울산제일고가 단지와 가깝지만, 옥동 학원가가 차량 10분 이상 거리로 멀고, 입주민 자녀가 배정될 삼호초가 실거리로 880m가량 떨어져 있는 데다 왕복4차선 삼호로와 왕복8차선 북부순환도로를 연거푸 건너야 해 안심통학권이 아니다.

이와 관련, 한화 측은 안심통학을 위한 25인승 스쿨버스 1대를 무상으로 기증한다는 계획이다.

생활인프라도 약점이다. 무거동과 옥동 더블 생활권이라는 주장이 있으나 이격거리가 상당해 같은 생활권으로 보기 어려워서다.

반경 1km 이내에 하나로마트와 좋은삼정병원 등이 위치해 있다. 삼호산 자락에 울산대공원, 남산근린공원, 태화강 국가정원, 삼호공원, 옥산공원 등 녹지 공간 풍부한 입지는 이 단지 자랑거리다. 그러나 노후주택들이 단지 앞쪽과 옆쪽에 빼곡해 주거환경이 산만하다.

교통인프라는 양호하다. 단지앞 삼호로와 남부·북부 순환도로를 타면 시내 어디든 접근이 용이하다. 울산고속도로와 동해고속도로 등 광역교통망도 갖췄다.

트램 1·4호선 및 울산-양산-부산 광역철도와 울산IC 인접 및 단지 앞 삼호로 연결도로가 예정된 점은 교통 호재다.

돋보이는 매머드급 프리미엄, 특화설계

‘한화포레나 울산무거’가 무거동 대장아파트로 손색 없는 이유는 특화설계와 커뮤니티다. 병풍 같은 삼호산 아래 남향 위주 일자형 단지 배치로 개방감이 탁월하다. 84㎡A·B형과 109㎡형은 4bay 판상형으로 채광과 통풍이 좋다.

포레나 익스테리어와 커튼월룩 외벽, 전 가구 거실창 유리난간, 2.42m 우물천장이 적용된다. 단지 내 선큰정원, 솔향기 테라스, 반려동물 놀이터가 조성된다.

커뮤니티 시설로는 울산 남구 최초 스카이라운지와 프라이빗 다이닝 공간, 스터디룸, 북하우스, 버블카페, 골프연습장, 스크린골프장, 필라테스 스튜디오, 피트니스센터, GX룸, 게스트하우스, 돌봄센터 등이 마련된다.

스마트폰을 통한 공동현관 원패스 출입 및 엘리베이터 호출, 주차위치 등록시스템 등 다양한 편의 loT시스템, 전 가구에 제공되는 지하창고, 가구당 1.6대로 넉넉한 주차대수가 돋보인다.

분양 관계자는 “선망의 대상이었던 한화케미칼 사택에 들어서는 울산 첫 포레나 단지인 만큼 상징성과 특화설계, 다양한 편의시설을 통해 지역 대표 프리미엄 아파트를 선보일 예정”이라며 “향후 입주민들의 주거만족도와 자부심이 매우 높을 것으로 자신한다”고 말했다.

청약통장 가입 6개월 이상, 지역별·면적별 예치금액 이상을 납입한 만 19세 이상 울산, 부산, 경남 거주자는 세대주, 세대원, 유주택자 모두 1순위 청약 가능하다. 1차 계약금 1000만원 정액제, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다. 재당첨제한과 실거주 의무는 없고, 전매제한은 6개월이다.

청약홈은 29일 특별공급에 이어 30일~10월 1일 이 단지 일반공급 1·2순위 청약을 접수한다 견본주택은 울산시 남구 달동 979번지에 마련됐다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]