“분양가상한제가 적용됐지만, 크게 싸다고 할 수 없다. ‘폴리시아 아이유쉘’의 청약 성적은 역 중심으로 볼 거냐, 인프라가 좋은 읍내 중심으로 볼 거냐에 달려 있는데, 복합특화단지 공사 때문에 실거주자들은 상당히 오랫동안 소음과 공사차량에 시달려야 하고 주변에 1770가구 물량이 대기 중이라서 지켜볼 가능성이 크기 때문에 청약 전망은 먹구름 정도로 본다.” (삼남읍 U 중개사)

㈜우방이 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1601-2번지 일원에 공급하는 ‘울산역 폴리시아 아이유쉘’이 29일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정(울산광역시 울산경제자유구역청-8561호)에 돌입하는 가운데, KTX울산역 역세권이라는 장점과 교육·생활이 불편하다는 단점이 청약 승패를 가를 것으로 전망된다.

‘울산역 폴리시아 아이유쉘’은 지하 3층, 지상 26층 3개 동에 전용면적 84·118㎡ 중대형이 모두 357가구(특별공급 208, 일반공급 149) 규모다. 주택형별 가구수는 84㎡형 285가구(A타입 215, B타입 70), 118㎡형 72가구 등이다.

3.3(1평)당 가중평균 분양가는 1342만원(84㎡형 1290만원, 118㎡형 1548만원)으로 두 주택형 간 차이가 250만원이 넘는다. 채당 평균 분양가는 84㎡형 4억4800만원, 118㎡형 5억5700만원이다.

여기에 발코니 확장비용(84㎡형 평균 1200만원, 118㎡형 1470만원)과 대부분의 가구가 선택하는 최저 유상옵션 비용 약 2500만원을 합하면 실제 분양취득가액은 84㎡형 4억8500만원, 118㎡형 5억9670만원으로 올라간다.

분상제 매력 크게 없는 분양가

‘울산역 폴리시아 아이유쉘’ 84㎡형의 실분양가 4억8500만원은 ‘울산센트레빌 테라스(2021년 3월 입주, 236가구)’ 같은 형의 최근 5차례 실거래가 평균 5억1000만원보다 2500만원 저렴하다.

그러나 ‘울산역신도시 동문디이스트(2019년 4월 입주, 503가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 4억5680만원보다 2820만원, 태화강 건너편 대단지 ‘e편한세상 울산역 어반스퀘어(2022년 7월 입주, 934가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 4억1940만원보다 6560만원 비싸다.

또한 단지 남측 역세권 단지인 ‘KTX울산역 금아드림팰리스R(2018년 12월 입주, 299가구)’ 같은 형 A·B·C타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 4억400만원보다 8100만원, ‘우성스마트시티뷰(2018년 6월 입주, 444가구)’ 같은 형 A·B타입 각각의 최근 5차례 실거래가 평균 3억8880만원보다는 무려 9700만원 고가다.

청약 시 유의해야 할 점은 입지다. 울산역을 중심으로 보면 ‘울산역 폴리시아 아이유쉘’의 입지를 따라올 단지가 없다. 8100만원 저렴한 초역세권 ‘KTX울산역 금아드림팰리스R’과 9700만원 저렴하고 울산역에서 1.3km 떨어진 ‘우성스마트시티뷰’는 2018년 입주한 단지다.

하지만 생활과 교육 인프라가 탄탄한 언양읍내를 중심으로 보면 ‘KTX울산역 금아드림팰리스R’을 제외한 모든 단지의 분양가가 월등한 입지 대비 저렴하다. 울산역 왼쪽 ‘울산KTX역세권 복합특화단지 도시개발구역’의 진척 상황도 관건으로 작용할 수 있다.

또한 인근에 ‘울산역KTX역세권 힐스테이트(436가구)’, ‘울산KTX신도시 동문디이스트(1342가구)’ 등이 공급 예정인 점도 걸림돌이다.

결국 ‘울산역 폴리시아 아이유쉘’의 청약 성적은 예비청약자들이 울산역 역세권을 선택해 복합특화단지 개발이 완료되고 상권이 활성화될 때까지 기다리느냐, 아니면 교육·생활 인프라가 완비된 읍내 단지들을 상대적으로 저렴한 가격에 매수하느냐에 따라 엇갈릴 전망이다.

교육·생활, 개발 완료까지 불편 감수해야

KTX가 정차하는 울산역이 단지 바로 앞이다. 단지 배후의 왕복8차선 울산역로를 통해 읍내와 인접 도시로 갈 수 있고, 서울산IC가 직선거리 1.4km로 가까워 부산과 경남권 광역이동이 수월하다. KTX울산역 복합환승센터 개발과 부산-양산-울산 광역철도가 예정돼 있는 점은 호재다.

울산KTX역세권 복합특화단지 개발이 한창 진행 중이라 실거주자는 한동안 부족한 생활 편의시설과 소음, 공사차량 통행 등의 불편을 감수해야 한다.

언양행정복지센터와 울산시청, 삼남읍행정복지센터를 이용할 수 있고, 하나로마트와 언양서부시장 주변에 기반시설이 단계적으로 확충되고 있으며, 태화강 수변산책로, 도호소공원, 하평공원 등의 녹지가 있다.

가장 가까운 삼남초까지 실거리 1.5km로 도보 20분 이상 걸리고, 상북중과 삼남중, 신언중, 언양고 등도 도보 통학길이 만만치 않다.

특별할 것 없는 특화설계

남향 위주 배치로 채광에는 좋으나 동간거리를 확보하지 못해 통풍은 아쉽다. 휴게쉼터, 중앙광장, 어린이놀이터 등 단지 내 시설과 피트니스, 골프연습장, 스튜지오 GX룸, 작은도서관 등 커뮤니티 역시 다소 아쉽다. 공동주택의 주차대수는 총 508대로 가구당 1.42대 수준이다.

청약통장 가입 6개월 이상, 지역별·면적별 예치금을 충족하고 울산, 부산, 경남에 거주하는 만 19세 이상 또는 미성년 세대주는 1순위 청약 가능하다.

계약금은 5%, 중도금은 무이자 혜택이 주어진다. 실거주 의무는 없지만, 재당첨제한 10년, 전매제한 1년이다. 당첨자 발표는 10월 15일, 정당계약은 27~29일 사흘간 진행된다. 입주는 2029년 1월로 예정돼 있다.

청약홈은 29일 이 단지 특별공급에 이어 30일과 내달 1일 일반공급 1·2순위를 접수한다. 견본주택은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1604-5번지에 마련됐다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]